[뉴있저] 1,139채 빌라왕 사망에 '전세보증금 대란'...해법 없나?

■ 진행 : 함형건 앵커

■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스가 있는 저녁] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

수도권에 무려 1100여 채가 넘는 빌라와 오피스텔을 갖고 있던 소위 '빌라왕'이라고 불렸던 40대 임대업자가 사망하며 수백 명의 세입자들이 전세금을 돌려받지 못할 위기에 처했습니다. 어떻게 된 일인지,대책은 없는지 관련 내용, 김인만 부동산경제연구소 소장과 함께 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오세요.

[김인만]

안녕하세요.

[앵커]

지금 수도권에서 임대사업을 했었다는 김 모 씨, 별명이 빌라왕이라고 하고요. 갑자기 숨졌는데 세입자 피해가 속출하고 있습니다. 어떻게 이런 일이 가능한지 많은 분들이 의아하실 것 같은데 그 사건 내용을 일단 정리해 볼까요?

[김인만]

저도 수백채까지는 봤는데 1000채가 넘는 건 저도 처음 보는 일이긴 합니다. 이게 오래된 일이 아니고요. 아마 2020년부터 이렇게 구입을 했다고 알려지고 있는데요. 1139채나 빌라나 오피스텔을 가진 임대사업자가 갑자기 사망하게 되는데요. 사망하게 되니까 전세금을 돌려받아야 하는 세입자들이 지금 피해규모가 한 450명이 넘는다고 하고요. 피해금액은 수백억이 되는데. 더욱 문제는 자기가 피해를 받았다는 걸 모르는 분들도 아직 많이 있다는 거죠. 그래서 앞으로 피해금액과 피해인원들은 더 늘어날 것 같습니다.

[앵커]

우리가 사건의 실체를 속속들이 알기는 어려운 상황이기는 합니다만 일단 정상적인 상황은 분명히 아닌 것 같고요. 어떻게 한 사람이 이렇게 1000채의 빌라와 오피스텔을 임대하고 이렇게 무책임한 상황까지 몰고 갈 수 있는 건지. 그리고 소비자 입장에서는 왜 이게 속절없이 당할 수밖에 없는 건지 하나하나 따져보겠습니다. 일단 일종의 전세사기 유형이라고 볼 수 있을까요?

[김인만]

저는 사기라고 보여집니다. 왜냐하면 일반적으로 투자라고 하더라도 1000채라는 건 우리가 상식적으로 엑셀로 정리를 해도 1000채를 관리할 수는 없거든요. 그래서 조직적으로 뭔가 개입을 해서 체계적으로 공범들이 있지 않고서야 저는 1000채는 불가능한 숫자라고 보여지고요. 1000채 정도 하려면 브로커가 있어야 되고 부동산도 있어야 되고 협력자들이 분명히 있어야 되기 때문에 저는 전형적인 전세사기로 보여집니다.

전세사기가 어떻게 이루어지느냐 하면 두 가지 수익구조가 나오는데요. 신축빌라 같은 경우에는 판매를 하게 되면 판매 커미션이 나오거든요. 건축업자들이 하나 팔면 1000만 원 정도의 수수료를 주게 되고 두 번째는 전세금액을 높게 받습니다. 시세보다 더 높게 적용하기 때문에 전세금액에서 또 차익이 발생하거든요.

그렇게 시세차익을 얻는데 전세가격이 올라서 매매가격도 올라가게 되면 문제가 안 생길 수도 있는데 최근에 대출이자 부담도 늘어나면서 전세금액은 떨어지게 되고 대출이자 부담은 또 늘어나게 되니까 아무래도 내부에 문제가 생기면서 결국에는 명의자가 된 김 모 씨, 빌라왕이 감당을 못하고 이런 불의의 일이 생기지 않았나 싶습니다.

