[이슈분석] 가파른 하락세에 집주인들 '비명'…추가 규제 해제 효과는

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 진행 : 강산 / 출연 : 김인만 김인만부동산연구소장

한때 억 소리 나게 올랐던 집값이 이제는 억 소리 나게 떨어지고 있습니다. 꽁꽁 얼어붙은 부동산 시장이 좀처럼 풀릴 기미가 보이지 않는데요. 가파른 하락세에 부동산 시장 경착륙이 우려되면서 정부가 잇달아 대책을 내놓았죠. 과연 시장에 온기가 돌 수 있을지 집값 분위기 짚어보겠습니다.

Q. 서울 아파트의 경우 24주 연속 떨어지면서 10년 반 만에 최대 낙폭을 기록하고 있는데요. 높이 오른 만큼 하락 폭도 상당합니다. 강남은 상대적으로 덜하긴 하지만 하락세를 면치는 못했는데요. 최근 부동산 시장 어떻습니까? 

- 아파트 매매가의 추락…서울·전국 모두 '역대 폭' 하락
- 서울 아파트, 24주 연속 하락…10년 반만 최대 낙폭
- 서울 서초·송파구, 전주 比 하락 폭 축소…강남구 확대
- 주택가격 추가 하락 우려…금리 인상 예상에 관망세
- 거래급감 상황 심화…대부분 지난주 대비 하락 폭 확대
- 전세시장 약세도 지속…전국 아파트 전세 0.43% 하락
- 전세 대출이자 부담↑…월세화·매매의 전세 전환 지속
- 서울, 양극화 확대 양상…일부 버티는 강남·노도강 급락
- 강남권도 하락 행렬…일부 초고가 단지는 신고가 경신

Q. 부동산 시장에 관망세가 짙어지면서 거래절벽이 날로 심해지고 있습니다. 정부가 지난주 경착륙을 방지하기 위해 규제 완화 대책을 내놨는데요. 먼저 규제지역을 대폭 해제했습니다. 무엇보다 작년 상승률 1위를 기록했던 세종은 가파른 하락세로 규제 해제 기대감이 높았는데 결국 해제됐습니다. 효과가 있을까요?

- 최근 집값 가파른 하락…부동산 시장 경착륙 우려 고조
- 정부, 시장 정상화·건설사 자금경색 방지 규제 완화 발표
- 오늘부터 서울·경기 4곳 제외 전국 모두 규제지역 해제
- 규제지역 해제 시 대출·세제·전매제한 등 대폭 완화
- 원희룡 "가파른 낙폭만 방지…인위적 부양 의도 없어"
- 한때 세종 집값 전국 최고 상승…180도 달라진 분위기
- 8억에서 4억 '반토막'…세종 집값, 규제지역 해제 효과는
- 올해 세종 집값 9.4%↓ 전국 1위…추가 금리 인상 변수
- 규제 해제 호재…"투자 수요 끊기며 당분간 반등 어려워"

Q. 이번 조정대상지역 해제 조치로 다주택자에 대한 양도소득세 중과 규제가 사라집니다. 다주택자들이 매물을 내놓지 않고 증여로 돌아서는 가장 큰 이유가 바로 양도소득세 중과 규제였는데요. 앞으로 조정대상지역으로 재지정되지 않는 한 중과 규제가 사실상 폐지된다고도 볼 수 있을까요?

- 양도세 중과, 조정대상지역 소재 주택 양도에만 적용
- 다주택자 중과, 최고 75%→기본세율 6~45% 납부
- 다주택자도 주택 장기 보유 시 세금 최대 30% 절감
- 조정대상지역, 양도세 중과 한시 배제…연장 가능성
- 내년 양도세 중과 제도 자체 개편 기대…세법 개정
- 조정대상지역 해제가 다양한 부동산 세금 규제 해소
- 1세대 1주택자, 양도세 비과세 실거주 요건 완화
- 일시적 2주택자 양도·취득세 특례 적용 2년→3년

Q. 반면 하락 폭이 큰 서울 일부 지역에서 불만이 커지고 있습니다. 강남도 아닌데 이중 규제를 유지하는 건 너무하다는 건데요?

- 서울·경기 4곳 투기과열지구·조정대상지역 이중규제
- 주정심 "서울, 파급효과 등 우려로 규제지역 유지" 결정
- '노도강' 집값 추락…"강남 아닌데 규제 풀어달라" 불만
- 노도강, 작년 2030 '영끌' 인기 지역…'불패 신화' 기록
- 노원 -0.55%·도봉 -0.56%·강북 -0.48% 큰 폭 하락세
- "규제 해제하고 거래 유도해야"…시장 추가 대책 기대
- 서울 일부 외곽 지역, 가파른 하락세…추가 해제 필요
- 정부, 집값 급락에도 서울 규제 해제에는 다소 '머뭇'
- 서울·경기도 핵심 지역, 주택 수요 여전…상대적 고가

Q. 대출 규제 완화도 시기를 앞당깁니다. 당초 내년부터 시행하기로 한 부동산 관련 대출 규제 완화 방안을 내달부터 시작할 예정인데요. 하지만 DSR 규제가 여전하고 주담대 금리가 고공행진하고 있어서 예상만큼의 효과가 있을지는 의문이에요?

