전셋값 급락에…정부 '임대사업자 부활' 고심

전세시장 안정 목적이지만
올들어 수도권 8% 급락세
다주택자, 임대사업 유도땐
매매가 다시 불안 우려도
"부작용도 고려해 연내 발표"

연내 마지막 부동산 규제 완화 대책인 '임대사업자 부활' 발표를 앞두고 전셋값 급락으로 정부의 고심이 깊어지고 있다. 사진은 서울 노원구 아파트 전경. 【연합뉴스】

정부가 연내 정상화를 예고한 주택임대사업자 제도 개편을 두고 고심에 빠졌다. 주택임대사업자 제도 정상화는 임대차 시장 안정을 위한 목적이 큰데, 최근 전세 가격이 크게 하락해 이를 부활시킬 명분이 약해졌기 때문이다. 하지만 전문가들은 도심 내 주택 공급 부족으로 전·월세 시장이 언제든 불안정해질 수 있는 만큼 임대 물량 공급을 위해 주택임대사업자 제도 활성화가 필요하다고 조언한다.

11일 부동산업계에 따르면 국토교통부는 연내 주택임대사업자 제도 개편 발표를 앞두고 기획재정부와 행정안전부 등 유관기관과 협의하는 한편 민간 전문가들 의견을 청취하고 있다. 하지만 최근 시장 상황을 두고 제도 활성화 필요성에 대해 관계자들마다 의견이 엇갈려 절충안을 마련하는 데 고심하고 있다.

주택임대사업자 제도는 임대인에게 세제 혜택을 제공하는 대신 임대료 인상을 5% 이내로 제한하고 의무 임대기간을 유지하도록 해 세입자를 보호하기 위한 취지로 마련됐다. 박근혜 정부에서 세제 혜택을 도입하고, 문재인 정부도 이를 계승했지만 집값 폭등의 원인으로 지목되면서 2020년 7·10 대책에서 사실상 폐지됐다. 단기(4년) 매입임대는 폐지하고 만기가 도래한 사업자는 자동 말소하도록 했다. 또 장기(10년) 매입임대 신규 등록은 허용했지만 아파트는 장기 매입임대 대상에서 제외했다.

윤석열 정부는 지난 11월 '부동산 시장 현안 대응 방안'에서 주택임대사업자 제도와 관련해 매매 및 임대차 시장 상황을 고려해 연내에 합리적인 개편안을 마련하겠다고 밝혔다. 제도 개편과 관련해 부동산 업계에서는 소형 아파트(60㎡ 이하)에 대한 임대주택 신규 등록이 가능해질 것이라는 전망이 나왔다.

문제는 최근 아파트 전세 가격이 급격히 하락하고 있다는 점이다. 한국부동산원에 따르면 12월 첫째 주 전국 아파트 전세 가격은 0.73% 하락하면서 전주(0.69%) 대비 하락폭이 확대됐다. 전국 아파트 전세 가격은 올해 누적 5.75% 하락했고, 수도권 아파트 전세 가격은 연간 누적 8% 떨어졌다. 부동산원 관계자는 "일부 매도 포기 물량이 전세 시장으로 넘어오면서 전세 매물 적체가 심화되는 등 전세 가격 하락폭이 확대되고 있다"고 설명했다.

최근 주택 매매 가격이 조정을 받고 임대차 시장도 안정화된 상황에서 주택임대사업자 제도 부활은 주택 가격 상승의 불쏘시개 역할을 할 수 있다는 지적이 나온다. 이준구 서울대 명예교수는 자신의 홈페이지에 "주택임대사업자 제도 명분은 임대주택 공급 안정인데, 현재 임대주택 공급 문제가 급한 불로 떠오르고 있지 않다"며 "임대사업자에게 세제 혜택을 제공해도 임대주택 공급량이 늘어날 이유가 없다"고 지적했다.

다만 최근 안정화된 전세 시장 상황이 내년에도 이어질 것이라는 보장이 없기 때문에 제도 개선이 필요하다는 주장이 나온다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "정부는 단기적으로 전세 시장이 안정됐다고 안심해서는 안 된다"며 "세입자 주거 안정을 위해 주택임대사업자 제도를 개선할 필요가 있다"고 말했다.

주택임대사업자 제도 개선을 위해서는 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정이 필요하다. 문재인 정부에서 사실상 폐지한 제도를 부활시키려면 야당을 설득하기 위한 정교한 제도 설계가 필요하다는 지적도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "주택임대사업자 제도가 갭 투자 수단으로 활용된다는 비판이 있다"며 "조정대상지역 외 소형 아파트에 한해 임대주택으로 신규 등록할 수 있도록 제도를 개편하는 등 절충안을 찾을 필요가 있다"고 조언했다. 국토부 관계자는 "과거 제도를 운영했을 때 효과와 부작용을 종합적으로 고려해 최대한 연내에 제도 개편 방안을 발표할 계획"이라고 설명했다.

[김유신 기자]