‘규제완화’ 예고에도 기대감 없는 시장… “기승전 ‘금리’”

매매가격·심리·거래건수 모두 최악 수준
8월부터 나온 규제책 ‘연착륙’ 유도못해
“금리인상폭 줄어도 상단 모르니 불확실성 계속”

부동산 규제완화책이 연이어 나오고 있지만 꽁꽁 얼어붙은 시장에는 온기를 불어넣지 못하고 있다. 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 연내 등록임대사업자 제도 개편과 안전진단 기준 완화를 언급했지만, 시장의 기대감은 크지 않은 분위기다. 무엇보다 ‘금리인상’이 지속되고 있다는 점에서 그 어떤 규제완화책도 연착륙의 효과는 내기 어려울 수 있다는 의견이 나온다.

6일 부동산 업계에 따르면 지난 5일 진행된 ‘둔촌주공(올림픽파크 포레온)’의 특별공급 청약 결과 일부평형에서 미달이 나오는 등 청약시장마저 침체된 분위기가 이어지는 상황이다.

한국부동산원, 서울부동산광장에 따르면 부동산시장의 매매가격과 매수심리, 거래건수 등을 나타내는 통계치는 역대 최저치를 매번 갈아치우고 있다. 부동산원이 매주 집계하는 전국·수도권·서울 아파트값은 지난주 일제히 2012년 5월 시세조사 이후 최대 낙폭을 기록했다. 서울은 전주 -0.52%에서 지난주 -0.56%로 낙폭이 커졌다. 수도권은 같은 기간 -0.61%에서 -0.69%로, 전국은 -0.50%에서 -0.56%로 내림폭이 커졌다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 이 일대 아파트 단지의 모습. /뉴스1

매수심리를 나타내는 매매수급지수도 역대 최저치였다. 지난주 서울 아파트 매매수급지수는 66.7로 2012년 7월 첫 주(58.3) 이후 약 10년 5개월 만에 가장 낮은 수치였다. 서울부동산정보광장이 공개하는 지난 달 서울 아파트 거래량(계약일 기준)은 총 555건으로 2006년 실거래가 조사를 시작한 이후 역대 최저를 기록했다.

이같은 통계치는 정부가 부동산 시장 연착륙을 위해 발표하는 각종 규제 완화책이 시장에 먹혀들지 않고 있다는 방증이다. 정부가 지난 8월 ‘국민 주거안정 실현방안’부터 지난달 주택담보대출비율(LTV) 완화, 15억원 초과 아파트 주택담보대출 허용 등의 방안까지 규제완화책을 연달아 내놨지만 시장에는 냉기만 감돌고 있는 것이다.

추경호 부총리가 지난달 28일 연내 등록임대사업자 제도 개편과 안전진단 기준 완화 등 추가적인 규제완화책을 언급했지만 분위기를 반전시키지 못하고 있다. 구체적인 내용으로는 문재인 정부 당시 투기에 악용될 수 있다며 4, 8년 짜리 등록임대사업을 폐지하고 비(非)아파트에 대해서만 10년 장기 등록임대사업을 허용했는데 이를 확대할 가능성이 있다. 재건축 안전진단 기준에서는 구조안정성 비중을 낮춰 사업 활성화를 유도할 것으로 보인다.

시장에서는 금리인상이 이 모든 규제완화책을 블랙홀처럼 빨아들이면서 그 효과를 무력화 시키고 있다고 분석한다. 물가가 치솟으며 이를 잡기 위한 금리인상이 지속되는 한 어떤 방안도 큰 효과를 발휘하기는 어렵다는 것이다. 2020년 8월 연 2.39%를 저점으로 했던 한국은행의 가중평균금리 기준 예금은행의 주택담보대출 금리는 지난 10월 4.82%까지 올랐다. 시중은행의 주택담보대출 금리는 상단이 7%를 넘어섰다.

한은은 지난해 8월부터 지난달까지 기준금리를 3.25%포인트(p) 인상시켰다. 금리인상폭을 지난달 0.25%p로 줄이면서 ‘속도조절’을 시사했지만, 시장은 금리의 수준 자체가 낮아지지 않는 한 크게 움직일 생각이 없어보인다는데 전문가들의 의견이 모아진다. 특히 연내 발표될 예정인 등록임대사업자 제도 개편과 안전진단 기준 완화 등은 공급 확대 위주의 방안이라 금리인상기에 연착륙을 유도하는 것과는 괴리가 있다는 주장도 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “매달 내야 하는 원리금 상환액이 크게 변동할 가능성이 있다면 수요자 입장에서는 감당할 자신이 없어진다”면서 “금리상단에 대한 불확실성이 여전한 상황에서 일부 부동산 규제 완화가 시장 분위기를 바꾸기는 어렵다”고 했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “긴축 속도를 줄이고 금리인상 폭을 줄이겠다는 얘기가 나오고 있지만, 경기둔화 가능성이 큰데다 금리가 떨어지는 것은 아니다 보니 규제 완화의 효과가 호재로 받아들여지지 않는 것 같다”고 했다.