- 무주택자 LTV, 차등→주택가액 관계없이 50% 단일화
- 내달부터 15억 아파트도 주담대…연봉 1억 시 7억 가능
- 서민·실수요자 우대혜택 확대, 한도 4억→6억으로 확대
- 규제지역 내 주택구입목적 LTV 우대 폭 20%p 단일화
- 정부, 부동산 경착륙 우려 속 시장 일부 활기 기대감
- 차주별 DSR 규제는 여전…대출 규제 완화 효과 감소
- 올해 7월부터 총대출액 1억 초과 시 DSR 40% 제한
- 무주택 실수요자 '그림의 떡'…수도권 고가 수준 유지
- 기준금리 추가 인상 예상…주택 구입 이자 부담 고민
- 금리 인상 등에 시장 정상화 한계…"추가 완화 필요"

Q. 전국적으로 미분양이 늘고 있는 와중에 이달 분양 규모가 확 늘어납니다. 하지만 벌써부터 찬 바람이 불고 있는데요. 원자재 가격 등이 급격하게 오르면서 기존 아파트의 실거래가 보다도 분양가가 더 비싼 경우가 많아요. 로또 청약이라는 말도 옛말이 됐어요?

- 한때 분상제로 '로또 청약' 아파트 급증…이제 옛말?
- 청약시장 급변…재조달원가 상승에 분양가 동반 상승
- 고금리 시대에 높아진 분양…차익 기대 아파트 감소
- '집값 떨어지는데'…공사·인건비 급등에 시세 比 고가
- 부동산 업계 "분양가 상승 폭, 앞으로 더 커질 것" 예측
- 아파트 분양가 산정 기준 '기본형 건축비' 3차례 인상
- 청약대기자들, 금리인상기 속 최대한 보수적으로 접근
- 수도권 주요 지역 청약 미계약 속출…무순위 등 반복
- 전문가 "분상제 적용 택지지구 등이 청약 주도할 것"

Q. 채권시장이 불안한 상황에서 자금시장이 경색되고 있는데요. 주택 공급이 더욱 위축될 수 있다는 우려 목소리가 큽니다. 결국 정부가 발 벗고 나섰어요?

- 최근 집값 하락 가속화 지속…부동산 경착륙 우려 고조
- 청약시장 침체 미분양↑…5조 PF 대출 보증 상품 신설
- 건설사, 준공 전 미분양 발생 자금난…공사 중단 발생
- HUG, 준공 전 미분양 사업장에도 PF대출 보증 지원
- HUG·HF, PF대출 보증 10조로 확대…금리·심사 완화
- 대폭 축소된 등록임대사업제, 연내 정상화 방안 마련
- 분양물량 분산 위해 향후 공공택지 사전청약 의무 폐지
- 기 매각 택지 사전청약 시기, 6개월→2년 내로 완화
- 무순위 청약, 거주지역 요건 폐지…청약 대상자 확대

Q. 최근 서울 내 대규모 재건축 단지가 속속 심의를 통과하는 등 속도가 붙는 모습입니다. 여의도 시범아파트에 이어 목동아파트 그리고 반포주공 1단지까지 숙원사업에 청신호가 켜지고 있는데요. 정부가 규제지역 해제를 확대하는 상황에 서 더욱 속도가 날 수 있다는 기대감이 커지고 있어요?

- 여의도 시범아파트·대치 은마아파트 등 재건축 속도
- 서울 목동아파트 재건축…최고 35층·5만 3,000가구
- 서울시, 목동아파트 14개 단지 재건축안 심의·의결
- '51살' 여의도 시범아파트, 주상복합 아파트로 탈바꿈
- 최고 65층·2,500가구 예정…높이 최고 200m 수준 예상
- 반포주공 1단지 55개 동 최고 35층 5,002가구 심의 통과
- 최근 규제지역 해제까지 재개발·재건축 사업장 청신호
- 자유로운 입주권 전매…입주권 주택 수 제한도 완화
- 정상화 한계 "서울 규제 풀게 될 것"…추가 해제 기대감

Q. 현금이 넉넉해서 버틸 여력 있는 분들이야 문제없지만 집값 상투를 잡은 영끌족들의 이자 부담 곡소리가 더욱 커지고 있습니다. 지역에 따른 초양극화 시대에 접어들었다는 평가인데요. 한편 내 집 마련을 준비 중이던 실수요자들은 언제쯤 다시 움직일지 고민일 텐데요. 올해 남은 하반기와 내년까지, 시장 흐름 어떻게 예상하시나요?

- 집 있어도 없어도 '고민'…금리인상에 부동산 시장 불안
- 집값 '상투' 잡은 영끌족 '비명'…무주택자 '셈법' 복잡
- 집값 하락, 내 집 마련 기회…"금리에 선뜻 안 나서"
- 시장 "집값, 단기간 상승 반전 어려워"…실수요자 고민
- 무주택자, 금리 인상 추이 보며 당분간 관망 조언도
- 집값 하락에 금리 인상까지…'내 집 마련' 적기는

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