[앵커]

빌라왕이라는 이 사람이 종부세 같은 세금이 체납된 상태였단 말이죠. 신용불량자가 돼서. 세입자가 와서 돈 돌려달라고 해도 나는 모르겠다 이런 상황이었던 것 같은데. 이렇게 많은 집을 갖고 임대사업을 할 때 국세청이 몰랐을까요?

[김인만]

국세청이 알려면 알 수는 있는데요. 그렇다고 해서 1000채를 가졌다고 해서 불법은 아니거든요. 분명히 취득세를 내고 세금을 내고 했기 때문에 알고는 있었는데 체납이 됐단 말이에요. 그래서 62억을 제가 계산해 보니까 빌라 하나당 월 100만 원을 받아도 1000채면 11억 정도밖에 안 되거든요. 월세를 다 받아도 종부세를 감당할 수 없는 수준이 되어버립니다.

그래서 아마도 이런 문제가 생겼던 것 같고. 이 정도 수준이 되면 저는 의무사항은 아니겠지만 국세청에서 뭔가 조치를 취하든지 뭔가가 있었어야 했는데 그런 부분에 대해서도. 그리고 피해받은 분들이 어떤 분들이냐면 2030들이에요. 사회초년생들이 아무것도 모르는데 부동산 가서 월세는 아까우니까 전세가 좀 저렴해 보이니까 그냥 전세가 안전하다. 대출 있지 않냐. 괜찮다고 해서 아마 쉽게 계약을 많이 한 것 같습니다. 그래서 주로 피해자들이 2030이기 때문에 더 마음이 아프고요. 앞으로 피해사례들이 더 커질 것 같습니다.

[앵커]

만약에 당국에서 알고 있었던 상황이라고 하면 이렇게 많은 빌라와 오피스텔 임대사업을 했었고 종종 체납이 됐을 것이고 그러면 이게 상당히 리스크가 있을 것이다. 당연히 리스크 관리에 들어갔어야 되는 것 같은데요. 제도의 사각지대라고 볼 수 있는 겁니까?

[김인만]

맞습니다. 제도의 사각지대라고 보여지고요. 국세청 입장에서는 의무사항도 아닙니다. 세금을 체납했으니까 세금을 추징할 의무는 있지만 이게 세입자 피해까지 국세청이 나서서 문제를 해결하기는 현실적으로 어려운 부분도 있고요. 그렇다고 국토부가 그냥 나서서 세금 체납했으니까 문제 된다고 하기도 어렵고. 이게 사각지대이기 때문에 이미 발생한 문제는 문제고요.

앞으로 이런 문제가 재발하지 않으려면 저는 제도 개선을 해서 임대인이 주택수를 의무적으로 공개하든지 뭔가 세금 체납에 대해서도 요구하면 공개하는 게 아니라 계약서 쓸 때 공인중개사를 통해서 의무적으로 공개하는 그런 의무사항도 있어야 될 것 같습니다.

[앵커]

세입자 입장에서 보겠습니다. 세입자들은 일단 전세보증보험에 가입이 돼 있었는지, 안 돼 있었는지로 구분해서 봐야 될 것 같은데요. 보험에 가입되어 있었으면 보증금을 돌려받을 수 있는 건가요? [김인만] 일단 돌려받을 수는 있는데요. 지금 피해사례가 450명 정도로 추정이 되는데, 지금까지요.

절반 정도가 보증보험에 가입한 것으로 파악됩니다. 그래서 돌려받을 수는 있는데 지금 문제가 어떻게 발생하느냐 하면 보증보험의 매커니즘이 집주인이 돌려주지 않으면 보증보험회사에서 먼저 전세금을 주고 나중에 구상권을 청구하거든요. 이걸 대위변제라고 하는데 대위변제의 전제조건이 있습니다.

