집값 2년 전으로 `뚝`…`규제·세부담` 시계도 2년 전으로 돌린다

사진 연합뉴스

최근 부동산 시장은 집값 하락에 대한 기대치가 높아지며 거래가 절벽 수준으로 주저앉았다. 이에 간헐적인 급매 거래가 시세를 끌어내리면서 일부 단지에서는 2년 전 가격대가 실거래 가격으로 신고되고 있다. 이에 정부는 부동산 시장에 숨을 불어넣고자 전 정권에서 강화했던 부동산 규제를 대거 풀고 있다. 묶여있던 규제지역은 이미 대거 풀었고, 조만간 공시지가 현실화율 수정안과 임대사업자제도 개선 등도 확정해 발표할 예정이다.

◇최고가 기록했던 아파트, 2년 전 가격 회귀…거래량은 역대 최저치= 23일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 집값 상승이 가팔랐던 작년 9월 19억 4500만원(16층, 최고가)에 팔렸던 서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 올해 9월 17억 1500만원(5층)에 집주인이 바뀌었다. 2020년 8월 가격대(17억 1500만원, 19층)다.

강남권도 사정은 다르지 않다. 올해 4월 서울 송파구 리센츠 전용면적 84㎡(17층)는 26억 5000만원에 손바뀜을 하며 단지 내 최고가격을 새로 썼지만, 가장 최근인 10월에는 19억 7500만원(20층)에 손바뀜되며 6억 7500만원 하락했다. 2년여 전인 19억 8000만원(2020년 6월, 3층)으로 되돌아간 셈이다.

이런 가격대가 두드러져 보이는 것은 주택 거래가 급감해서다. 올해 3분기(7~9월) 전국 아파트 매매거래량은 5만17건, 서울은 1927건으로 집계되며 2006년 주택 거래 신고제가 도입된 이후 역대 최저치를 기록했다. 특히 서울 거래량은 2006년부터 올해 2분기까지의 분기별 평균 거래량(약 1만8000건) 대비 10% 수준에 불과하다.

◇부동산 냉각기 장기화되자 정부 규제지역부터 풀었다= 이렇게 집값 하락 속도가 빨라지면서 정부는 대선 공약으로 내걸었던 부동산 규제 완화에 속도를 내고 있다. 작년 말까지 고공행진하던 집값이 올해 들어서 안정 단계를 훌쩍 넘어 빙하기를 향해 질주하다보니 규제보다는 해제를 통해 부동산 시장 거래부터 살려야겠다는 판단을 한 것이다.

현재 규제지역은 대부분 풀렸다. 지난 6월과 9월 두차례에 걸쳐 세종을 제외한 지방 전체의 규제지역을 풀었고, 지난 10일에는 경기도 전역(일부 제외)과 인천, 세종을 규제지역에서 해제했다. 11월 말 현재 규제지역은 서울, 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명만 남았다.

남은 지역들의 추가 해제와 관련 원희룡 국토부 장관은 21일 간담회에서 "부동산 규제지역 추가 해제 여부에 대해선 시장 상황을 좀 더 모니터링해 판단하겠다"면서 "규제지역을 풀어 거래를 이루는 것을 정책 목표로 삼지 않는다"고 선을 긋긴 했지만, 시장에서는 거래절벽이 이어진다면 남은 지역들도 조만간 규제에서 졸업하지 않겠냐는 전망을 조심스럽게 하고 있다.

◇공시지가 현실화 로드맵, 사실상 폐기 수순= 최근에는 재산세와 종합부동산세의 기준인 공시지가 현실화율에 대한 정부의 고민이 깊었다. 공시지가가 실거래가를 추월하는 사태가 발생하자 공시지가 현실화율이 되려 비현실적인 수준이 됐다.

앞서 문재인 정권은 2020년 11월 공동주택 공시가격을 2030년까지 시세의 90% 수준으로 끌어올리겠다는 '공시지가 현실화 로드맵'을 추진했다. 이에 윤석열 대통령은 후보자 시절 2022년 공시가격을 2020년 수준으로 환원하겠다는 공약을 내세웠고 당선 후에는 우선적으로 개선할 부동산 정책 중 하나로 이를 꼽기도 했다.

윤 정부 출범 후 꾸준히 논의됐던 이 안건은 일단 1년 유예하고 내년 공시가 현실화율을 올해 수준으로 동결하는 수정안이 유력했다. 그러나 시세 또는 실거래가격이 공시가격을 밑도는 아파트 단지마저 등장하자 정부는 22일 관련 공청회를 열고 현실화율을 2020년 수준으로 하향 조정하는 등 수정했고, 이를 확정해 23일 발표했다.

2020년 수준의 현실화율을 적용하면 내년 아파트 등 공동주택의 공시가 현실화율은 평균 69.0%로 낮아진다. 공동주택의 경우 공시가 현실화 로드맵 도입 전인 2018년 현실화율이 평균 68.1%. 2019년 68.1%, 2020년은 69.0%였다. 이와 함께 정부는 1주택자의 내년 재산세도 2020년 수준으로 되돌리기로 했다.

◇등록임대사업자제도 '소형아파트' 다시 추가될까= 등록임대사업자 제도에 대한 부분도 되돌아 갈 것으로 예상된다. 이 제도의 재정비 역시 윤 대통령의 부동산 정상화 공약에 이름을 올린 바 있고, 지난 10일 발표한 부동산대책에서도 등록임대사업제 정상화를 위해 연내 개편방안을 내놓겠다고 밝히기도 했다. 특히 과거 지원제도 운영시의 효과 등이 언급된 점을 미뤄 아파트도 등록할 수 있게 해 과거 수준으로 되돌릴 것이라는 기대도 나온다. 현재 매입임대 기준 장기(10년) 비아파트만 등록이 허용됐고, 세제 혜택은 상당 부문 축소된 상태다.

국토부는 시세 차익이 아니라 장기 임대수익으로 만족하도록 등록 임대사업자제도의 공공성을 강화하고 정부 통제에 따르는 방향으로 제도 개편방안을 마련해 12월 발표할 예정이다.원 장관은 "등록임대사업을 넓혀야 한다는 게 기본 입장"이라며 "소형 아파트도 임대사업자로 등록하게 한다면 임대 의무기한도 상당히 길어질 것"이라고 설명했다. 이미연기자 enero20@dt.co.kr