은마·미도에 목동까지 ‘숙원’ 풀었지만... 약발 안 먹히는 ‘재건축 호재’

거래 건수, 미미하거나 전무
“재건축 정책, 일희일비 해선 안 돼”
“과감한 ‘특단의 대책’ 필요”

서울 강남구 은마아파트(10월 20일 도시계획위원회 심의 통과)
서울 여의도 시범아파트 (11월 7일 신속통합기획안 확정)
서울 양천구 목동 신시가지 아파트 1~14단지(11월 9일 도시건축공동위원회 수정가결)
서울 강남구 대치미도아파트(11월 21일 신속통합기획안 확정)

재건축 규제 완화에 대한 기대감이 현실화되고 있음에도 시장에서는 좀처럼 호재 역할을 하지 못하고 있다. 불과 1~2년 전만 해도 서울 강남구 대치동 은마·미도, 양천구 목동아파트 등은 인·허가 여부 자체가 관건이었다. 이젠 여러 고비를 넘기며 대기표를 받아 든 상황이지만, 경기 불황과 금리 인상으로 인한 ‘부동산 한파’로 시장은 미동조차 없는 분위기다.

3일 부동산R114에 따르면 지난 주 서울 아파트값은 0.05% 하락한 것으로 집계됐다. 일반 아파트는 0.05% 하락했고, 재건축 아파트도 0.04% 내렸다. 강남, 여의도, 목동 등 서울 주요 재건축 단지의 정비사업에 속도가 나면서 기대감이 어느 때보다도 높은 상황이지만, 재건축 아파트 역시 별다른 주목을 받지 못한 채 하락세를 이어간 것이다.

대치동 미도아파트는 준공 40년만에 재건축이 확정됐지만, 시장 반응은 없다시피 하다. 인근 공인중개업소에 따르면 신속통합기획안이 확정된 후 체결된 매매 건수는 아직 한 건도 없다. 대치동의 A 공인중개업소 관계자는 “얼마나 자극을 줄지는 의문”이라며 “효과라고 할 게 없다. 거래는 커녕 문의조차 거의 없다”고 했다.

서울 최고령 아파트지만 한때 사업이 보류되는 등 고충을 겪었던 여의도 시범 아파트도 재건축을 확정했지만, 거래에 영향을 주진 못하고 있다. 지난 8월 1건 거래된 이후로 잠잠한 상황이다. 시범아파트 인근 B 공인중개업소 관계자는 “재건축 확정 후 매매가를 살짝 낮춰 내놓는 집주인들도 있는데 그래봤자 1000만~2000만원 정도”라며 “매수 문의는 거의 없다고 보면 된다”고 했다.

대치 은마아파트와 목동 신시가지 아파트의 경우, 그나마 급매 위주로 몇 건 거래가 됐다. 그러나 가격이 오른 것은 아니다. 대치동 은마아파트는 지난달 1일 23억5000만원(84.43㎡), 5일 19억1500만원, 8일 17억7000만원(이하 76.79㎡)에 각각 거래됐다. 앞서 9월과 10월에 76.79㎡가 21억4000만원, 19억9000만원에 거래됐고, 84.43㎡가 같은 기간 25억원, 21억원에 거래됐다는 점을 감안하면 ‘재건축 호재’가 작용했다기보단 급매 거래가 체결된 것으로 봐야 한다.

목동신시가지아파트는 1~14단지 중 10단지에서만 지난달 18일(70.2㎡) 13억5000만원과 26일(53.82㎡) 10억1000만원 등 2건이 거래됐을 뿐이다.

부동산 업계에서는 ‘금리 불확실성’과 ‘주택 가격 조정’을 소위 재건축 약발이 안 먹히는 이유로 꼽고 있다. 대규모 재건축 단지일수록 사업비가 중요하다는 점에서 금리 변수가 안정돼야 재건축이 속도를 내고 매수 심리를 자극할 수 있다는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “금리가 높더라도 해당 금리에 맞춰서 자금 조달 계획을 짜면 된다. 하지만 지금은 금리가 또 변동될 것이라는 불확실성이 지속되면서 부담스러워서 대출을 못 받고 있는 상황”이라고 했다. 그는 “금리 변수가 어느 정도 확실성을 가져야 이를 바탕으로 사업 계획을 짜고 거래 시장도 움직일 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

‘가격 조정’을 강하게 받고 있는 시장 분위기도 재건축 효과를 제한하는 요소다. 송승현 도시와 경제 대표는 “분양가를 높게 받아야 사업성이 좋아지는데 주택 가격이 강하게 조정을 받고 있다면 아무래도 사업이 순조롭게 진행되기 어렵다”고 했다. 그는 “원자잿값 인상 등으로 공사비가 높아졌다는 점도 악재”라고 덧붙였다.

전문가들은 재건축이 ‘거래 활성화’를 위한 변수로 작용하게 하기 위해서는 정부에서 ‘특단의 대책’을 내놓아야 한다고 주장한다. 재건축 시장에서만큼은 문재인 정부 이전 수준의 과감한 규제 완화가 필요하다는 것.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “사실 굉장히 긴박한 이슈다. 재건축 사업 활성화가 빠른 시간 내에 이뤄져야 향후 나타날 공급 부족을 최소화할 수 있다”면서 “어차피 시장이 침체와 상승을 거듭하기 때문에 일희일비 할 것이 아니라 일정 분량의 공급을 해야 한다. 현재 침체기지만 이 시점에서 공급을 게을리하면 다음 상승기 때 더 큰 가격 상승으로 연결될 우려가 있다”고 지적했다.

앞서 정부는 부동산 규제지역 해제, 투기과열지구 내 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출 허용, 무주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV) 50% 일원화 등을 하겠다고 밝힌 바 있다. 여기에 재건축 안전진단 기준도 구조안정성 비중을 낮추는 방향으로 개편하고, 임대 공급을 안정시키겠다는 취지로 등록임대사업자 제도도 손 보기로 한 상태다.