2023 부동산시장 진단 〈上〉 “기준금리 추가 인상여부가 관건… 하반기에야 낙폭 둔화 가능성 다주택 규제완화 효과 제한적… 무주택자는 청약 위주 접근을”
올 들어 역대 최대 폭으로 떨어진 집값이 내년 상반기(1∼6월)에도 하락세를 이어갈 거라는 전문가 전망이 나왔다. 전문가들은 내년 하반기 들어 기준금리 인상이 주춤해진다면 집값 하락 폭이 줄어들 수 있겠지만 반등까지는 쉽지 않다고 전망했다. 이들은 최근 정부가 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 연이어 발표한 부동산 규제 완화 방안 역시 당장 효과를 기대하기 어려울 것으로 예상했다.
동아일보가 부동산 전문가 10명에게 내년 부동산 시장 전망을 자문한 결과 “떨어지는 칼날은 잡는 것이 아니다”라는 의견이 주를 이뤘다. 한국부동산원에 따르면 올해 1∼11월 전국 아파트 가격은 4.79% 하락해 관련 조사를 시작한 2003년 이후 하락 폭이 가장 컸다. 내년 상반기는 물론 하반기에도 이 같은 부동산 시장 침체가 계속될 가능성이 큰 만큼 주택 매입 결정은 되도록 미루라는 것이 대다수의 조언이다.
○ 전문가 10인 “상반기 하락, 하반기 보합”…“매입 결정 미뤄라”
전문가들은 내년 상반기에 집값이 크게 떨어지고, 하반기에는 하락 폭이 줄거나 보합세를 보일 것이라고 내다봤다. 추가 기준금리 인상이 확실시되는 상황이라 한동안은 주택 매입에 나서려는 수요도 없을 것이라는 의견이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “집값 낙폭이 커지다 하반기 하락세가 둔화될 가능성이 있지만, 경기가 침체된 만큼 부동산 가격 반등은 쉽지 않을 것”이라고 설명했다.
집값에 가장 큰 영향을 줄 요소로는 ‘기준금리’가 꼽혔다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “기준금리의 추가 인상 혹은 인하 여부가 부동산 시장 향배를 가를 것”이라고 했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “서울 등 수도권은 상반기에 2∼3% 하락이 예상되지만, 내년 하반기 기준금리가 하락한다면 수도권을 중심으로 집값이 소폭 오를 수 있다”고 했다.
무주택자라면 섣불리 기존 주택을 매수하기보다는 분양가상한제 적용 단지나 3기 신도시 청약을 위주로 접근하라는 전문가가 많았다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “지금은 현금을 확보하는 게 우선”이라면서도 “분상제가 적용된 단지는 시세보다 낮게 분양되는 만큼 무주택 실수요자라면 노려볼 만하다”고 조언했다.
○ 다주택자 규제 완화 “단기간 효과 어렵다”
최근 정부의 다주택자 관련 규제 완화가 부동산 시장에 미칠 영향은 제한적일 것이라는 전망이 우세하다. 정부는 다주택자의 종합부동산세 부담을 낮추고, 양도소득세 중과 배제 기간을 2024년 5월까지 연장하기로 했다. 다주택자 취득세 중과는 폐지하고 규제지역 내 다주택자 대출 규제도 풀 계획이다.
송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “세금 규제를 완화한다고 주택 시장에 매수 수요가 생기기는 쉽지 않다”며 “기준금리 인상 기조가 유지되는 한 매수세가 갑자기 살아난다기보다는 매수 심리에 긍정적인 영향을 주는 정도에 그칠 것”이라고 분석했다.
양도세 중과 배제 기간을 연장하고, 종부세 부담을 낮췄기 때문에 급매가 줄어들며 오히려 거래절벽이 더 심화할 것이라는 예상도 나온다. 안성용 한국투자증권 부동산팀장은 “주택 보유에 따른 부담이 계속 줄고 있는 만큼 다주택자가 매물을 서둘러 처분할 요인도 줄고 있다”고 말했다.
추가 규제 완화가 필요하다는 의견도 나왔다. 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 “(거래 활성화를 위해) 남아 있는 규제지역을 서둘러 풀고, 신축 단지의 전매제한 규제 완화 등의 조치가 필요하다”고 말했다. 정부는 서울과 경기 일부에 남은 규제지역을 내년 1월 추가 해제할 계획이다.
다주택자도 내년에는 무주택자와 비슷한 기조로 시장에 접근해야 할 것으로 보인다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “주택을 추가 구입한다 해도 (대출이자 부담으로) 실익이 많지 않아 보인다”고 했다. 임병철 부동산R114 리서치팀장도 “규제 완화가 이뤄지고 있지만, 대출이자를 감당하면서까지 주택을 추가 매입할 정도는 아니다”고 설명했다.
○ 내년 전국 민간 분양 9년 만에 최저…3∼4년 후 수급 불균형 가능성도
부동산 시장 침체가 한동안 이어질 것으로 예상되며 분양 일정이 기약 없이 연기되는 단지도 늘고 있다. 부동산R114가 내년 민영아파트(민간분양+민간임대) 분양계획을 조사한 결과 전국 303개 단지에서 총 25만8003채가 분양 예정인 것으로 집계됐다. 계획물량 기준으로 2014년(20만5327채) 이후 가장 적은 수치다.
권역별로 수도권이 11만6682채(45.2%), 지방이 14만1321채(54.8%)로 조사됐다. 수도권에서는 경기(7만521채), 서울(2만7781채), 인천(1만8380채) 순으로 많았다. 전문가들은 경기 둔화와 미분양 우려로 분양계획을 축소하거나 아직 사업계획을 수립하지 못하고 있는 건설사들이 많은 탓에 내년 주택 공급은 위축될 수밖에 없다고 봤다.
우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “지금이야 괜찮지만, 몇 년 후 매수 심리가 살아나면 수급 불균형이 불거질 수 있다”며 “규제 완화와 맞물릴 경우 시장 혼란이 커질 수 있는 만큼 재건축 규제 완화 등 장기적인 주택 공급 방안이 필요하다”고 강조했다.
정순구 기자 soon9@donga.com 이축복 기자 bless@donga.com 최동수 기자 firefly@donga.com
