[이슈분석] 짙은 관망세 집주인들 '울상'…이자에 세금까지 '폭탄'

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 진행 : 강산 / 출연 : 이제문 창조도시경제연구소 소장

가파른 금리 인상 속 부동산 시장의 한파가 계속되고 있습니다. 이미 집을 산 분들은 이자 부담에 그리고 내 집 마련을 앞두고 있는 분들은 매매 시기를 두고 고민에 빠졌는데요. 당분간 관망세가 짙어질 것으로 보입니다. 이런 와중에 종부세의 계절이 다가왔습니다. 그런데 공시지가의 가파른 인상에 종부세 납부 대상자도 대폭 늘 것으로 보이는데요. 그 어느 때보다 어려운 부동산 시장 전반 살펴보겠습니다.

Q. 먼저 요즘 부동산 시장 분위기부터 살펴보겠습니다. 집값이 가파르게 떨어지는 가운데 수도권에서도 고점 대비 반값으로 뚝 떨어진 곳도 있다고 하니 집주인들의 마음이 상당히 불안할 듯한데요. 무엇보다 모든 대출을 동원해 급하게 막차를 탄 영끌족들의 경우에는 이자 부담에 분노까지 느껴집니다. 시장 전반 어떻게 보시나요?

- 집값 '상투' 영끌족들, 미 연준 금리 상승세에 '한숨'
- 영끌족 성지 '노도강' 속절없이 하락…4~5억 원 급락도
- 주담대 상단 8%대 목전…원리금 부담에 단타 영끌족↑
- 세종, 2020년 42.37% 상승률 1위→올해 하락률 1위로
- 국토부, 이달 주정심서 규제지역 추가 해제…세종 기대
- 세종 아파트, 실거래 절반 가까이 하락 거래도 포착
- 2030 몰렸던 동탄…이젠 집값 하락·대출이자 이중고
- 쌓여가는 매물에 '집값 반토막' 현실화…손실 감수 투매

Q. 불패로 여기던 강남도 불안하긴 마찬가집니다. 그런데 지역마다 양상이 조금씩 다른데요. 송파는 수억 원이 떨어지는 반면 서초구는 여전히 신고가를 경신하고 있습니다. 강남 내에서도 이 정도면 전국적으로 펼쳐보면 양극화가 상당히 심해지고 있는 것으로 보이는데요. 아파트 브랜드에 따라서도 양극화가 있다고요?

- 올 하반기 '부동산 불패' 상징 강남3구 집값도 '뚝'
- 강남3구 아파트 매매가, 올 상반기 상승-보합 반복
- 송파구, 1년 만에 7억 이하 거래도…초고속 하락 중
- 지난주 송파 아파트값, 전주 比 0.6%↓…서울 최대 폭
- 송파구 하락 주도 잠실, 일대 토지거래허가구역 지정
- 최근 송파구 주변, 위례·하남·강동구 등 대규모 공급
- 강남권도 '양극화'…서초 거래 31건 중 9건 '신고가'
- 한강 아파트·재건축 단지 주도…강남·송파 比 하락 폭↓
- 상대적 실수요 많은 서초구, 재건축 호재 등에 유지

Q. 집값 하락에 이자 부담까지 불안한 지금, 종부세의 계절이 다가왔습니다. 종부세가 만들어지고 나서 처음으로 납부 대상자가 100만 명을 넘어섰는데요. 당초 정부가 추진했던 특별공제안이 무산되면서 집주인 100명 중 8명이 세금 대상이 됐습니다 상위 1%에게 물겠다던 종부세의 취지가 무색하게 됐어요?

