금리 인상 vs 강남 재건축 허용…아파트 시장에 어느 효과가 더 클까?

[김기훈의 경제TalkTalk] 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ①/②

금리가 급격히 인상되고 있는 가운데 아파트 재건축 규제도 풀리면서 부동산 시장에 악재와 호재가 동시에 쏟아지고 있다. 대표적인 재건축 아파트인 서울 강남의 은마아파트./뉴스1

미국 금리 인상 여파로 국내 부동산 시장에 거래절벽 현상이 발생하고 있는 가운데, 서울시가 송파구 잠실동 주공 5단지에 이어 최근 강남구 대치동 은마아파트 재건축 심의를 통과시켰다. 이에 따라 서울 재건축 아파트 시장이 술렁거리고 있다. 재건축 아파트 중개사무소에는 매수 희망자들의 문의 전화가 계속 걸려오고, 집 주인들은 나왔던 매물을 거둬들이고 있다.

금리 인상은 아파트 가격을 끌어내리는 악재이지만, 재건축 활성화는 가격을 끌어올리는 호재이다. 지금 서울 재건축 아파트 시장에 동시에 작용하고 있는 이 상반된 두가지 요소의 효과는 어느 쪽이 더 클까? 향후 아파트 가격은 어떻게 될까?

이러한 의문점을 갖고, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원을 찾았다. 박 수석은 중앙 일간지 기자로 활동하면서 부동산 시장 분석을 시작한 이후 28년째 부동산 전문가로 활동하고 있다. 한 쪽에 쏠리기보다 공정한 관찰자 입장에서 부동산을 균형 있게 바라보는 것을 가장 중요한 덕목이라고 생각한다. 인터뷰는 지난 10월 21일 오후 4시 50분 서울 강남구 언주로 849 신구중학교 인근 ‘KB국민은행 PB센터’ 2층 라운지에서 이뤄졌다.

마주 앉자 마자 인터뷰 주제로 곧바로 들어갔다.

—부동산 시장이 요동치고 있다. 지금 부동산 시장을 어떻게 봐야 하나?

“이런 말로 요약할 수 있다. 금리 앞에 장사 없다. 금리가 중력이다. 모든 것을 빨아들이고 있다. 고금리 후폭풍이 본격화될 것이다. 빚 내서 집 샀다가 집값 하락 후 원리금 상환 때문에 생활이 쪼들렸던 2012년 ‘하우스 푸어’보다 더 강한 개념의 ‘영끌 푸어’가 곧 사회문제가 될 것이다. 이번에는 하우스 푸어 때보다 더 많은 대출을 내서 집을 샀기 때문이다.”

그의 입에서 결론이 먼저 쏟아져 나왔다. 하나씩 차례로 물어보기로 했다. 먼저 재건축 아파트 이야기부터.

은마아파트 재건축 심의 통과

—서울시가 지난 10월 19일 제 11차 도시계획위원회를 열어 ‘은마아파트 주택재건축 정비구역 지정·경관 심의안’을 수정 가결했다. 어떤 의미를 갖나?

“은마아파트는 강남 재건축의 상징이다. 사람들은 은마아파트를 강남 재건축의 풍향계이자 척도로 보고 있다. 그래서 흐름을 예의 주시할 수밖에 없다.

그러나 부동산 시장에서는 호재나 악재의 민감도가 중요하다. 시장 참가자들이 뉴스를 어떻게 받아들이냐에 따라 흐름이 달라진다는 이야기다.”

—무슨 뜻인가?

“정비구역 심의안 가결은 재건축 시장의 호재이기는 하지만, 지금은 치솟는 금리 앞에 큰 힘을 발휘하기 힘든 시기이다. 금리가 부동산 시장의 모든 다른 변수를 압도할 정도로 결정적인 변수이다. 그래서 국지적인 재료들은 시세에 영향을 미치기 어렵다.”

서울에 주택 공급을 늘리기 위해 노후 아파트 재건축의 물꼬를 터주고 있는 오세훈 서울 시장. 지난 10월 24일 IOC(국제올림픽위원회) 연례회의 참석차 스위스 로잔을 방문해 인터뷰하고 있는 모습./서울시

—재건축 시장이 반색을 하고 있는 분위기인데.

