"시세보다 2억 싸긴 한데…" 이달 서울 대규모 분양 따져보니[부릿지]
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연말 서울에서 대규모 분양이 시작된다.
서울에서 300가구 이상 규모의 단지가 분양하는 것은 지난 4월 '한화포레나미아' 이후 7개월 만이이다.
리버센 SK VIEW 롯데캐슬은 분양가 상한제를 적용받지 않는 단지입니다.
분양가가 어느 정도 수준인지, 주변 단지와 한번 비교해보겠습니다.
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연말 서울에서 대규모 분양이 시작된다. 서울에서 300가구 이상 규모의 단지가 분양하는 것은 지난 4월 '한화포레나미아' 이후 7개월 만이이다. 리버센 SK VIEW 뷰 롯데캐슬(1055가구), 장위자이레디언트(2840가구) 등이다. 작년과 달리 올해는 금리 인상 등의 여파로 주택 경기가 꺾이면서 청약 열기도 떨어진 상황. 앞으로 나타날 서울 분양 성적이 내년도 주택시장 분위기를 가늠할 지표가 될 것이란 관측이 높다.이번에 분양에 나서는 단지는 어떤 곳들일까. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 서울 분양 예정 단지의 분양가(예상), 입지, 자금 조달 시나리오, 예상 가점 등을 정리해봤다.
▶조한송 기자
먼저 '리버센 SK VIEW 롯데캐슬'입니다. 서울특별시 중랑구 중화동 331-1번지 일원으로 중화1구역을 재개발한 아파트입니다. 위치를 살펴보겠습니다. 서울지하철 7호선 중화역이 도보권입니다. 평지이며 뒤로 중화체육공원이 있고 봉화산과 가깝습니다. 초등학교로는 신묵초등학교가 가장 가깝습니다. 아파트 지하 2층, 지상 13~35층 8개 동 총 1055가구 중 일반분양 501가구입니다. 입주자모집공고는 지난 4일 떴습니다. 청약일은 오는 14일, 당첨자 발표는 23일입니다. 일반공급은 전매제한이 없고(소유권 이전 등기일까지) 특별공급은 5년입니다.
'장위자이레디언트'도 보겠습니다. 서울특별시 성북구 장위동 62-1번지 일대로 장위4구역을 재개발한 곳입니다. 장위뉴타운은 총 110만8351㎡가 15개 구역으로 나뉘어 정비사업이 진행됩니다. 사업이 마무리되면 총 2만7000여가구가 들어서게 됩니다. 지도를 보겠습니다. 이 단지는 서울 지하철 6호선 돌곶이역을 도보로 이용할 수 있습니다. 더불어 6호선과 1호선이 교차하는 석계역도 가까워서 더블역세권으로 볼 수 있습니다. 지하 3층~지상 최고 31층, 31개 동, 총 2840가구인데 이 중 49~97㎡(이하 전용면적) 1330가구를 일반분양합니다. 공고는 오는 18일, 청약은 28일 예정입니다. 참고로 서대문구 홍은13구역을 재개발한 '서대문 센트럴 아이파크'는 당초 입주자모집공고가 오는 11일로 계획됐으나 시행사의 요청에 따라 잠정 연기된 상태입니다.
가장 관심 있을 내용이 분양가일 겁니다. 리버센 SK VIEW 롯데캐슬은 분양가 상한제를 적용받지 않는 단지입니다. 단 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사를 받았는데요. 3.3㎡(1평)당 상한 분양가는 2835만원으로 책정됐습니다. 이를 기준으로 했을 때 분양가는 59㎡ 기준 6억7000만~7억5000만원, 84㎡ 기준 8억8300만원~9억8100만원입니다. 분양가가 어느 정도 수준인지, 주변 단지와 한번 비교해보겠습니다. 중화동에 비슷한 가구 수의 신축 아파트가 없어서 정확한 비교가 어려운데요. 중랑구로 범위를 넓혀서 2020년 7월 입주한 사가정센트럴아이파크(1505가구)와 비교해보겠습니다. 7호선 사가정역 인근에 있는데요. 85㎡가 지난달 12억원에 거래됐습니다. 최근 매매 호가는 11억4000만원까지도 내려온 상태입니다. 물론 거래된 가격은 아니라 정확한 시세로 보기는 어렵습니다. 정리해보자면 30평형 기준 분양가 9억원 가정 시 인근 신축 단지 시세와 비교하면 2억원가량의 차익은 있다고 볼 수 있습니다. 불안정한 최근 시장 상황 등을 고려하면 로또 수준이라고 보기는 어려운 건 사실입니다.
마지막으로 장위동입니다. 장위자이레디언트는 분양가 상한제가 적용됐는데요. 3.3㎡당 2834만원으로 책정됐습니다. 리버센 SK VIEW 롯데캐슬과 거의 유사한 가격입니다. 59㎡ 기준 7억원대, 84㎡ 기준 8억~9억원으로 예상됩니다. 주변 시세를 볼까요. 2019년 6월 입주한 '래미안장위포레카운티' 30평형이 지난달 9억1400만원에 거래됐습니다. 매매 호가는 9억7000만선인데요. 입주 시점인 2024년의 시장 상황을 예단하기 어려우니 실거주 가치도 꼭 고려하셔서 신중한 의사결정 하셨으면 좋겠습니다.
청약에 당첨되더라도 자금을 어떻게 마련할 것인지 고민일텐데요. 최근 바뀐 대출 규제 완화 요건 등을 토대로 자금 시나리오를 정리해봤습니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.
편집 김아연 PD
디자이너 신선용
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