높아지는 서울 재건축 아파트… 은마·한강맨션 '대어' 정비사업 탄력 받을까

여의도 시범아파트 65층… 재건축 역대 최고
잠실주공5단지·공작아파트도 49층까지 건립

서울시의 아파트 층수제한 규제 완화가 본격화하는 양상이다. 서울의 아파트 단지 모습. /최지혜 기자

[더팩트ㅣ최지혜 기자] 서울시의 아파트 층수제한 규제 완화가 본격화하며 고층 설계를 준비한 주요 재건축 단지가 사업 진척에 탄력을 받을지 주목된다. 다만 무조건 높은 아파트를 짓는 것이 조합의 사업성 제고와 직결되지 않을 수 있다는 견해도 나온다. 공사비 부담이 커진데다 최근 부동산 시장도 침체 분위기가 이어지고 있어서다. 아직 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 등 정비사업의 걸림돌도 잔재한다.

9일 서울시에 따르면 송파구 ‘잠실주공5단지’와 영등포구 ‘시범아파트’, ‘공작아파트’는 고층 설계를 담은 정비계획안이 시의 도시계획위원회를 통과하며 각각 49~65층 규모로 탈바꿈할 전망이다.

일반적으로 고층 설계는 재건축을 진행하는 조합의 사업성을 높이는 열쇠다. 사업을 통해 늘어나는 가구 수 증가분만큼 일반분양 수익도 커지기 때문이다. 특히 종전 층수규제 35층 수준에서 50~60층까지 층고를 올리면 주택 수가 2배 가까이 늘어나게 된다. 이에 서울 대규모 재건축 단지 조합들은 사업을 수년간 늦추면서까지 시의 층수 규제를 넘으려 고군분투한다.

지난 7일 서울시 심의를 통과한 여의도 시범아파트는 용도지역 변경을 통해 63빌딩의 층고와 가까운 최고 65층까지 올라간다. 서울시 재건축 단지 중 가장 높다. 평균 용적률은 400%가 적용된다. 용도지역은 종전 제3종 주거지역에서 복합건물을 지을 수 있는 준주거지역으로 바뀐다.

특히 통상 5년 넘게 걸리는 정비구역 지정 기간을 2년으로 단축하는 ‘신속통합기획’ 방식으로 사업이 추진될 예정이라 사업 속도도 빠르게 진행될 예정이다. 내년 상반기 정비구역 지정을 거쳐 사업이 완료되면 현재 1584가구 수준인 시범아파트는 2500가구로 주택 수가 1.6배가량 늘어난다.

여의도 공작아파트 역시 지난 8월 49층 재건축 계획이 확정됐다. 기존 373가구가 582가구(공공주택 85가구 포함)로 늘어난다. 아파트 3개 동과 함께 업무시설 및 대형 상업시설도 지을 계획이다. 잠실주공5단지도 올해 2월 용도지역을 바꿔 49층을 올리는 계획안이 시의 도시계획위원회를 통과했다. 단지는 현재 3930가구에서 6815가구(공공주택 611가구 포함)로 주택 수가 1.7배정도 는다.

서울시는 아파트의 층고 규제를 폐지한 ‘2040 도시기본계획’ 시행을 준비하고 있다. 사진은 송파구 잠실주공5단지 아파트 모습. /사진=최지혜 기자

서울시는 아파트의 층고 규제를 폐지한 ‘2040 도시기본계획’을 시행할 구상이다. 이 계획안은 지난 6월 공청회, 8월 시의회 보고를 거쳤다. 도시계획위원회 심의를 넘겨 연내 계획 확정단계에 이르면 내년께 본격 시행될 수 있다. 이 계획안이 시행되면 용도지역 변경 없이도 고층 아파트 건립이 가능하게 된다.

서울시의 층수규제가 폐지되면 강남구 은마아파트와 ‘압구정현대아파트’, 용산구 ‘한강맨션’ 등 대어급 재건축 단지의 사업성이 크게 높아질 것으로 보인다. 이들 단지는 모두 49층 이상의 고층 설계를 계획하고 있다.

강남구 은마아파트 조합은 지난 2003년부터 약 20년간 49층 설계안을 서울시에 수차례 제출했으나 빈번히 고배를 마셨다. 특히 지난 2014년 박원순 서울시장 시절 마련된 ‘2030 서울도시기본계획’에 담긴 제3종 일반주거지역의 ‘35층 커트라인’을 넘지 못했다.

은마아파트의 정비계획이 지난달 서울시의 심의를 통과했으나 현재로서는 35층 설계안이 적용됐다. 1979년 준공된 이 단지는 이번 심의를 통해 기존 28개동 4424가구에서 33개동 5778가구(공공주택 678가구)로 건립될 수 있게 됐다. 그러나 조합은 향후 시가 층수규제를 폐지하면 49층 설계를 담은 계획안을 새롭게 제출한다는 계획이다.

1970년 준공된 용산구 이촌동 한강맨션 역시 서울의 대표적인 노후 아파트다. 지난 2017년 조합이 설립됐고 2019년 서울시 건축위 심의를, 지난해 환경영향평가 심의를 통과했으나 당시에는 35층 설계안을 냈다.

단지는 한강 조망세대를 두고 조합 내부에서 갈등을 빚으며 한때 재건축 계획이 무산되기도 했다. 하지만 최근 서울시가 층수제한 페지를 내걸고 재건축 단지의 고층 설계안을 속속 통과시키자 조합도 최고 68층 규모의 설계안도 준비한 상태다.

이외에 압구정아파트지구2구역 재건축조합도 올해 1월 공고한 현상설계 공모에서 49층 설계 계획안을 제출한 바 있다.

전문가와 업계 관계자들은 시의 규제완화 기조를 긍정적으로 평가하면서도 남아있는 정비사업의 문턱을 고려하면 섣불리 기대감을 높이기는 어렵다고 분석한다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "층수 샹향은 공공기여에 따른 반대급부로 볼 수 있는데다, 50층이 넘는 초고층건축물의 경우 피난층 등 관련 건축기준을 충족해야 하기 때문에 공사비도 증가할 수밖에 없다"며 "또 정비사업은 본래 양호한 주택시장 환경에서 진행하지만 최근에는 공사비 등 여건이 좋지 안은 상황"이라고 말했다.

이어 "정밀 안전진단과 재초환처럼 기존의 정비사업 저해요인들도 그대로 이어지고 있어 향후의 진행상황을 살펴볼 필요가 있다"며 "현재로서는 서울 전역의 정비사업이 탄력을 받을 것으로 보는 것은 무리가 있다"라고 했다.

건설업계 관계자는 "층고 규제 완화가 점차 현실화하는 것은 긍정적이지만 현재 고층이 적용된 단지는 업무지구가 가깝거나 역세권 등 특수한 사례 위주"라며 "서울시의 새로운 도시기본계획이 본격적으로 시행되기 전까지는 섣불리 재건축 기대감을 높이기는 어려울 것"이라고 내다봤다.

wisdom@tf.co.kr

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