“이론적으로 볼 때 재건축은 시간과의 싸움이기 때문에 시간이 갈수록 사업 진행과 더불어 부동산 가치가 점점 커진다. 그래서 이번 조치로 집 주인들이 일부 호가를 올릴 수는 있다. 하지만 장기화되기는 어렵다고 본다. 매수자들이 동조하지 않을 가능성이 있기 때문이다.”

박 위원이 스마트폰을 뒤져 서울시 부동산 거래 상황을 보며 말을 이어갔다.

“서울시의 아파트 거래량이 신고 기준으로 지난 7월에 643건, 8월에 674건이었다. 7월과 8월에 이어 9월까지 3개월 연속 600건 대가 될 가능성이 높다. 근년 들어 월간 거래 건수가 가장 많았던 시기는 2020년 6월로, 1만5623건에 달했다. 여기에 비해 보면 거래가 얼마나 줄었는지 알 수 있다.

거래량은 수요자들의 심리를 그대로 보여주는데, 월간 거래건수가 600건 대에 머무는 것은 사실상 매수자들이 ‘거래 파업’을 벌이고 있다는 뜻이다. 지금은 거래 절벽보다도 더 심한 거래 빙하기이다.”

금리와 환율 변화가 더 중요

—수요 부족이 재건축 호재를 압도한다는 뜻인가?

“지금 사람들은 아파트 가격이 우하향하는 데 대한 두려움이 크다. 재건축 아파트는 시세 차익을 노리는 재테크 상품이기 때문에 거시 환경이나 금융 환경이 악화일로를 걷고 있는 상황에서 추세가 반전되기는 어렵다고 본다.

지금은 아파트 시장의 미시 요인이 아니라 거시 요인을 볼 때이다. 시장을 분석할 때 미시에 너무 함몰되면 나무만 보지 숲을 보지 못한다. 금리와 환율이라는 거시경제의 변수가 국지적 변수를 압도하고 있다.”

부동산 시장의 가장 큰 변수인 금리는 금융통화위원회에서 결정된다. 이창용 한국은행 총재(가운데)가 지난 10월 16일 금융통화위원회 정기회의를 주재하고 있다./ 뉴스1

—은마아파트의 가격 추이는?

“호가가 소폭 올랐다는 이야기는 들었지만 거래가 활발히 되지는 않을 것으로 예상된다. 시간이 지나면 호가가 다시 내려갈 가능성이 있다. 오는 11월 24일 금융통화위원회가 기준금리를 다시 올릴 가능성이 있기 때문이다.

금리를 다시 올리면 부동산 시장이 더 경색될 수 있다. 지금은 사람들이 금리 하나만 쳐다본다. 모든 사람이 금리에 올인(all-in)하고 있다.”

토지거래 허가제 풀릴까?

—강남 재건축 아파트 지역 중 일부는 토지거래허가 구역으로 묶여 있다. 언제쯤 풀릴까?

“토지거래 허가제는 내년 6월에 1년 만기가 된다. 허가제는 투기적 수요 유입을 막고 시장을 안정시키기 위한 것이다. 금리가 크게 오르고 부동산 가격이 급락할 경우 서울시가 해제를 검토할 가능성이 있다.”

—풀리면 집값 영향은?

“실거주를 하지 않아도 전세를 끼고 주택을 살 수 있는 이른바 갭투자가 가능해진다. 그래서 거래에 숨통이 좀 트인다고 볼 수 있다. 하지만 워낙 심리가 얼어붙어 있어서 토지거래 허가가 풀려도 바닥이라는 인식이 공감대를 얻기 전까지는 거래가 활성화되기 어렵다고 본다.”

—가격이 더 떨어질 수 있다는 이야기인가?

“그렇게 봐야 하지 않을까? 당분간 하향이 불가피할 것이다.”

부동산 전문가들은 부동산 경기가 더 침체되면 정부가 서울 강남 재건축 아파트 단지의 토지거래 허가제도 풀 가능성이 있다고 보고 있다. 사진은 토지거래 허가 대상인 서울 압구정동 아파트 단지./뉴스1

—다른 문제는?

