“휴~ 금쪽같은 내집 지켰네”…전세보증금 대출 규제 풀렸다

최근 심각해진 역전세난에 집주인들 전세보증금 대출 규제 완화 주목

최근 주택가격이 빠르게 하락하면서 전세보증금을 돌려줘야하는 ‘역전세난’이 심각한 가운데, 정부가 전세보증금 반환 목적의 대출 규제를 풀기로 결정했다. 역전세난을 맞아 ‘보증금’을 돌려줄 길이 없어 발을 동동 구르던 임대인(집주인) 입장에서는 전세보증금 대출을 받아 위기를 모면할 수 있게 됐다. 금리 인상에 따라 부동산 시장이 급속도로 냉각되면서 일부 임대인들이 전세보증금을 돌려주지 못하면 집이 경매에 넘어갈 수 있다. 정부는 부동산 시장 급랭에 따른 최악의 상황을 막고 부동산 시장을 ‘연착률’ 시키기 위해 규제를 푼 것으로 보인다. 전문가들은 “최근 급격히 하락한 전세가격 때문에 걱정인 분들은 정부의 이번 규제 완화를 유심히 봐야한다”고 조언했다.

10일 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처는 추경호 경제부총리 겸 기획재정부장관 주재로 ‘제3차 부동산 관계장관회의’를 열고 부동산시장 현안 대응 방안을 발표했다. 이중 대출 관련으로는 생활안전자금 대출 규제 완화를 발표했다.

주택담보대출은 주택을 구입할때 받는 대출과, 주택을 담보로 생활안정금 마련을 위한 대출로 나눈다. 생활안정자금은 생활비, 교육비, 전세보증금 반환 등을 이유로 주택담보로 대출을 받는 것이다. 그동안은 규제지역과 무관하게 최대한도 2억원 적용했다. 특히 생활안정자금 대출에서도 전세보증금 반환 목적의 경우 2억원 초과 가능했으나, 사실상 규제지역은 주택가격, 보유주택수에 대해서 엄격한 조건을 부과해서 대출이 안나왔다. 예를 들어 투기과열지역내 15억원 초과 아파트는 대출 한도가 2억원이었고, 2주택자는 다른 보유주택 처분 의무가 있었다.

그런데 정부는 앞으로 생활안정자금 목적 주택담보대출에 적용되는 별도의 대출한도 2억원을 폐지하고, 기존 LTV·DTI 틀 안에서 관리한다는 것이다. 15억 초과 아파트도 임차보증금 반환 목적 주담대도 허용한다는 것이다. 기존에는 2억원밖에 안나왔지만, LTV와 DTI한도가 나오면 이보다 대출이 더 나올수 있다. 이는 15억원 초과 아파트도 적용된다. 정부는 내년 초 은행업감독규정 개정 등을 통해 시행 추진할 계획이다.

최근 발생하는 역전세는 서울 신축, 강남 지역 중심으로 크게 발생하고 있다. 예를 들어 서울 서초구 반포동 ‘반포자이’ 전용면적 84㎡는 지난 5일 13억원에 전세 계약을 체결했다. 지난 6월 최고가(22억원)와 비교하면 약 5개월 만에 9억원 빠진 것이다. 그외 ‘반포리체’(20억원→12억원)와 ‘반포써밋’(19억원→11억원) 역시 올해 최고가 대비 호가가 크게 떨어졌다. 송파구 잠실동 대단지인 ‘엘스’, ‘리센츠’, ‘트리지움’ 전용 84㎡도 호가 기준 10억원대가 모두 떨어졌다. 1년 사이 5억원가량 급락했다. 가락동 헬리오시티 전용 84㎡의 전세 시세도 반 토막 났다.

강남지역 역전세가 더 가파른 이유는 15억원 초과 아파트들은 그동안 전세퇴거대출이 안나왔기 때문에 집주인들이 ‘역전세’ 위험에 더 노출돼있기 때문이다. 지난 2019년 12월 16일 이후 아파트를 매수한 집주인들은 1주택자라고 하더라도 매매가 15억원을 초과하는 주택에 대해 전세 퇴거 대출을 받을 수 없었다. 그래서 보증금을 세입자의 요구에 맞춰 주면서 시세를 경쟁적으로 끌어내리고 있는 것이다.

그런데 앞으로 15억원 초과 아파트에 대한 대출이 허용되고, 또 전세보증금 반환 목적 생활안정자금도 LTV와 DTI 한도내에서 허용됨에따라 강남발 역전세 공포는 완화될 전망이다.

이번 정부 대책과 관련된 자세한 설명은 매부리레터에서 확인할수 있다. 네이버에서 검색하면 된다.