세입자가 임대인, 집주인한테 계약해지를 통보해야 되거든요. 통보를 해야만 보증보험회사에서 일이 진행되는데 사망을 해버렸단 말이에요. 그러면 계약해지를 통보할 대상이 없어져버리는 겁니다. 그러면 절차상 하자가 발생하기 때문에 보증보험회사에서도 지금 보험금을 지급하지 못하는 상황이 발생하고요. 그럼 이렇게 된다면 보증보험을 믿고 기다리는 분들도 보증보험이 나오지 않고 있기 때문에 발을 동동 굴리고 있는 상황입니다. [앵커] 지금 상속인이 있다고는 하는데요. 부모가 있다고 하던데 그 부분까지 해결이 돼야겠군요.

[김인만]

부모가 있다고 하는데 지금 부모가 상속 거절을 하는 상황입니다. 왜냐하면 종부세 체납액만 62억이 되고요. 한두 채라면 부모의 의무도 있으니까 할 수는 있겠지만 사실 부모도 감당이 안 되거든요. 1000채를 종부세 체납액만 62억이 되는데 입장 바꿔놓고 생각하면 제가 부모님이라도 사실은 쉽지 않은 문제이기는 합니다. 그래서 설득하고 있다고는 하는데 어떻게 됐든지간에 상속인이 정해져야만 계약해지 요구가 되고 보험금이 지급되기 때문에 상속인 절차를 빨리 마무리할 필요는 있을 것 같습니다.

[앵커]

또 하나 보험에도 가입돼 있지 않았던 세입자분들. 이분들은 더 당황스러울 것 같은데. 일단 김 씨의 주택들이 공매로 넘어가지 않습니까? 그러면 일단 세금이 추징돼서 들어올 것이고 남는 자금이 얼마 안 될 수도 있는데 전세금을 어떻게 돌려받을 수 있나요, 이분들은?

[김인만]

현실적으로 온전히 챙기기는 제가 볼 때는 어려울 것 같습니다. 일단 세금이 우선이고요. 세금이 아니더라도 지금 상황에서 매매가격, 전세가격이 다 떨어지는 상황이기 때문에 경매나 공매로 넘어가더라도 낙찰가율이 70% 정도라고 본다면 전세금을 지키기도 어려운데 세금이 62억이나 체납됐다고 한다면 진짜 아마 내 전세금을 제대로 받기는 어려울 것 같고요. 지금 상황에서는 손실을 얼마나 줄이느냐가 최대한 관건이 될 것 같습니다. 경매 넘어가더라도 내 전세금의 절반 정도는 내가 지킬 수 있느냐, 그 이하로 떨어지느냐가 가장 문제가 될 것 같습니다.

[앵커]

그럼 세입자 입장에서 이런 일을 예방하려면 뭐가 가장 중요합니까?

[김인만]

예방을 하려고 한다면 일단 예방이 최우선인데요. 일반적으로는 경매에 넘어가게 되면 집값 시세의 70% 정도로 낙찰되기 때문에 전세금과 대출금을 합해서 집값 시세의 70%를 넘지 않는 게 중요합니다, 임대료가. 그래서 그걸 지켜야 되는데 빌라 같은 경우에는 전세가율이 높아요.

90%, 100% 넘는 집들도 있기 때문에 이런 전세가율만 가지고 따져버리게 되면 사실 들어갈 수 있는 빌라 전세는 구하기 어려운 상황이기 때문에 첫 번째는 반드시 보증보험을 가입해야 됩니다. 그래서 보증보험회사에서 가입이 안 될 수도 있거든요. 절차상의 문제라든지 전세금이 위험하기 때문에 안 된다고 한다면 계약특약 조건에 보증보험이 가입되지 않으면 이 계약은 무효로 한다는 조항을 넣어야 되고요.