“재건축 초과이익 환수제(재초환)도 난관이다. 서울 동부이촌동 한강맨션의 경우 가구당 7억7700만원까지 나왔다. 정부는 재건축 활성화를 통해 주택공급을 늘리기 위해 부담금을 낮춰주겠다고 했지만 국회에서 법을 바꿔야 하는 사항이다. 국회 다수당인 민주당이 동의해 줄지 알 수 없다. 민주당은 부담금을 낮춰주는 것이 부자들의 세금을 깎아주는 것이라며 반대하고 있다.

형평성 문제도 있다. 서울 반포동이나 잠원동 등 2017년 말 이전에 관리처분계획 인가를 받은 아파트들은 재건축 부담금을 내지 않았다. 그래서 은마아파트가 속한 강남구 주민들도 재건축 부담금을 폐지하거나 유예하길 바라고 있다. 부담금 규모는 2024년 총선 결과 국회 의석의 분포에 따라 달라질 수 있다.”

부동산 시장의 블랙홀

금리 인상과 재건축 허용의 효과에 대해 다시 한번 정리해 보기로 했다.

—금리 인상과 재건축 허가 가운데 부동산 시장에 미치는 효과는 어떤 것이 더 큰가?

“금리가 더 크다. 금리가 부동산 시장의 블랙홀이 되고 있다.”

—한국은행의 기준금리가 현재 연 3.0%이다. 11월에 3.5%로 오를 가능성이 있다. 그러나 예전에도 기준금리가 3.5%였던 적이 있지 않나?

“인간은 절대치보다 변화율 혹은 변화의 속도에 더 민감하다. 지금은 저금리에서 고금리로 전환되면서 겪는 고통스러운 적응 과정이라고 봐야 한다. 어느 순간에 우리는 고금리에 적응할 것이다. 그 때까지는 불확실성이 크니 금리 상승 리스크(불확실성)만큼 매수자들이 가격 할인을 요구하고 있는 상황이다. 그래서 초급매 외에는 거래가 안되는 것이다.”

자료=한국은행

—부동산 전문가의 입장에서 볼 때 향후 금리 예상은?

“이창용 한국은행 총재가 미국의 기준금리와 1%포인트 차이는 유지할 것이라고 말했다. 미국의 기준금리가 4.50~4.75%까지 올라갈 것으로 본다. 그러면 우리나라도 3.50~3.75%까지 상승할 것으로 예상된다. 물론 금리 수준이 더 올라갈 것이라고 전망하는 사람도 있다.”

—기준금리가 3.75%로 올라가면 부동산 시장에서는 어떤 현상이 나타날까?

“금리 발작을 할 것이다. 지금은 부동산 담보 대출을 연 5~6%에 빌린다. 2년전에는 이 금리가 최저 2% 대였다. 2년 사이에 금리 부담이 2~3배 올랐다. 그래서 힘들어 하는 MZ세대(2030)가 의외로 많다.”

—MZ세대에게 그렇게 큰 부담이 되나?

“MZ세대는 사회 활동을 시작한 이후 고금리 시대를 처음으로 겪기 때문에 멘붕(멘탈 붕괴)이 온 사람들도 있다. MZ세대는 더구나 주식과 코인 투자에서도 큰 피해를 봤지 않나? 부동산까지 합쳐서 트리오 붕괴가 온 셈이다.

MZ세대는 그동안 자산 가격의 급격한 우하향을 경험한 적이 없어서 이번에 엄청난 충격을 받았다. 지금은 내 투자 방식의 어떤 것이 잘못됐는지 고통스러운 사유를 하고 있다.”

타격 받는 MZ세대

박 수석은 최근 몇 년간의 부동산 시장 흐름을 MZ세대가 주도한 시장이라고 보고 있다. 그래서 MZ세대에 대한 질문을 좀 더 이어 가기로 했다.

—전체 부동산 거래에서 MZ세대가 차지하는 비중은 얼마나 되나?

“2020년 하반기에 전체 서울 지역 아파트 구매자의 41%가 30대 이하였다. 2019년에는 그 비중이 33%였다. 2020년에 아파트 패닉 바잉(panic buying, 마구 사들이는 현상)의 주력은 30대 이하였다는 분석이 가능하다.”

MZ세대(2030)는 요즘 부동산 시장 변화의 핵심 요소 중 하나이다. 사진은 전남 영암군에서 개최한 MZ세대 공무원들의 혁신 토론회 모습./영암군

—MZ세대가 부동산 시장에 미친 영향은?

