임대사업자 혜택 부활? 시장에선 "기존사업자 심폐소생술부터"

정부가 최근 전 정권에서 사실상 폐기했던 주택임대사업자 제도를 부활시키겠다고 발표했다. '매입형 등록임대'를 확대해 임대사업자 등록을 유도하고 거래를 활성화해 부동산 시장의 경착률을 막겠다는 방안인데, 혜택은 한정됐고 규제는 많은데다 정책 신뢰도가 낮은 터라 난항이 예상된다.

게다가 이번 정책은 기존 사업자들의 악화된 상황 개선과는 거리가 있다. 임대사업자들은 부동산 하락기에 세입자 구하기도 쉽지않고 기존 세입자에게 돌려줄 보증금 마련도 어렵다고 호소하고 있다.

26일 국토부 등에 따르면, 정부는 지난 21일 '2023년 경제정책방향'에서 매입형 등록임대 정상화방안을 포함해 발표했다. 지난 2020년 7월 폐지된 아파트 유형의 매입임대 복원과 세제 혜택 제공 등이 주요 내용이다.

주택임대사업자 제도는 임대료 인상을 5% 이내로 제한하고 의무 임대기간(최소 4년 혹은 8년)을 유지하는 대신 임대인에게는 세제 혜택을 제공하는 제도다. 박근혜 정부가 도입한 세제 혜택을 문재인 정부도 계승했지만, 다주택자 절세방안으로 활용되며 집값 폭등의 원인으로 지목되자 2020년 7·10 대책에서 사실상 폐지됐다. 장기(10년) 매입임대 신규 등록은 허용했지만 아파트는 장기 매입임대 대상에서 제외했다.

정부가 임대사업자 부활을 예고했던터라 애초 시장에서는 윤석열 대통령의 대선 공약이기도 했던 소형 아파트 등록 허용 정도를 예상했다. 그러나 이번 발표에서는 예상 외로 국민주택 규모(전용면적 85㎡)까지 범위가 확장됐다. 단순 절세 목적의 소규모 사업자 난립을 방지하기 위해 임대주택을 개인·법인, 주택유형 구분 없이 2호 이상 등록할 때만 신규로 등록할 수 있도록 요건도 강화했다.

다만 한정된 혜택에 지켜야할 부분이 적지 않은터라 새로 진입하려는 수요가 얼마나될지는 관건으로 보인다. 부동산 시장 정상화가 더 시급하다는 지적도 있다. 현재 임대사업자들이 집값 하락 여파로 역전세난과 거래절벽에 내몰린 터라, 이런 상태로는 제도가 2년 전 수준으로 되돌아간다고 해도 새로 임대사업에 진입할 수요가 없을 것이라는 예상도 나온다.

임대사업자들은 최근 집값하락은 물론 전세가격 동반하락에 거래절벽 사태까지 겹쳐 임대사업자들은 현 상황도 유지할 수 없는 상태라고 호소하고 있다. 역전세난에 입주폭탄으로 세입자 구하기가 어려워졌기 때문이다.

실제 대구 중구의 한 임대사업자는 2년 전 2억 9000만원에 세입자를 들였던 물건에 고민이 많다. 기존 세입자가 인근 새 아파트로 이사 예정이라 붙잡지도 못했고, 지역 내 전세 시세가 계속 떨어지고 있어 최근에는 1000만원씩 보증금을 내려 2억원까지 내려갔지만 문의가 없는 상태다.

그나마 2억원선에 세입자를 찾는다면 발등의 불은 끌 수 있다. 그러나 다음 거래에서는 직전 거래 대비 5% 상한룰을 지켜야하기 때문에 예전의 전세가격 복구는 불가능하다는 부분도 문제로 남는다.

또 다른 임대사업자는 2년 전부터 아예 세입자를 구하지 못해 집이 공실 상태다. 사업자 자진말소 기간도 놓쳐서 퇴로마저 막혔다.

이들은 내년이 더 무섭다고 입을 모은다. 특히 대구의 경우는 중구와 서구, 동구의 입주예정 물량이 많기 때문이다. 국토부 통계에 따르면 대구에는 이미 올해 2만5000여세대가 준공된데 이어, 내년에는 3만2500여세대의 입주가 예정됐다. 올해와 내년에만 6만여 세대가 새 집으로 나오는 셈이다. 전국으로 확장하면 내년 입주물량은 총 30만2075가구로 올해(25만6595가구)보다 18%나 많다.

김준영 더투자부동산연구소 소장은 "임대사업자제도 시행 당시 정부가 제시했던 수준의 정상화 과정이 필요하지만, 지금은 거래 자체가 없다는 것이 더 심각하고 시급한 문제"라며 "규제를 아무리 풀어도 시장이 살아나지 않은 채 기존 사업자들의 애로사항들이 여전하다면 임대사업에 들어올 수요가 없어 시장 안정화는 요원해보인다"고 진단했다.

정책의 신뢰 회복 문제도 남아있다. 시장에는 문재인 정부 시절 과세당국이 임대사업자에게 약속한 양도세·종부세 감면 등 혜택을 일방적으로 축소했던 부분에 정책 불신이 남아있다. 현 정부의 정책이 개선된다하더라도 정권이나 시장분위기가 바뀌면 또 다시 정책을 뒤집지 않겠냐는 우려가 나올 수 있다.

임병철 부동산114 리서치센터 팀장은 "현 정부에서 시장 변화 등으로 부동산 관련 제도들이 바뀌고 있다. 임대사업자 제도도 마찬가지 수순으로 봐야한다"면서도 "정책이 경기 부양책으로 쓰이는 경우도 있고 시장 변화 등의 요인 등이 있긴 하지만, 정책 기조에 일관성이 있어야 시장의 신뢰성을 회복할 수 있을 것"이라고 설명했다.

이미연기자 enero20@dt.co.kr