정부 부동산 규제 해제, '둔촌주공' 구하기?

[머니S리포트 - '둔촌주공' 분양에 쏠린 눈] (2) 전용 84㎡ 분양가 '12억원'… 거품 vs 적정

[편집자주]서울 강동구 '둔촌주공' 재건축 조합이 운명의 활시위를 당긴다. 분양시장 비수기로 꼽히는 12월 일반분양에 나서기로 한 것이다. 어쩔 수 없는 선택이기도 하다. 자금시장이 경색된 상황에 극적으로 '차환'이란 동아줄을 잡았지만 그리 오래 가진 못할 것으로 보인다. 5400억원 넘는 프로젝트파이낸싱(PF) 차환 대출 만기는 불과 83일(만기일 2023년 1월19일). 금리도 앞서 조달할 때보다 3배가 훨씬 넘는 12%에 달한다. 조합뿐 아니라 공사비를 받아야 하는 시공사들로선 분양 일정을 더 이상 늦출 수 없어 배수의 진을 친 셈이다. 둔촌주공은 1만2000여가구 국내 최대 규모 재건축 사업장이다. 일반분양 물량만 4700여가구에 이른다. 부동산 업계는 무난한 분양을 예상한다. 시장은 좋지 않지만 일반분양을 받아도 여전히 차익을 남길 수 있다고 평가하는 것이다. 이 같은 기대에 부응할지 시장은 숨죽여 지켜보고 있다.

서울 강동구 둔촌주공 아파트 재건축 조합은 오는 11월25일 입주자모집공고를 내고 12월 초 일반분양에 나설 예정이다. 내년 초 예정했던 분양 일정을 한 달가량 앞당긴 데는 자금경색 영향이 크다. /그래픽=김은옥 디자인 기자

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◆기사 게재 순서
(1) 운명의 활시위 당긴 '둔촌주공'… 조기 분양 성공할까
(2) 정부 부동산 규제 해제, '둔촌주공' 구하기?
(3) [르포] 조합원분보다 싼 '일반분양가'… 참을 수 없는 유혹?

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6151가구 조합원일까, 4786가구 일반분양자일까. 국내 최대 규모 재건축 사업 서울 강동구 둔촌주공(새 단지명 '올림픽파크포레온') 예비 입주자들의 셈법이 분주해졌다.

강동구청은 지난 11월9일 '분양가심의위원회'를 열어 둔촌주공 아파트 일반분양가를 확정했다. 분양가 심의 결과는 일주일 후인 오는 11월16일 전후로 조합에 통보될 예정이다. 조합이 산출해 제출한 분양가는 3.3㎡당 3900만원. 부동산 업계는 통상 심의 과정에서 10% 안팎 깎이는 점을 감안할 때 최종 분양가는 이보다 소폭 낮은 3.3㎡당 평당 3700만~3800만원 선에서 결정될 것으로 추정하고 있다.

이에 따라 공급 규모별 분양가는 ▲59㎡(이하 전용면적) 9억원대 ▲84㎡ 12억원대가 각각 예상된다. 정부가 민간분양의 중도금 대출 허가 기준을 9억원에서 12억원으로 상향 조정함에 따라 일반분양자의 자금조달에도 숨통이 트이게 됐다. 중도금 대출 기준 변경은 주택도시보증공사(HUG)의 내부 규정을 개정해야 한다. 이르면 11월 내 시행될 수 있을 것으로 예상된다.

조합은 오는 11월25일 입주자모집공고를 내고 12월 초 일반분양에 나설 예정이다. 내년 초 예정했던 분양 일정을 한 달가량 앞당긴 데는 자금경색 영향이 크다. 조합 관계자는 "금융환경 악화로 자금조달에 어려움을 겪는 만큼 일반분양을 통해 조합 수익과 자금 계획을 확정함으로써 더 좋은 조건으로 차입이 가능하도록 할 예정"이라고 설명했다.

그래픽=김은옥 디자인 기자

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규제 해제에 분양 청신호?

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둔촌주공 재건축은 강동구 둔촌1동 170-1번지 일대 62만6232.5㎡ 부지에 지하 3층~지상 35층 85개동 1만2032가구를 짓는 사업이다. 미니신도시 규모를 자랑했던 송파구 헬리오시티(9510가구)보다 2522가구가 더 많다. 2019년 말 착공해 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 공사비 증액 문제를 놓고 갈등을 벌이며 올 4월15일 공정률 52% 상태에서 공사가 중단된 후 10월17일 재개했다.

