"실거주는 괜찮다? 지금 집사면 손해"…전세 강추하는 이유 [부릿지]

분양 시장에서 흥행 보증 수표로 꼽혔던 둔촌주공 재건축 아파트마저 저조한 청약 경쟁률을 보이자 정부의 고심이 깊어졌다. 이제 제일 큰 현안은 주택시장의 경착륙을 막기 위한 대책을 마련하는 것. 지난 정권에서 규제의 집중 대상이 됐던 다주택자를 다시 거래 주체로 내세운 것도 이의 연장선이다. 분양 현장에서 수천 명의 고객을 상담하며 대중 심리를 분석해 온 이현철 아파트사이클연구소장은 다주택자 취득세 중과 완화가 시장에 미치는 영향은 클 것으로 진단했다. 다만 이러한 거래 회복이 상승 추세로 이어지기는 어려울 것으로 분석했다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 이현철 아파트사이클연구소장을 재조청해 과거 주장했던 내용과 이후 시장 상황을 점검해봤다.

▶조한송 기자
앞서 매도인들의 과도한 욕심으로 반등장이 오더라도 상승 동력이 제한될 거라고 하셨습니다. 입주 등을 앞두고 집을 급히 팔아야 하는 분들도 꽤 많은 걸로 압니다. 이런 분들은 매도 호가를 확 올리기 보단 적정한 가격에 팔고 싶지 않을까요?

▶이현철 아파트사이클 연구소장
그런 분들은 최저 호가로 내놓겠죠. 그런데 이런 급매물이 다 소진되면 급하지 않은 분들이 매도 호가를 확 올립니다. 애매하게 급한 분들도 이 대열에 참여할 거고요. 적정한 가격에 팔아서 중간 징검다리 역할을 하는 사람이 있으면 집값은 계속 올라요. 근데 대부분은 이걸 싫어해요. 내가 징검다리 역할을 하긴 싫은 거예요. 그래서 매도인들이 신기하게도 한꺼번에 매도 호가를 올려요. 다른 요인에 의해서 집값이 꺾이는 게 아니고 본인들 스스로 그렇게 만드는 거예요.

▶조한송 기자
정리하면 다주택자가 거래 주체로 나서면 반등이 있을 수 있으나 상승 추세로 이어지긴 어렵다는 거네요.

▶이현철 아파트사이클 연구소장
그렇죠. 과거 이명박 정부 때도 규제를 풀면서 2009년도에 집값이 반등했어요. 어떻게 보면 강한 상승이 있었거든요. 그러니까 정부에서 다시 규제로 시장을 묶으면서 집값이 하락세로 접어들었습니다. 앞으로도 비슷한 상황이 나타날 거로 봐요. 주택시장 반등이 나타나면 첫 번째로 정부가 규제로 묶을 가능성이 있고 그렇지 않더라도 매도자의 과한 욕심에 의해서 하락으로 전환될 가능성이 매우 크다고 봅니다. 하락장 중간에 나타나는 반등은 상승으로 이어질 수 없다는 얘깁니다.

▶조한송 기자
전세시장 얘기도 해볼게요. 지난해만 해도 임대차법 영향으로 올해 하반기에 전세 대란이 올 것이란 관측이 많았어요. 소장님께서는 임대 수요자의 적극성이 떨어지기 때문에 전세 대란은 오지 않을 거라고 보셨습니다.

▶이현철 아파트사이클 연구소장
사실은 저도 틀렸어요. 전세 대란이 오지 않을 거로 봤지만 이렇게 전셋값이 떨어질 거라고는 예상하지 못했어요.

▶조한송 기자
앞서 전셋값이 떨어진 건 가파른 금리 인상 영향이 컸다고 하셨고요. 그렇다면 내년은 어떻게 보시나요?

▶이현철 아파트사이클 연구소장
2020년 하반기에 임대차법 여파로 높은 보증금에 전세 계약을 한 분들의 만기가 앞으로도 계속 이어집니다. 그래서 저는 이 전셋값 하락 추세가 내년에도 어느 정도 이어질 거로 봐요. 게다가 금리 인상도 바로 멈추는 상황이 아니고요. 또 2020~2021년 영혼까지 끌어다 투자한 분들이 많은데 이분들의 임차 수요가 사라진 거예요. 이런 상황에서 임대 수요자의 적극성도 현저히 떨어져 있습니다. 2020년 8월 시행된 임대차 2법에 의해서 만기가 되려면 2024년 8월까지 가야 하잖아요. 저는 2023년 말까지 전셋값이 어느 정도 하락하는 추세를 보이다가 아마 2025년부터는 서서히 안정권으로 접어들지 않을까 싶어요.

▶조한송 기자
앞서 말씀하신 것처럼 임대차법 효과로 입주장의 효과는 더 커졌어요. 대단지 아파트일수록 전셋값 하락이 유독 더 두드러지는 것 같아요.

▶이현철 아파트사이클 연구소장
세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 최장 4년간 전셋값을 올리기 어렵다는 이유로 집주인이 세를 들이지 않고 공실로 놔둔 경우도 많았어요. 원하는 임대료를 받을 수 있을 때까지 공실로 놔두는 거죠. 그런데 이번에 전셋값이 하락하면서 못 버티는 사람들이 굉장히 많이 늘었어요. 그래서 최근에 보면 느닷없이 임대 매물이 굉장히 많이 늘었어요.

▶조한송 기자
그 공실로 있던 게 매물로 나오는 거네요.

▶이현철 아파트사이클 연구소장
네 맞습니다. 통계에 잡히지 않았던 임대 매물들이 막 쏟아져 나오는 중이에요. 전셋값이 뚝 떨어지면서 매물은 늘고 임차인은 없으니 버틸 수 없는 거죠. 투자자 중에 현금을 보유하고 있는 사람이 거의 없어요. 집을 팔아서 임대보증금을 내줘야 하는데 문제는 팔아서 남는 돈이 없을 수도 있다는 거죠. 지금까지는 그래도 어느 정도 버티면 되는 구간에 있는 거예요. 보통 하락기에 접어들고 1년에서 2년 정도 지나면 집주인들이 더 이상 버티기 어려운 순간이 나타나거든요. 그래서 내년에는 경매 물건들이 대거 출연하지 않을까 싶어요.

▶조한송 기자
그럴 수 있겠네요. 무주택자분들 중 최근 매도 호가도 많이 떨어지니 집을 사야 하나 고민하는 분들도 있는데요. 어떻게 접근하는 게 좋을까요?

▶이현철 아파트사이클 연구소장
저는 시장에서 통용되는 '실거주는 괜찮다'는 프레임을 좀 깨고 싶습니다. 상승장이 굉장히 오랫동안 지속되면서 굳어진 명제거든요. 지금과 같은 하락장에서는 집을 사는 게 유리한지 아닌지를 면밀히 따져봐야 해요. 지금 전세 사기라든지 이런 상황이 벌어지면서 불안해하는 분들이 있지만 전세 제도는 임차인한테 진짜 좋은 제도예요. 전세 사기도 따져보면 아파트에서는 일어나지 않습니다. 신축 빌라에서만 거의 나타나요. 그런 것만 피하면 여러분들은 전세 제도를 활용해서 안전하게 자산을 불려 나갈 수 있어요. 이런 기회를 스스로 버리면 안됩니다. 지금은 집을 사면 오히려 손해예요. 저는 무주택자분들에게 이 부분에 대해서 한번 냉철하게 고민을 해보시라고 권유하고 싶어요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조한송, 이현철
촬영 김이진, 김아연 PD
편집 김이진 PD

조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 김이진 PD klj121310@mt.co.kr, 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr

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