'5억 뚝' 과천 집값 폭락.. 규제 푼다고 반등할까?

올해 민영 아파트 신규 분양 물량이 올해 대비 38% 줄어든 25만여 가구에 그칠 것으로 조사됐다. 사진은 서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. /연합뉴스

[파이낸셜뉴스]경기도 과천시 아파트값 하락폭이 커지고 있다. 전국에 5개뿐인 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)에 묶여있기 때문이다. 실거래 경우 2021년 최고가보다 수억원씩 떨어진 거래가 빈번하게 나오면서 규제지역 해제 목소리가 커지고 있다. 다만, 전문가들은 아파트값 하락의 주된 요인은 금리 불확실성이라고 보고 규제지역 해제가 반등으로 이어지긴 어렵다고 봤다.

규제지역에 묶여.. 지난해 3분기 13.44% 하락

과천시 아파트 실거래가격 변동률 추이 /그래픽=정기현 기자

1일 한국부동산원 아파트 실거래가격지수에 따르면 지난해 3·4분기 기준 과천시 아파트값은 전분기 대비 13.44% 하락했다. 이는 서울·경기·6개 광역시 중 2번째로 하락폭이 큰 규모다. 가장 많이 떨어진 곳은 광명시(-13.92%)다. 과천시는 지난해 1·4분기(-4.23%)부터 하락해 2·4분기(-0.09%) 주춤하다 3·4분기 급락했다. 3·4분기 가장 하락폭이 큰 곳은 광명시(-13.92%)다.

과천시 지난해 12월 실거래 사례를 보면 최고가 기준 대비 수억원씩 하락거래가 발생하고 있다. 지난달 9일 과천푸르지오써밋 전용 84㎡ 경우 16억5000만원에 거래됐다. 2020년 11월 19억원 최고가 대비 2억5000만원이 떨어졌다. 2020년 준공된 신축 아파트지만 대세 하락장 속에 하락거래가 발생하는 분위기다. 다만, 과천푸르지오써밋은 전용 59㎡ 경우 지난달 12억2200만원으로 최고가를 기록하는 등 혼조세를 보이고 있다.

지난달 래미안슈르 경우 전용 84㎡ 기준 12억2500만~12억8000만원에 거래됐다. 2021년 9월 17억8000만원 대비 5억원 가량 떨어져 거래되고 있다. 지난해 11월 센트럴파크푸르지오써밋 전용 84㎡는 14억5000만원에 손바뀜되면서 2021년 12월 최고가 21억5000만원 대비 대폭 하락했다. 재건축 사업을 추진 중인 과천 주공5단지 경우 전용 124㎡가 지난해 11월 18억3900만원에 손바뀜됐다. 2021년 10월 25억원 최고가 대비 하락했다.

집값 하락 요인, 규제보다는 금리 영향

건설사업자들은 과천시가 규제지역으로 묶이면서 다른 지역 아파트 보다 하락폭이 더 크다고 봤다. 조정대상지역으로 지정되면 대출 한도와 청약 관련 규제는 물론 부동산 보유세(종합부동산세)와 거래세(양도세·취득세) 부담이 커진다. 투기과열지구로 지정되면 대출에 대한 압박은 더욱 커지고, 조합설립인가 이후에 주택을 양수하더라도 조합원 자격을 가질 수 없는 등 정비사업 관련 규제도 가해진다.

다만, 전문가들은 아파트값 하락의 가장 큰 요인은 금리 불확실성이라고 봤다. 때문에 정부가 예고한대로 올해 초 규제지역을 해제해도 하락세는 계속될 것으로 내다봤다. 주택수요 자체가 침체됐기 때문이다. 한국부동산원 아파트 매매수급지수에 따르면 경부1권(과천·안양·성남·군포·의왕) 65.4로 2012년 7월1주 조사 이래 역대 최저치를 기록했다. 매매수급지수가 기준선인 100보다 낮을수록 시장에서 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 것을 의미한다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “아파트값 하락의 주된 원인은 금리인상이 언제까지 계속될지 모르는 점”이라며 “정부의 부동산 규제 완화책 등은 시장 정상화 관점에서 필요하다. 다만, 주택경기가 위축되면서 거래 자체가 없는 상황이 계속될 것”이라고 말했다.
#금리인상 #부동산규제지역 #과천집값