공시가 밑도는 매매가...“종부세 내는 게 맞나” 집주인들 분통

주택분 종합부동산세 고지서가 우체국에서 집배순로구분기를 통해 분류되고 있는 모습. [사진 출처 = 연합뉴스]

“종합부동산세가 얼마나 나올지 걱정이 됩니다. 세금을 내기 싫다는 뜻이 아니고 공시가격보다 매매가격이 낮은 상황임에도 공시가격에 맞춰 세액을 책정하는 것이 합리적이지 못하다는 생각입니다. 정부가 시장 흐름에 맞게 과세 기준을 관리해야 한다고 봅니다.” (서울 송파구 가락동 집주인 A씨)

기준금리 인상과 글로벌 경기 침체로 주택가격 하락세가 가팔라지면서 공시가가 매매가에 육박하거나 아예 실거래가를 뛰어넘는 사례가 속출하고 있다. 하지만 올해에도 지난해와 비슷한 수준의 주택분 종부세 고지서가 전달될 것으로 전망되면서 집주인들이 촉각을 곤두세우는 분위기다.

15일 기획재정부와 국세청에 따르면 오는 22일 120만명의 납부 대상자들에게 총 4조원대의 종부세 고지서가 발송될 예정이다. 대상자 수와 세액 규모 모두 사상 최대다.

종부세가 도입된 지난 2005년에는 인원과 세액이 각각 3만6441명과 392억원에 불과했으나, 지난 2020년 66만5000명에게서 1조5000억원을 거두면서 부유세 성격에서 벗어나게 됐다. 지난해는 94만7000명에게 5조7000억원의 종부세가 고지됐다. 이후 특례추가신청 등을 거쳐 최종적으로 93만1000명이 4조4000억원을 부담했다.

종부세 과세인원이 늘어난 이유로 부동산 공시가 급등이 꼽힌다. 재산세와 종부세 등 부동산 보유세는 매년 1월 1일 감정평가를 거쳐 산정된 공시가를 과세표준으로 삼는다. 올해 공시가의 경우 부동산 하락장이 본격화되기 전에 결정된 만큼 조세 저항이 심화할 것이라는 분석이다.

실제로 서울 강동구 고덕동 ‘고덕그라시움’ 전용면적 73㎡는 지난 7일 9억원에 손바뀜됐다. 반면 공시가는 11억3900만원 안팎이다. 매매가가 공시가와 비교해 2억원 이상 낮은 셈이다. 송파구 잠실동 ‘레이크팰리스’ 전용 84㎡도 지난달 26일 17억9500만원에 거래됐다. 공시가(약 18억2000만원)를 밑돈다.

인천시 연수구 송도동 ‘더샵센트럴시티’ 전용 59㎡는 지난달 15일 5억500만원에 팔려나갔다. 공시가(약 5억3600만원) 대비 3000만원 넘게 빠졌다. 인근의 ‘e편한세상송도’ 전용 70㎡ 역시 지난달 3일 5억1000만원에 거래가 체결됐다. 공시가(5억1900만원) 역전 현상이 시작된 것이다.

한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 8월까지 공동주택 매매가격지수는 줄줄이 약세를 나타냈다. 지난해 말 대비 전국(-5.16%), 서울(-6.63%), 수도권(-7.65%) 등 역대 최대 수준으로 주저앉았다. 서울 기준 아파트 10채 가운데 4채의 가격이 하락했다. 반면 올해 공동주택 공시가는 전년보다 17.2% 올랐다.

[사진 출처 = 연합뉴스]

부동산업계에서는 지난해를 웃도는 경정청구가 발생할 것이라는 관측이 나온다. 지난해 납부 대상자들이 종부세가 너무 많이 나왔다며 검토를 요청한 건수는 1481건으로 확인됐다. 조세심판원에 제기한 종부세 불복심판청구 또한 올해 1월부터 9월까지 3843건으로 전년(284건)에 비해 크게 증가했다.

이에 국토부와 한국부동산원은 공시가격 조사·산정 업무에 착수했다. 내년 초까지 부동산 변동률을 산출해 내년 1월 1일자 공시가격에 반영한다는 목표다. 한국조세재정연구원은 공시가 현실화 계획 실행 유예를 제안했다.

한국부동산원 관계자는 “공시가 산정 시 수많은 부동산 지표를 종합적으로 고려하기 때문에 반드시 현재 실거래가가 내년도 공시가격으로 이어지는 건 아니다”라면서도 “최근 실거래가 하락지역이 많아 단지별 차이는 있겠지만 전반적인 공시가격은 올해보다 떨어지는 곳들이 많을 것으로 예상된다”고 진단했다.

윤석열 정부도 종부세 감면 대책을 마련했다. 공정시장가액비율을 60% 인하하고, 상속·이사로 인한 일시적 2주택과 지방저가주택은 보유 주택 수에서 제외해 1세대 1주택 혜택을 주는 방안 등이다.

다만 1세대 1주택자에게 특별공제를 적용해 기본공제액을 11억원에서 14억원으로 늘리겠다는 개정안은 야당의 반대로 국회 통과가 무산됐다. 기재부는 이 법안이 통과됐다면 종부세 과세인원이 10만명가량 줄었을 것으로 추산한 바 있다.

복수의 부동산업계 관계자는 “경정청구 및 불복심판의 급증은 국민의 조세 수용성이 크게 떨어졌다는 의미”라며 “추후에도 국회에서 세법을 개정하지 않으면 근원적인 종부세 부담 완화는 불가능에 가깝다”고 지적했다.