“지금 부동산 시장에서 펼쳐지는 현상은 그동안 MZ세대의 족적을 보면 흐름이 나온다.

첫째, 과거에 MZ세대가 몰려갔던 곳의 가격 하락세가 심하다. 강남보다는 강북, 서울보다는 수도권의 하락폭이 심하다. 최근 2~3년 동안 부동산 시장의 키워드가 ‘비강남의 반란’, ‘탈서울 내집 마련’이었다. 누가 이런 현상을 만들어 냈을까? MZ세대는 서울 강남이나 마용성(마포구·용산구·성동구)에 집을 살 형편이 안되니 노도강(노원구·도봉구·강북구)과 인천시, 경기도에 가서 집을 샀다. 그래서 지금 부동산 시장 하락세는 수도권에서 출발해서 강북을 거쳐서 강남을 타격하는 양상이다.

둘째, 대형 아파트보다는 소형 아파트 값이 많이 빠지고 있다. 그동안 역세권 중소형 아파트는 수요가 튼튼해서 불황에 강하다는 믿음이 있었다. 이번에는 대형보다 더 빠졌다. 왜 그랬을까? MZ세대가 중소형 아파트를 영끌 빚투(영혼까지 담보로 잡히고 빚내서 투자)하거나 갭투자로 사들였기 때문이다. 대형은 살 여력이 안되니 중소형을 샀다.”

박 위원이 말을 이어 갔다.

“셋째, 구축 아파트보다는 신축 아파트의 가격이 더 많이 빠졌다. MZ세대는 인생은 한 번뿐이니 잘 먹고 잘 살자고 생각하는 ‘욜로(YOLO)’ 스타일이기 때문에 ‘몸테크’를 싫어한다. 몸이 고달프더라도 재건축 재개발을 기다리며 낡은 집에서 거주했던 부모 세대와 달리 새 집을 더 선호한다. 재건축 재개발 아파트를 산다고 하더라도 당장 갭투자를 하고 있다가 완공된 뒤에 입주하려는 경향이 강하다.

구축 아파트보다는 신축 아파트, 재건축 아파트보다는 일반 아파트의 가격 하락폭이 더 큰 것도 MZ세대가 만들어낸 특징이다. MZ세대가 몰린 곳 일수록 가격이 더 많이 부풀려지고, 이제 그 거품이 거칠게 해소되고 있다.”

글로벌 금융위기 때보다 심각

부동산 시장 급랭에 MZ세대가 끼친 영향에 대해서는 충분히 들었다. 현재의 시장 상황을 과거와 비교해 보기로 했다.

—2008년 글로벌 금융위기도 미국 부동산 시장의 침체에서 시작됐다. 지금과 그 때를 비교하면?

“지금은 글로벌 금융위기 때보다 시장이 더 빨리 냉각되고 있다. 세가지 요인이 있다고 본다.

첫째, 스마트폰 보급으로 인해 정보가 광속으로 확산되고 있다. 우리나라 스마트폰 보급률이 작년 기준으로 93%이다. 젖먹이 빼고는 모두 다 스마트폰을 갖고 있다. 같은 정보를 동시 다발적으로 수용하니 집단사고와 군집행동이 나타나고 있다.

정보가 빨리 전달된다는 것은 두려움과 공포도 빨리 전달된다는 의미이다. 그러니 어느 순간에 갑자기 아무도 집을 사려고 하지 않는 현상이 벌어지고 있다. 수개월 만에 서울·수도권 일부 지역에서 가격이 지난해 4분기 고점 대비 30~40%까지 하락하는 사태는 매우 이례적인 일이다.”

—두번째 요인은?

둘째, 금리가 너무 갑작스레 올라 충격을 주고 있다. 2008년 9월에 발생한 글로벌 금융위기 직전에 우리나라 기준금리가 5.25%였다. 그런데 5개월 뒤인 2009년 2월에는 2%로 낮아졌다. 그래서 2009년 하반기에는 집값이 약간 꿈틀거렸다. 금리 인하를 통한 연착륙이 가능했다.

이에 반해 지금은 정반대로 금리가 오르고 있다. 금리 공포시대이다. 작년 7월에 한국은행의 기준금리가 0.5%였는데, 지금 3.0%이다.”