- 올해 종부세 120만 명…주택 보유자 100명 중 8명 납부
- 1주택자 특별공제 무산에 증가…세 부담 600억↑ 전망
- 1가구 1주택자 종부세 공제액 11억→14억 원 상향 불발
- 종부세, 재산 상위 1% 납부 설계…올해 10% 수준 납부
- 대통령실 "1주택자 공제액 상향 개정안 야당 반대 무산"
- 공제액 상향 개정안 통과 시 납부자 약 10만 명 감소 전망
- 집값 내리고 공시가 오르고…종부세 '조세저항' 우려

Q. 종부세의 기준이 되는 공시가의 급한 인상이 결국 탈이 났다는 분석입니다. 일부 지역에서는 실거래가를 앞서는 공시가가 나오고 있는데요. 지난 정부에서 시작된 공시가격 현실화 로드맵에 속도조절이 필요하다는 목소리가 나옵니다. 어떻게 보시나요?

- 집값 떨어졌는데 종부세는 증가…공시가 과속인상 영향
- 올해 공시가 17.2%↑…집값 하락에도 과세 대상 30만 명↑
- 실거래가보다 높은 공시가 속출…현실화율 속도 조절?
- 금리인상·침체 우려…집값 하락에 공시가 실거래 육박
- 이전 정부, 2020년 공시가격 10년간 시세 90% 목표
- 서울 중저가 아파트 실거래가, 공시가 근접까지 하락
- 집값 하락 추세 지속…공시가-실거래가 역전 확대 전망
- 조세재정연구원, 기존 현실화 계획 11년간 유예 제안
- 공시가 현실화 목표 90→80%…달성 기간 연기 전망

Q. 분양시장도 찬바람이 불기는 마찬가집니다. 이달 서울 재건축 재개발 정비사업장이 대거 분양에 나섰는데요. 집값 하락세에 가격 경쟁력이 떨어지고 있다는 분석이 나오면서 청약결과에 관심이 쏠립니다. 게다가 올들어 이번 달 서울 공급량 가장 많은 수준이라 미분양이 속출할 거라는 얘기가 나와요?

- 11월 서울 재건축 재개발 정비사업장 대거 분양 시작
- 집값 빠른 하락 속 분양 가격 경쟁력↓…결과에 촉각
- 11월 서울 아파트 공급 예정 물량 6개 단지 7,361가구
- 1~10월 서울 공급량 4,191가구…11월 올해 들어 최대
- 서울 분양시장 빠르게 위축…9월 말 미분양 719가구
- 원자재 가격 등에 치솟는 분양가…'로또 청약'도 옛말
- 평균 청약 경쟁률, 지난해 163대1→올해 26대1 수준
- 정부, 중도금 대출 기준 9억→12억…자금조달에 도움
- 업계 "분양 가격 경쟁력 없다면 미분양·미계약 불가피"

Q. 이런 와중에 서울주택도시공사가 강동국 고덕강일에 처음으로 반값 아파트를 내놓습니다, 예상 분양가격가 3억 5,000만 원 내외로 예상된다는데요. 집값이 아무리 하락세라고 하더라도 분양가가 상당히 매력적입니다. 물론 토지임대부 방식이라고 합니다만 당장 목돈이 없는 세입자들이 입장에서는 금리 인상기인 요즘 들여다볼 만하지 않을까요?

- 고덕강일 '반값 아파트' 내달 첫선…분양가 3억 중반대
- 건물만 분양 '토지임대부' 방식…연내 사전 예약 예정
- 토지임대부, 토지 공공 소유…분양가, 시세 절반 수준
- 인근 공공분양 단지 전용 59㎡ 호가 10억…전세 4억대
- 공공분양주택 '나눔형' 공급…5년 의무 거주 후 공공 환매
- 최대 5억 내 분양가 80% 최장 40년 저리 모기지 가능
- SH공사 "이변 없는 한 최종확정 거의 올리지 않을 것"

Q. 영끌족들은 물론이고 집주인들 중 상당수가 이자 부담이 상당합니다. 이달 마지막 주에 올해 마지막 금통위가 예정돼 있는데요. 미국 연준이 계속해서 큰 폭으로 금리를 올리는 상황에서 한국은행 역시 빅스텝을 밟을 가능성이 높습니다. 이런 와중에 가계 대출 평균 금리 급등으로 소득에서 이자를 내고 나면 원리금도 갚지 못하는 대출자들이 늘고 있다고요?

