건물 세울 때 주차장 설치 불가, 꼭 나쁘진 않아요

차량 통행금지 지역 등은
주차장 설치 의무 면제
용적률 더 확보할 수 있어

건물을 지을 때 중요하게 작용하는 요소 중 하나가 바로 주차장 문제다. 건물을 설계하고 짓는 과정에서는 건축법뿐 아니라 주차장법의 제한도 받기 때문이다. 예를 들어 건물을 지을 때 건물의 용도에 따라 확보해야 하는 주차대수가 정해져 있다. 용도지역에 따른 건폐율과 용적률에 여유가 있는 경우에도 신축 시 주차대수가 확보되지 못해 허용된 용적률을 다 쓰지 못하는 사례가 있을 수 있다. 결국 주차 확보는 건물 규모는 물론 수익성에까지 영향을 미치게 된다. 과거 서울 도심 지역에서는 주차장을 짓지 못하도록 해야 한다는 의견도 있었다. 이는 몇 년 전만 하더라도 현실에 맞지 않는 주장이라고 생각되는 경향이 있었다. 하지만 서울 일정 지역에서는 이것이 꼭 터무니없는 일이 아니다. 명동이나 남산과 같은 지역, 사대문 안 한양도성에 해당하는 지역이 대표적이다.

광역지방자치단체의 장 또는 시장은 부설주차장을 설치하면 교통 혼잡이 가중될 우려가 있는 지역에 대해서는 부설주차장의 설치를 제한할 수 있다. 부설주차장은 쉽게 말해 건물을 지을 때 설치해야 하는 주차장을 의미한다. 부설주차장은 원칙적으로 설치가 의무화돼 있다.

건물이나 시설물에는 주차장을 확보(주차장법 제19조 제1항 참조)해야 하고, 위반 시 3년 이하 징역 또는 5000만원 이하 벌금에 처한다. 위반 행위자 외에 해당 법인 대표자나 법인 등에 벌금도 부과한다. 그리고 건물 등을 신축하는 경우에는 그에 앞서 주차장을 확보하지 않으면 신축에 대한 인허가 자체가 거절된다. 결국 건물을 지으려면 주차장을 확보해야 한다.

다만 주차장 설치 의무가 면제되는 경우도 있다. 도로교통법에 의한 차량 통행의 금지 또는 주변 토지 이용 상황으로 인해 부설주차장 설치가 곤란하다고 시장·군수·구청장이 인정하는 장소인 경우 등이다. 이 경우에는 주차장 설치에 드는 비용을 납부하는 것으로 설치를 대신할 수 있다.

대지가 협소해 지하주차장 등을 만들기 어려우면 용도지역에 따른 용적률에 여유가 있어도 주차장 확보가 안될 수 있다. 그러면 용적률을 다 채워서 지을 수 없는 경우가 발생할 수 있다. 그런데 앞에 설명한 주차장 설치 제한지역인 경우에는 주차장 설치가 제한되는 점으로 인해 오히려 신축 시 용적률을 더 찾아 지을 수 있는 경우도 있다.

예를 들어 서울시는 사대문 주변 지역 중 사직로, 율곡로, 종로, 난계로와 퇴계로, 통일로의 내부 지역과 그 경계도로에 접한 대지, 신촌 지역 경의선철도, 이화여대길과 대흥로 등, 영등포 지역 여의도와 경인로, 도림로 등, 강남 서초 지역 반포대로 등과 잠실 지역, 천호 지역, 청량리 지역, 용산·마포 지역, 미아 지역, 목동 지역 등의 상업 및 준주거지역이 부설주차장 설치 제한지역이다. 퇴계로 일대 남대문 지역 역시 대표적인 주차장 설치 제한지역이다. 다만 그 구체적인 위치는 각각 다르게 적용되기 때문에 대지의 위치별로 따로 확인해야 한다. 막연히 설치 제한지역의 상업 및 준주거지역이라는 사실만으로 모든 대지가 해당되는 것은 아니라는 점도 명심해야 한다.

[우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 팀장]