실거래가＜공시가 ‘역전 속출’...내년 현실화율 2년전 수준으로 환원

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실거래가 보다 공시가격이 높아지는 역전 현상을 해결하기 위해 정부가 내년 공시가격 현실화율을 하향 조정하기로 했다. 이를 통해 종부세·재산세 등 부동산 조세 부담을 완화한다는 방침이다.

22일 국토교통부는 한국부동산원 서울강남지사에서 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회’를 열고 공시가 현실화율 보완 방안을 논의했다. 국토부는 유관기관 및 전문가들과 다각적 합의를 통해 이달 안으로 최종안을 발표할 계획이다.

이 자리에서 유선종 건국대 부동산학과 교수는 내년에 적용하는 공시가 현실화율을 2년 전 수준으로 낮출 것을 제안했다.

유 교수는 “부동산시장 불안정이 장기화할 경우 공동주택은 물론 가격 민감도가 낮은 단독주택·토지로까지 역전현상이 확대될 수 있다”며 “현실화 계획을 내놓은 2020년 11월 이후부터 집값 급등 및 현실화율 제고로 인해 과세 부담이 급증했고, 2019년 이전에는 현실화율이라는 개념이 없었기 때문에 2020년 수준으로 환원해야 한다”고 강조했다.

이를 반영하면 내년에 공동주택 공시가 현실화율은 평균 69.0%로 올해(71.5%)보다 내려간다. 국토부가 당초 계획했던 내년 목표치(72.7%)와 비교해도 낮다. 표준주택은 60.4%에서 53.6%로, 표준지는 74.7%에서 65.5%로 각각 내려간다.

가격별 현실화율도 변경된다. 기존 9억원 미만은 70%에서 68.1%로, 9~15억원은 78.1%에서 69.2%로, 15억원 이상은 84.1%에서 75.3%로 낮춰질 전망이다. 시세 15억원 이상 고가 아파트가 상대적으로 큰 혜택을 받을 수 있게 되는 셈이다.

앞서 조세재정연구원은 내년도 공시가격을 올해 수준에 맞춰 동결하자는 의견을 전달한 바 있다. 하지만 부동산 하락장에 접어들면서 실거래가가 공시가를 밑도는 사례가 등장하기 시작했다. 서울 아파트의 올해 1월부터 9월까지 실거래가지수 하락률은 7%로 역대급 낙폭을 기록했다.

올해 주택분 종합부동산세 고지 인원도 122만명으로 역대 최대치를 경신하고, 집주인 100명 중 8명이 내는 국민세가 됐다는 지적을 받는 등 조세 제도의 수용성이 악화할 것이라는 우려가 커지면서 정부가 대책 마련에 나선 것으로 분석된다.

문재인 정부는 집권기인 지난 2020년 11월 부동산 공시가를 단계적으로 시세의 90%까지 끌어올리는 현실화 계획을 제시했다. 계획 발표 당시 공시가는 공동주택 기준 평균 시세의 69%였다. 이후 부동산 상승장이 시작되고 로드맵 적용 효과가 더해지면서 공통주택 공시가도 함께 뛰었다.

공시가는 매년 1월 1일 기준으로 발표된다. 공시가는 종합부동산세·재산세뿐 아니라 건강보험료와 기초연금 등 67개에 달하는 행정 제도의 기준으로 활용된다. 윤석열 대통령 역시 대선 후보 시절 공시가 현실화 계획 재검토를 약속하고 당선된 뒤 이를 국정과제로 선정한 바 있다.