현재 단기사채를 이용해 공사비 등 사업비를 조달하고 있는 상황이어서 일반분양의 성패 여부가 조합원 추가분담금에 영향을 미칠 것으로 보인다. 선분양대금을 사업비로 사용할 수 있을 뿐 아니라 사업 안정성이 확보돼 추가 자금조달이 보다 수월해질 전망이다.

이런 상황에서 정부가 금리상승에 따른 부동산 경착륙을 막기 위해 규제를 대거 해제하며 일반분양에 청신호가 켜졌다. 기획재정부와 국토교통부 등은 지난 11월10일 부동산 관계장관회의를 열어 조정대상지역·투기과열지구의 무주택자 주택담보대출비율(LTV) 50% 완화와 투기과열지구 내 15억원 초과 아파트의 주담대 허용을 결정, 12월 초 시행키로 했다. 무순위 청약 시 거주지 요건도 폐지해 청약 기회를 보다 확대하겠다는 방침이다. 생애 최초 주택 구입자에 대한 취득세 감면 요건도 완화한다.

정부는 미분양으로 어려움을 겪는 사업장에 대해선 5조원 규모의 대출 보증을 신규 추진한다고 밝혔다. 준공 전 미분양이 발생해도 분양가 할인 등을 전제로 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받을 수 있도록 보증을 지원하겠다는 것.

규제지역 민간분양에 추첨제도 확대키로 했다. 지금까지 추첨 물량은 100% 무주택자 대상이었으나 개편 후엔 유주택자도 신청할 수 있다. 추첨 물량 가운데 75%를 무주택자 대상으로 추첨한 후 나머지 25%는 유주택자와 추첨에서 탈락한 무주택자가 경쟁한다. 그동안 85㎡ 초과 대형 면적도 추첨제(50%)가 있었지만 도시정비사업(재건축·재개발)은 조합원이 주로 분양받게 돼 일반분양분이 적었다. 둔촌주공은 일반분양 물량 전체가 85㎡ 이하다. 60㎡ 이하 60% 추첨, 60~84㎡ 30% 추첨으로 물량이 늘어난다.

다만 청약제도 개편은 오는 12월 국토교통부령인 '주택공급에 관한 규칙' 개정 사항으로 이후 입주자모집공고분부터 적용한다. 이달 안에 모집공고를 낼 경우 해당되지 않는다. 이 때문에 내년 1월 일반분양 가능성도 제기된다. 청약가점이 낮은 이들의 참여율을 높이려면 내년 1월 이후 분양이 유리한 상황이다.

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분양시장 소비심리 바로미터

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둔촌주공을 제외하고 올 연말 서울에서 선보일 예정인 신규 물량은 ▲성북구 장위자이 레디언트(2840가구) ▲서대문구 서대문 센트럴 아이파크(827가구) ▲중랑구 리버센SK뷰 롯데캐슬(1055가구) 등 4832가구다. 둔촌주공 일반분양 물량은 이들 단지를 모두 합한 것과 비슷한 4786가구인데다 강남권이란 특수성으로 인해 분양경기의 바로미터가 될 것으로 업계는 보고 있다.

부동산 업계 관계자는 "강남권에 분양가상한제인 둔촌주공 분양이 실패할 경우 부동산 폭락의 시그널이 될 것"이라며 "그만큼 모든 사업장이 주목할 수밖에 없다"고 말했다. 올 9월 기준 서울의 미분양 주택은 전월대비 17.9% 증가한 719가구로 집계됐다.

KB부동산에 따르면 지난 10월 강동구 아파트의 평균 매매가는 3.3㎡당 4657만4200원으로 84㎡ 기준 15억원 수준이다. 2019년 입주한 '고덕 그라시움' 84㎡의 최근 매매 실거래가는 올 8월 16억3000만원(5층)이었고 현재 호가가 15억원대로 형성돼 있다. 이를 고려할 때 둔촌주공 분양가가 시세 대비 낮은 수준이다.

다만 높아진 금리를 감당할 수 있을지 여부가 청약 결과의 관건이 될 전망이다. 둔촌동 한 공인중개업소 관계자는 "추가분담금을 감안하면 조합원 분양가가 일반분양가보다 비싼 상황이어서 청약 경쟁률을 높이는 요소가 될 수 있어 보인다"고 말했다.

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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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