다주택자 세금·대출 완화, 임대차법 '재계약권·5%룰' 수술대

정부의 '2023년 경제정책 방향'에 따라 내년 5월9일로 예정된 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 배제 혜택이 2024년 5월까지 1년 더 연장된다. /사진=이미지투데이

부동산 경기 연착륙을 지원하기 위해 정부가 세금·대출의 규제완화 방안을 내놨다. 2020년 '주택임대차보호법' 개정안 시행에 따라 바뀐 세입자의 계약 연장 권리와 임대료 상승 제한을 풀어 내년 새 방안도 마련하겠다는 방침이다.

정부가 지난 21일 발표한 '2023년 경제정책 방향'에 따르면 내년 5월9일로 예정된 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 배제 혜택이 2024년 5월까지 1년 더 연장된다. 다주택자 입장에서 중과세율보다 20~30%포인트 낮은 기본세율로 집을 팔 수 있는 시간이 1년 더 늘어났다.

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다주택자 양도세·종부세·취득세 다 풀었다

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현재 양도세는 과세 표준에 따라 6~45% 세율이 적용되는데 서울과 경기 과천·성남·하남·광명 등 조정대상지역은 기본세율에 2주택자 20%포인트, 3주택 이상 보유자 30%포인트 중과세율이 적용된다. 3주택자는 지방세(양도세의 10%)를 더해 양도차익의 최대 82.5%를 세금으로 내야 한다. 2024년 5월까지 매도할 경우 세율이 45%로 낮아진다.

정부는 주택 거래 활성화를 위해 1년 이내로 보유한 주택(입주권·분양권 포함)을 매각할 때 양도세를 70%에서 기본세율(6~45%)로 낮추기로 했다. 정부는 내년 소득세법을 개정해 다주택자 중과세율을 폐지하는 방안도 추진하겠다고 밝혔다. 서울 등 투기지역·조정대상지역을 일부 해제하는 방안도 연초에 내놓기로 했다.

조정대상지역 지정이 해제되면 주택담보대출비율(LTV)이 높아지고 양도세와 종합부동산세, 취득세 등 부동산 세금이 줄어든다. 현재 8~12%에 이르는 다주택자 취득세도 대폭 줄어든다. 2주택자까지 1주택자와 마찬가지로 취득가액에 따라 1~3% 기본세율을 적용하되, 3주택자 4%, 4주택 이상 보유자와 법인 6% 세율을 적용하기로 했다.

취득세 완화는 지방세법 개정 사항으로, 더불어민주당이 반대할 수 있지만 조정대상지역을 해제 시 법 개정 없이 취득세가 낮아지므로 정부 직권으로 가능하다. 아파트 등록임대주택사업도 부활하게 된다. 주택임대사업자에 대한 혜택도 강화된다. 정부는 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원(지방 3억원) 이하 아파트에 대해 등록을 허용하기로 했다.

면적에 따라 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡는 50% 취득세 감면 혜택을 제공한다. 조정대상지역 내 6억원 이하 임대주택 등록 시 양도세·종부세 계산에서 주택 수를 제외한다. 임대 기간을 기존 10년에서 15년으로 연장하면 수도권 9억원(지방 6억원) 아파트까지 세제 혜택을 받을 수 있다. 현재 금지된 규제지역 내 사업자 담보대출도 다주택자(30%)보다 높은 수준으로 허용할 방침이다.

실거주와 분양권 전매 제한 규제는 내년 초 완화 방안을 발표한다. 현재 분양가상한제 적용 주택의 보유 의무(3~10년), 거주 의무(2~5년)와 1주택자가 아파트 청약에 당첨되고 2년 내에 입주해야 하는 의무가 완화되거나 폐지될 전망이다. 1주택자가 12억원 이하 주택을 처분하면서 양도세를 면제 받으려면 2년간 실거주해야 하는데 이 부분도 수정될 수 있다.

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임대차시장 재개편

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부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금리 상승으로 건설업체에 대한 주택도시보증공사(HUG) 보증을 5조원 증액하고, 대출 차환이 불가한 사업자를 위해 PF 기업어음(ABCP)을 대출로 전환할 수 있는 사업자 보증을 신설하기로 했다.

'빌라왕'으로 불리던 1139채 임대인의 사망 사고로 피해가 급증한 민간 임대시장의 전세사기 예방대책도 이번 경제정책방향에 담겼다. 임차인의 알 권리를 위해 임대인의 선순위 보증금과 임대차 정보, 세금 체납정보 확인권을 법령에 명시한다.

2020년 7월 '주택임대차보호법' 개정을 통해 도입된 계약갱신청구권(2년+2년)과 전·월세상한제(임대료 인상 5% 제한)는 연구용역과 관계부처 협의를 거쳐 내년 중 개선 방안을 내놓기로 했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "규제완화 조치가 단기 방향 전환과 빠른 회복을 이끌어내는 것은 제한적이겠지만 일부 급매물이 소화되고 시장 연착륙에 다소 도움이 될 것"이라면서 "자기자본 비율이 높은 계층의 알짜지역 경매와 급매물이 유통될 수 있다"고 전망했다.