집값 3억~4억원 낮아졌는데 3000만원 육박한 분양가..강북 재개발 흥행할까

시세 하락에도 분양가 상승.."전과 같은 '대박 차익' 기대? 이제 없어요"

뉴스1

 
서울 강북 지역 재개발 분양가가 잇따라 3.3㎡당 2800만원 이상으로 책정, 국민평형으로 불리는 전용 84㎡ 분양가는 9억원을 훌쩍 넘어설 전망이다. 시장 예상치를 웃도는 수준이라는 평가가 나오는 가운데 집값 하락과 분양가 상승이 겹치면서 청약시장 위축이 가속화할 것이라는 관측이 나온다.

13일 뉴스1과 부동산업계에 따르면 중랑구 중화1구역 재개발은 최근 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사 결과 상한 분양가가 3.3㎡당 2835만원으로 확정됐다.

중화1구역은 분양가상한제 미적용 대상이다.

중화1구역 재개발은 중화동 331-1번지 일대를 정비해 전용면적 39~100㎡ 1055가구 규모의 아파트로 다시 짓는다. 일반분양 물량은 501가구로 이르면 11월 공급 예정이다. 전용 84㎡ 분양가는 9억원이 넘어 중도금 대출이 불가능할 것으로 보인다.

멀지 않은 성북구 장위4구역 재개발 역시 최근 분양가 산정 절차를 마치고 일반분양에 나설 예정이다. 성북구청은 지난 5일 장위4구역 조합에 분양가 심사위원회 결과를 전달했다. 분양가 심의 결과, 장위4구역 분양가는 3.3㎡당 2834만원으로 산출됐다.

장위4구역 재개발은 성북구 장위동 62-1 일대에 지하 3층~지상 31층 49~97㎡ 2840가구 규모의 아파트를 짓는 사업이다. 장위4구역 역시 전용 84㎡ 분양가는 9억원을 훌쩍 초과할 것으로 보인다. 조합 측은 11월 중순 일반분양을 할 계획이다.

강북 지역 재개발 사업장의 전용 84㎡ 분양가가 9억원을 넘어서면서 시장에서는 다소 비싸다는 반응이 나온다. 주변 시세 대비 '가격 메리트'가 크게 없다는 것이다.

장위4구역과 가까운 래미안장위포레카운티(장위1구역 재개발) 전용 84㎡는 지난 4일 신고가(13억원)보다 3억8000만원 하락한 9억2000만원(15층)에 거래됐다. 장위4구역(2025년 입주 예정)이 래미안장위포레카운티(2019년 입주)보다 신축이면서 지하철역과 더 가까워 높은 시세를 형성할 것으로 보인다. 

하지만 성북구를 비롯해 강북 지역 집값 하락세가 이어지면, 일대 집값은 분양가보다 낮아질 가능성도 높다. 중화1구역 역시 마찬가지다.

분양업계는 중화1구역과 장위4구역 청약 결과에 따라 분양시장 침체 가속화 여부가 갈릴 것으로 전망했다. 서울에서 오랜만에 1000가구 이상 브랜드 대단지 아파트가 공급된다는 점에서 시장의 기대를 받지만, 집값 하락세가 장기화될 것이라는 우려도 커지고 있다.

일각에서는 대구, 포항 등 지방을 중심으로 확산하는 미분양 주택이 서울에서도 나타날 수 있다고 전망한다. 8월 말 기준 서울 미분양 주택은 610가구로 전국 3만2722가구에서 미미한 수준이다. 하지만 지난해 말 54가구와 비교하면 약 12배 수준으로 급증한 수치다.

분양업계 관계자는 "분양가 상승으로 과거와 같은 로또 청약은 사실상 사라져 시세 차익 기대는 없다고 봐야한다"라면서 "국평 분양가가 9억원이 훨씬 넘는 강북 분양을 시장이 어떻게 받아들일지가 관건"이라고 말했다. 이어 "시장이 얼어붙으면 강남도 미분양을 피할 수 없다"며 "서울 역시 더 이상 분양 안전 지대는 아니다"라고 덧붙였다.

김현주 기자 hjk@segye.com