실제로 가입이 안 되면 계약을 무효로 시켜야 됩니다. 그래서 보증보험은 반드시 가입을 하셔야 되고요, 빌라 같은 경우에는. 보증보험이 문제가 있다고 한다면 전세보다는 가급적이면 월세로 가는 게 가장 안전합니다. 전세의 가장 우선순위는 내 전세금을 온전히 지키는 게 가장 중요하거든요. 그래서 월세 내는 게 아깝다고 생각하지 마시고 내 전세금 지키는 게 중요하기 때문에 내 전세금이 불안해질 수도 있다면 월세로 전환하는 게 가장 현명한 선택일 것 같습니다.

[앵커]

정부에서 관련 조치를 마련 중이라고는 하는데요. 아까 우리가 얘기했었던 제도상의 사각지대라든가 어떻게 리스크 관리를 할 것이라든지 이런 게 다 포괄적으로 들어가야겠네요.

[김인만]

포괄적으로 들어가야 되는데 지금 국토부에서 나오는 이야기를 보면 전세보증보험을 연장한다든지 임시거주처를 마련한다든지 이런 임시방편의 대책밖에 나오지 않고 있기 때문에 어차피 지금 발생한 일이고요. 앞으로도 제2, 제3의 빌라왕 사기사건들은 계속 발생할 수도 있습니다. 그래서 이번 기회에 사각지대를 없애기 위해서 제도 개선을 해야 될 것 같고요.

국토부와 국회가 머리를 맞대고 아까 제가 말씀드렸듯이 주택수를 의무적으로 제공해 줘야 할 것 같고요. 세금 체납, 여러 가지 보증보험제도도 개선을 해서 보다 쉽게 빌라 같은 경우에는 가입할 수 있도록 전체적으로 머리를 맞대고 대안을 마련해야 될 것 같습니다.

[앵커]

알겠습니다. 다른 얘기를 해 보겠습니다. 정부가 이달 중에 등록임대사업자 제도개편에 나선다고 하는데요. 우리가 조금 전에는 굉장히 극단적인 다주택자의 얘기를 다뤄봤습니다마는. 기본적으로 등록임대사업자에 대한 제도개편에 나선다는 건 정부가 다주택자의 시장에서의 기능을 부정적으로 보지 않는 것 같아요. 제도 개편의 필요성이 있는 겁니까?

[김인만]

일단 필요성은 있다고 보여집니다. 왜냐하면 이전 정부에서도 2017년도였죠. 임대사업자 제도가 필요하다고 해서 활성화 대책이 나왔는데 왜 이게 유명무실되고 폐지가 됐냐면 다주택자들이 집값이 오르니까 투기가 발생하게 되고 다주택자들의 회피처가 된 거죠. 세금 규제를 피하는 구멍이 임대사업자제도가 됐기 때문에 주택임대사업자제도를 말소하게 되는데 지금은 집값이 안정되는 상황이고요.

긍정적인 효과라고 본다면 정부 입장에서는 투명과세를 할 수 있고요. 임대인 입장에서는 절세효과를 얻을 수 있고 세입자 입장에서는 계약갱신청구를 사용하지 않아도 의무보유기간 동안 계약갱신청구권을 사용한 효과, 5% 인상 제한이 걸리기 때문에 사실은 굉장히 긍정적인 효과가 많음에도 불구하고 집값이 올라가면 또 문제가 되는 부분이거든요.

그래서 지금은 집값이 안정되기 때문에 이런 임대사업자제도를 부활시키려고 하는데. 저는 전제조건이 필요할 것 같습니다. 예전 같은 경우에는 4년, 8년. 단기, 장기 임대사업자제도가 있었는데 제가 볼 때는 단기사업자는 문제가 있을 것 같고요. 투기를 부추길 수 있는데. 8년이나 10년 정도 임대사업자 의무보유기간을 한다면 10년 동안 전세금을 안 올린 임대인한테는 절세의 인센티브를 주는 건 바람직할 것 같아서 장기 임대사업자로 해야 된다. 단기 임대사업자 제도는 바람직하지 않을 것 같습니다.

