‘미분양 할인·급매’ 부동산 한파 속 매수자·매도자 전략은?[위기의 주택시장]③

“본인 현금흐름 파악 뒤 급매물 선별 또는 미분양할인 등 고려”
“거래 활성화 위해 정부의 대출·세금 추가 지원책 필요”

최근 계속되는 금리 인상 영향으로 서울 아파트 중위 전셋값이 6억 원 이하로 떨어진 지난해 10월25일 서울 송파구 한 부동산중개업소에 전세매물 안내문이 붙어있다. 2022.10.25/뉴스1 ⓒ News1 박세연 기자

(서울=뉴스1) 신현우 기자 = 새해에도 부동산경기 침체가 이어질 것으로 전망되면서 내집 마련을 꿈꾸는 사람과 주택 매도를 희망하는 이들의 고민이 깊어지고 있다. 전문가들은 매수자의 경우 미분양 할인 등 저가매입 방법을 다각도로 모색해야 한다고 강조했다. 집을 처분하려는 다주택자의 경우 매각 차익이 낮은 주택을 우선적으로 파는 방법 등을 고민해야 한다고 조언했다. 업계에서는 부동산 거래 활성화를 위해 정부의 추가적인 대출·세금 규제 완화가 필요하다고 지적했다.

1일 주택산업연구원이 내놓은 ‘2023년 주택시장 전망과 정책방향’에 따르면 경제변수와 주택수급지수를 고려한 예측모형으로 주택가격을 전망한 결과, 올해 전국 주택가격 하락폭은 3.5%로, 지난해(2.4%)보다 확대될 것으로 예상됐다. 같은 기간 아파트 가격 하락폭은 4.4%에서 5.0%로 커질 것으로 전망됐다.

특히 주산연은 실거래가를 기준으로 아파트가격을 전망했을 때 올해 전국 아파트 매매가격은 8.5%, 수도권 아파트 매매가격은 13.0% 각각 추가 하락할 것으로 예상했다. 주산연 관계자는 “고금리·고물가 등으로 인한 경제위기 여파로 주택 가격 하락 추세는 지속될 것으로 전망된다”고 설명했다.

실제 매수시장은 급격히 냉각되고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 26일 기준 전국 아파트 매매수급지수는 전주(71.0)보다 0.8포인트(p) 낮은 70.2로 조사됐다. 이는 지난 2012년 7월 조사·발표 이래 최저치다.

매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로 0~200 사이의 점수로 나타낸다. 기준치인 100보다 아래로 내려갈수록 집을 팔 사람이 살 사람보다 많다는 의미다.

서울 남산에서 바라본 아파트 모습. 2022.12.19/뉴스1 ⓒ News1 송원영 기자

매수·매도자 모두 셈법이 복잡해지는 가운데 전문가들은 주택 수요자의 경우 본인의 현금흐름을 파악한 뒤 급급매 또는 경매 등의 방법으로 최대한 저렴하게 주택을 매입할 방법을 고민해야 한다고 전했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “매수자는 급할 게 없는데 적어도 올해 하반기까지 시장을 지켜볼 필요가 있다”며 “기준금리가 오르고 경기위축 가능성이 큰 편인데 주택 구입시기의 적절성보다 주택가격대비 자기자금 비율 및 상환 가능한 수준에서의 여신(대출)비율이 더 중요하다”고 강조했다.

그는 “매도자는 (정부가) 양도소득세·취득세·보유세를 2주택까지 중과하지 않을 기조라 알짜주택이라면 보유하되 주택수가 이보다 많을 경우 임대사업자 등록을 고려해 절세에 신경을 쓰거나 향후 매각차익 기대가 낮은 주택의 매도를 검토하는 것도 좋다”고 조언했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소 소장은 “급매물을 선별해 내집 마련에 나서거나 미분양 할인·경매 등 저가매입 방법을 모색해야 한다”며 “매도자의 경우 당분간 가격 하락 조정 등이 예상되는 만큼 전략을 짜기 쉽지 않다”고 밝혔다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “서울 등 주요 입지의 분양이 많이 예정된 만큼 입지 대비 분양가를 분석하고 본인의 현금 흐름을 파악해 내집 마련 전략을 세워 볼 수 있다”며 “현금 보유액이 적다면 중도금대출이 가능한 미분양 단지를 고려해 보는 것이 좋고, 자산이 어느 정도 있다면 구축 중 입지가 좋은 단지의 급매를 노리는 방법도 있다”고 말했다.

정부가 추가적인 부동산시장 활성화 방안을 마련해야 한다는 의견이 나온다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “거래절벽과 가격급락 등 시장경착륙을 예방하기 위해 부동산 규제지역 해제, 세부담 완화, 대출규제 완화 등 여러 가지 측면에서 전방위적인 조치가 필요하다”며 “서민주거복지향상을 위한 공공임대주택 공급과 주거바우처제도 활성화 등도 요구된다”고 주장했다.

김효선 부동산 수석전문위원은 “준공 후 미분양 적체가 심각한 지역을 대상으로 무주택자가 미분양 아파트를 매입할 수 있도록 세금과 대출 등의 지원책을 마련해 줄 필요가 있을 것으로 보인다”고 전했다.

hwshin@news1.kr