경기도·인천 규제지역 전면 해제…급매물 늘어날까 [부동산360]

서울, 과천, 성남, 하남, 광명 제외 모두 해제
비규제지역 주담대 최대 70%까지 허용
취득세 최대 8% 중과 해제...일반 세율 적용
다주택자 양도세 중과 규제도 없어져
“규제지역 완화해도 약세장은 계속될 가능성”

[헤럴드경제=박일한 기자] 정부가 오는 14일부터 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 부동산 규제지역에서 해제함에 따라 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 모아진다.

이번 조치로 투기과열지구는 서울 전역과 ‘과천’, ‘성남분당’, ‘성남수정’, ‘광명’, ‘하남’ 등 경기도 5곳, 조정대상지역은 서울 전역과 ‘과천’, ‘성남’, ‘하남’, ‘광명’ 등 경기도 4곳만 남게 된다.

먼저 이번에 투기과열지구와 조정대상지역에서 모두 풀린 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지‧기흥, 동탄2는 두 단계 규제지역 제한을 모두 벗어나 한번에 비규제지역이 됐다.

조정대상지역 규제만 받던 곳도 이젠 더 이상 규제를 받지 않는 비규제지역이 됐다. 정부는 이번에 수원팔달‧영통‧권선‧장안, 안양만안‧동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지‧기흥‧처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원) 등 경기권 22곳과 인천 전지역, 세종시를 조정대상지역에서 해제하기로 했다.

비규제지역이 되면 대출 및 세금규제가 대폭 완화되고, 주택취득시 자금조달 및 입주계획 신고 의무가 사라지는 등 주택구입 여건이 편해진다.

먼저 비규제지역에선 주택담보대출비율(LTV)이 최대 70%(5억원 이하 서민 실수요자 대상) 적용된다. 5억~8억원 주택을 살 땐 LTV 60%까지 적용받는다. 자기자본이 적어도 대출비율을 높여 집을 사기 쉬워진다. 총부채상환비율(DTI)은 최대 60%까지 허용된다.

다주택자도 조정대상지역 규제를 받을 땐 담보대출을 받을 수 없었지만, 이젠 주택수에 상관없이 최대 60% LTV를 적용받아 비규제지역 아파트를 살 수 있게 된다.

주택을 취득할 때 내는 세금도 대폭 줄어든다. 2주택 이상자는 조정대상지역에서 집을 사려면 취득세를 집값의 8%나 중과했지만 앞으론 일반 세율만 적용된다.

시장에서 가장 큰 영향을 미칠 것으로 보이는 건 처분할 때 내는 양도소득세 완화다. 조정대상지역에서 주택을 처분할 때 2주택자는 기존 세율에 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 더(중과) 내야 했으나 이젠 일반 세율만 적용받는다.

예를들어 아직 규제지역인 서울의 A아파트에 살고 있는 다주택자가 이번에 비규제지역으로 바뀐 수도권 B아파트를 처분한다면 양도세 중과 처분을 받지 않는다. 이들 지역엔 2020~2021년 집값이 급등한 단지도 꽤 있어 양도세 중과가 배제될 경우 매물이 늘어날 수 있다는 게 전문가들의 예상이다.

다만 이들 지역 주택은 종합부동산세 추가과세 대상에서도 제외되는 등 등 보유세 부담도 덜기 때문에 매물이 크게 늘진 않을 것이란 관측도 나온다. 2주택이상 보유자가 보유한 주택 중 한 채가 이번에 비규제지역이 됐다면 종부세를 추가 과세하지 않고, 일반 세율로 부과한다. 보유 부담이 크지 않기 때문에 시장 침체기에 굳이 급매물로 팔진 않을 것이란 예상이다. 규제완화 효과로 오히려 집값 반등을 기대하는 다주택자도 있을 수 있다.

비규제지역이 되면 장기보유특별공제 혜택이 커진다. 3년이상 보유했을 경우 다주택자 장기보유특별공제가 최대 30%, 1주택자의 경우 최대 80%까지 가능해진다.

비규제지역에선 주택 분양권 전매제한이 사라진다. 청약 1순위 자격조건도 완화된다. 해당지역 거주자 우선 공급 등 규제를 받지 않아 지역에 상관없이 청약 1순위 자격이 되는 등 청약 규제가 완화된다.

투기과열지구에 적용되던 재건축사업 조합원당 주택공급수 제한, 재건축 재개발 조합원 지위 양도제한, 정비사업 분양주택 재당첨 제한(5년) 등도 사라져 정비사업 투자 여건도 좋아진다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석연구위원은 “1주택자 추가 주택 구입시 적용하는 취득세 중과가 사라져 급매 중심으로 매물이 소화될 가능성이 커졌고, 분양시장에서 거주지역 요건을 폐지하고 무주택자면 참여할 수 있어 일부 분양수요 확대 효과가 있을 것”이라고 내다봤다. 그는 “다만 금리가 치솟고 있어 매수자들이 대출을 많이 내서 집을 사기 어려운 상황으로 규제 해제지역인 수도권에서 하락세 둔화는 가능하나 약세는 좀 더 이어질 가능성이 크다”고 내다봤다.

이재국 책사컨설팅 부동산연구소장은 “지금은 금리인상으로 인한 주택 매수 심리 위축이 가장 큰 변수여서 규제지역에서 풀려도 금리인상 추세가 마무리되기 전까지 거래가 크게 늘긴 어렵다”며 “서울도 최근 들어 낙폭이 큰 강북권 일부 지역 등에 대한 규제지역 일부 해제를 검토할 필요가 있다”고 말했다.

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