박 위원이 잠시 생각하더니 다시 입을 열었다.

“시장이 급격한 금리 인상의 심각함을 느끼기 시작한 것은 지난 여름부터였던 것 같다. 지난 6월에 원·달러 환율이 1달러당 1300원을 돌파한데 이어, 7월에 기준 금리가 2.25%로 2%대를 넘어섰다.

그 때부터 부동산 시장이 더 심하게 냉각됐다. 가뜩이나 집값이 소득 대비해 많이 오른 상황에서 금리가 급등하고 금융시장이 흔들리니 집값이 급락하는 것이다.”

요즘 부동산 시장은 2008년 글로벌 금융위기 당시보다 더 빠른 속도로 냉각되고 있다. 사진은 2008년 글로벌 금융위기 당시 파산한 미국의 투자은행 리먼 브라더스 뉴욕 본부 앞에서 미국인이 시위를 벌이고 있는 모습./조선일보 DB

—소득 대비해 볼 때 집값이 어느 정도 올랐나?

“지난 2분기 KB아파트 담보대출 기준으로 서울 지역의 PIR(소득 대비 주택 가격 비율)이 14.8배였다. 14년 8개월 동안 번 돈을 한푼도 쓰지 않고 모아야 집을 살 수 있다는 뜻이다. 2012년에는 이 수치가 8배였다. 그러니 그동안 가격이 너무 많이 올랐다.”

소득 대비 주택 가격 비율이 최근 수년 사이에 급등했다. 서울의 경우 월급을 받아 한 푼도 안쓰고 14.8년을 모아야 집을 살 수 있다.

—지금 주택 시장이 2008년 글로벌 금융위기보다 심각하게 된 세번째 요인은?

“수요의 공백이다. 지난해만해도 시장을 주도했던 MZ세대는 금리 급등과 가격 하락 걱정에 집을 살 엄두를 못 내고 있다. 조정대상지역에서 1주택자가 추가로 1채를 더 사면 취득세만 8%이다. 이것은 2008년 글로벌 금융위기나 2012년 ‘하우스 푸어’ 당시에는 없던 규제다.

더구나 다주택자에 대한 대출, 양도세, 종부세 등 과열 시기 당시 규제가 그대로 살아 있다. 어느 순간 집을 살 사람이 모두 사라졌다. 이것이 주택시장 씽크홀 발생의 주요 원인이다.”

—미분양 사태는 2008년보다 아직 심하지 않은 것 같다.

“2008년 말에는 미분양 아파트가 16만가구가 넘었다. 지금은 3만2000가구 밖에 안된다. 그런데 지금은 분양가가 통제되고 있기 때문에 3만2000가구도 적은 것이 아니다. 특히 미분양 아파트의 증가율 속도가 너무 빠르기 때문에 걱정된다.”

외환위기 때 수준은 아니다

—1997년 외환위기 당시와 지금을 비교하면 어떤가?

“외환위기 때와 비교하면 안된다. 그 때는 국가가 부도 위기에 몰린 상태이다. 지금과 비교할 수준이 아니다. 2008년 글로벌 금융위기는 부동산 담보대출이 금융시스템 전반에 문제를 일으켰다. 이에 반해 지금은 인플레이션(물가상승)을 잡기 위해 금리를 급격히 올리면서 전세계 금융시스템이 요동치고 그 여파로 부동산 시장이 흔들리고 있다.

부동산 시장의 입장에서 볼 때 지금의 위기는 외환 위기와 비교할 수준은 아니다. 글로벌 금융위기와 2012년 하우스 푸어 사태를 합친 형태의 위기 국면이라고 볼 수 있다.”

현대경제연구원에 따르면 빚을 잔뜩 끼고 집을 산 '하우스 푸어'의 가처분 소득 대비 부채 비율은 2014년에 408.8%에 달했다. 자료=조선일보 DB

박 위원은 현재 부동산 시장에 몰아닥친 한파의 강도를 예전 경제위기와 비교해 명확하게 규정했다. 독자들은 부동산 가격 하락과 회복 속도도 이 규정에 따라 대략 짐작해 볼 수 있을 것이다. 박 위원과의 대화는 부동산 시장 급랭 상황과 원인을 넘어, 향후 주택 가격과 매수 전략에 대한 이야기로 이어졌다.

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