- 연준, 4연속 자이언트 스텝…15년 만 4%대 기준금리
- 한은, 지난달 두 번째 '빅스텝'…이번 달도 빅스텝 전망
- 거세진 국내 대출금리 상승 압박…주담대 8% 임박
- 한은 '더블 빅스텝' 단행 시 주담대 9% 위협 가능성
- 대출금리 7% 시대…차주들 "세금 내면 원리금 못 갚아"
- 2금융권·자영업자·다중채무자 초과대출자 집중 증가
- 연준 자이언트 스텝 소식에 '영끌족 멘붕'…이자 급등
- 전문가 "금리 오르면서 청년세대 타격 받을 것" 우려

Q. 서민들의 이자 부담이 급격히 늘면서 정부가 안심전환대출을 마련했습니다. 집값 기준이 현실적이지 않다는 이유로 외면받았는데요. 결국 기준을 완화했습니다. 내년에는 집값 9억 이하로 낮출 예정이라는데요. 일각에서는 너무 과하다는 비판도 일고 있습니다. 어떻게 보시나요?

- 안심전환대출 집값 6억 원 상향 첫날…신청 금액 2배↑
- 7일 기준 누적 4만 890건·4.3억 규모…17.24% 소진
- 주택가격 6억으로 완화…대출한도 3억 6,000만 원 상향
- 소득 기준, 기존 부부합산 7,000만 원→1억 원으로 확대
- 제1·2금융권 변동·혼합형 주담대 3%대 장기·고정금리
- 수도권 평균 매매가 6억 5,770만 원·서울 9억 2,694만 원
- 내년 '일반형 안심전환대출' 주택기준 9억 상향 예정
- 일각 안심전환대출 주택가격 요건 완화에 비판 목소리
- 김주현 "의식주 관련 문제, 정부가 적극적 역할 해야"

Q. 금리 인상에 전세 대신 월세를 선호하는 현상이 점점 늘고 있습니다. 일부 지역에서는 역전세 현상이 일고 있는데요. 강남 대단지 전세 호가가 10억 가깝게 떨어지기도 했습니다. 너무 올랐던 임대시장이 정상화 되는건가 싶기도 하고요. 어떻게 보시나요?

- 거래절벽에도 '집값 불패'?…강남, 임대시장도 무너져
- 서초구 반포, 유일하게 토지거래허가구역 제외 지역
- 거래절벽에 따른 전셋값 급락…반포도 '역전세 부메랑'
- 최근 반포자이 전용 84㎡ 전세 매물 4개월세 9억 하락
- 반포리체 전용 84㎡ 전세 호가 12억…2월 20억 거래
- 지난주 서초구 아파트 전셋값 전주 대비 0.36% 하락
- 15억 초과 1주택자, 전세퇴거대출 금지…전셋값 조정
- 서울 전역에서 매매거래 절벽에 전세 전환 매물 증가

Q. 부동산 시장이 이미 침체기에 접어들었다는 분석이 나오고 있습니다. 이런 분위기는 내년을 넘어 내후년까지도 계속될 거라는 전망이 나오는데요. 내집 마련에 조바심을 내던 실수요자들도 점점 관망세가 길어지는 모습입니다. 집값이 너무 많이 오른 만큼 더 기다려보겠다는 심리가 강해지는 건데요. 올해 연말 부동산 시장 어떻게 전망하시나요?

- 대한건설정책연구원, 단기 건설시장 불확실성 전망
- 주택시장 이미 '침체 국면'…24년 1분기 지속 가능성
- 금리 상승에 주택수요 급감…큰 폭 가격 하락 분석
- 매매시장 위축에 전월세 거주 서민층 주거 불안정↑
- 금리 상승 지속 시 전세전환 부담 확대 주거 안정 저해

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