[앵커]

장기로 가야 한다, 그런 제안을 해 주셨고요. 종부세 문제도 짚어보겠습니다. 일단 지금 세법개정안 여야간에 협의하고 있 습니다마는. 중과세율을 가르는 다주택자의 범위가 앞으로 다소 축소되게 되는 것 같습니다. 어떻게 보셨습니까?

[김인만]

기존에는 2주택자까지 다주택자로 규정해서 세금을 중과세를 했는데요. 이제 협의안 내용을 보면 2주택자까지는 실수요로 봐주겠다. 3주택 이상부터 다주택으로 보겠다는 건데 저는 바람직해 보입니다. 2주택을 옹호하는 건 아니지만 우리가 살다 보면 내가 사는 집이 하나 있고 자녀라든지 갈아타기 위해서 2주택이 될 수도 있기 때문에 이건 지금 주택시장이 안정되고 있는 상황에서는 바람직해 보이고요.

세금 기준 과세표준 기준액도 다주택자들은 6억에서 9억으로, 1주택자들은 9억에서 11억으로 상향조정해 주었고요. 이번에 12억으로 조정해 준다고 하는데 집값이 많이 올랐기 때문에 과세표준 기준도 상향조정해 주는 건 바람직할 것 같습니다. 그래서 해야 될 일을 합리적으로 개선하는 것 같은데. 단, 이렇게 한다고 해서 최근 침체되고 있는 주택시장 분위기가 반전이 된다든지 거래량이 늘어나지는 않을 것 같습니다.

[앵커]

그러기에는 역부족이다. 워낙 침체되어 있고. 그러면 내년 주택시장까지 간단하게 1~2분 동안 전망해 주시면 어떨까요.

[김인만]

제가 왜 종부세를 이렇게 보완을 하더라도 내년 부동산 시장이 크게 좋아지기 어려울 거라고 말씀드리는 이유는 근본 문제가 해결되지 않았기 때문이거든요. 근본 문제라고 한다면 일단 금리인상의 불확실성이 제거되지 않았고요. 최근에 물가가 안정되고는 있지만 적어도 2023년, 내년 상반기까지는 금리인상이 한두 차례 더 이어질 수도 있고. 인하가 언제 될지도 모릅니다.

금리인상 불확실성이 지속되고 있는 상황에서 가장 근본적인 문제는 집값이 그동안 많이 올랐습니다. 최근에 좀 조정됐다고 하는데 시장의 수요자들이 느끼기에는 이 정도 가지고는 안 돼. 좀 더 많이 떨어져야 돼라고 생각을 하기 때문에 지금 거래가 안 되고 있는 것이거든요.

그래서 결국에는 금리 불확실성이 제거가 돼야 되고 가격이 더 조정이 돼서 매수자들이 이 정도면 바닥이라는 생각이 들어야만 거래가 늘어날 수 있기 때문에 2023년 내년 부동산 시장도 긍정적으로 보긴 어렵고요. 금리가 인하로 돌아서고 가격이 좀 많이 조정된다면 그 시기, 내년 하반기, 말 정도 된다면 조금 거래가 늘어날 수도 있을 것 같습니다.

[앵커]

내년 하반기에는 기회를 볼 수도 있을 것이다.

[김인만]

적어도 금리가 인하로 전환된다는 게 전제조건입니다.

[앵커]

집을 매수할 의향이 있는 분들은 종합하면 금리가 역시 핵심변수이고 전반적으로 아직도 집값이 비싸다고 생각하는 분들이 너무 많을 것이다. 심리적인 요인이 상당히 작용을 했겠군요.

[김인만]

가격이 조정돼야겠죠.

[앵커]

어느 정도까지가 적정 수준인가는 지역마다 다르겠습니다마는.

[김인만]

고점 대비 한 30% 이상은 생각하는 것 같습니다. 그래서 고점 대비 30~50% 정도 조정이 돼야만 수요자들이 지금은 움직일 가능성이 높습니다.

[앵커]

알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 김인만 부동산경제연구소 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.

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