강남 장기 보유 1주택자 부담금 2억8000만원에서 3700만원으로

재건축 이익환수 개편안.. 얼마나 부담 감소하나
10년 보유 1주택자 부담금, 지방 93% 강남 87% 줄어
아직 조합 없는 은마아파트 등 재건축 사업에 속도낼 가능성

정부가 29일 재건축 사업으로 얻는 초과이익에 대한 조합원 부담금을 기존 대비 최대 90%가량 줄이는 내용의 ‘재건축 부담금 합리화 방안’을 발표했다. 서울을 중심으로 재건축을 통한 주택 공급에 속도가 붙을지 관심이 쏠린다. 사진은 서울 강남구 도곡동의 재건축 예정 단지인 개포한신아파트 일대 모습. /연합뉴스

정부가 29일 내놓은 재건축 초과이익 환수제 개편안이 확정되면 기존 재건축 조합원이 내야 할 부담금이 최대 90%까지 줄거나 아예 부담금이 면제되는 단지도 생긴다. 또한 재건축 사업 초기로 아직 조합이 설립되지 않은 단지는 최근 수년간의 아파트값 상승분이 부담금 부과 대상에서 빠지게 된다. 이에 재건축 사업 추진에 속도가 붙으면서 정부가 기대하는 민간 주도의 주택공급 확대에도 긍정적인 영향을 미칠 전망이다. 다만, 아파트 보유 기간에 따라 부담금 감면 비율이 차등 적용되는 것 때문에 조합원 간 갈등을 부추길 수 있다는 지적도 나온다.

◇10년 보유 강남 1주택자 부담금, 2억8000만원에서 3700만원으로

기존에는 조합원 1인당 초과이익이 3000만원을 넘으면 부담금이 부과됐고, 초과이익 1억1000만원부터 최고 요율인 50%를 적용받았다. 하지만 정부는 1억원까지 부담금 부담을 면제하고, 최고 요율이 적용되는 구간을 3억8000만원으로 대폭 높였다.

국토교통부 모의 계산에 따르면, 현재 재건축 부담금 예정액이 통보된 전국 84개 단지 중 38곳(45%)이 이번 정부 개편안에 따라 부담금 부과 대상에서 제외된다. 조합원당 1억원 이상의 부담금을 내야 하는 재건축 단지는 19곳에서 5곳으로 줄어드는 반면, 1000만원 이하(면제 포함) 부과 단지는 30곳에서 62곳으로 늘어난다.

재건축 부담금 적용 기준 변화

서울 강남권의 C아파트는 조합원 1인당 부담금이 기존 2억8000만원에서 7400만원으로 줄어들 것으로 보인다. 10년 이상 보유한 1주택자라면 50%의 추가 감면 혜택을 받아 최종 부담금은 3700만원이 된다. 현행 대비 87% 줄어드는 셈이다. 심상정 정의당 의원이 국토부에서 제출받은 자료에 따르면, 서울 서초구 ‘신반포21차’의 1인당 부담금이 2억8500만원으로 C단지와 비슷하다. 다만, 현재 통보된 부담금 예정액은 대부분 사업시행 인가를 받은 2018~2019년의 공시가격을 기준으로 산정한 것이어서 이후 공시가격 상승분을 감안하면 실제 부과액은 국토부 추정치보다 늘어날 가능성이 크다.

부담금 계산에 활용하는 사업 시작 시점을 ‘추진위원회 설립’에서 ‘조합 설립’으로 늦춘 것은 초기 재건축 단지들에 도움이 될 전망이다. 아직 조합을 설립하지 않거나 최근에 조합이 만들어진 단지는 지난 정부 때 가파르게 오른 집값 상승분이 부담금 계산 때 빠지기 때문이다. 서울 강남의 대표적인 재건축 단지인 대치동 ‘은마아파트’는 아직 조합이 설립되지 않았고, ‘현대 1~7차 아파트’ 등이 속한 압구정3구역은 지난해 조합이 설립됐다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “조합 설립 이전 단지는 최근의 집값 하락세를 재건축 사업 활성화의 기회로 삼을 가능성이 크다”고 말했다.

권혁진 국토교통부 주택토지실장이 29일 오전 세종시 정부세종청사에서 재건축 부담금 합리화 방안 및 개선 효과를 설명하고 있다. /연합뉴스

◇”규제 완화 긍정적이지만 조합원 간 갈등 우려”

정부 방안에 대해 부동산 전문가들은 “재건축 소유주들의 부담을 전반적으로 낮추면서 장기 보유 1주택자에게 혜택을 제공한 것은 긍정적”이라고 평가했다. 박합수 건국대 교수는 “궁극적으로는 초과이익 환수제를 폐지하는 게 좋겠지만, 부담금을 줄여 재건축 주택 공급을 늘리려는 취지는 긍정적”이라며 “장기 보유자에 대한 감면 비율이 양도세(80%)보다 낮은 50%에 그친 점이 아쉽다”고 했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “재건축을 가로막던 규제들을 개선하기 위한 첫걸음을 뗐다는 데 의미가 있다”며 “최근 부동산 시장이 조정 국면에 들어갔기 때문에 이번 규제 완화가 투기 수요를 자극하거나 집값 상승을 부추길 가능성은 작다”고 말했다.

실수요자 보호를 위한 장기 보유자 감면 혜택이 오히려 재건축 조합 내부의 불화를 부추기고 사업 활성화를 저해할 수 있다는 지적도 있다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “입법 과정에서 야당의 합의를 얻기 위해 1주택 장기 보유자에 대한 혜택을 넣은 것으로 보인다”며 “일부에게만 감면 혜택을 준 것이 조합 내 갈등의 소지가 될 수 있다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “주택 보유 기간이 짧거나 다주택자 입장에선 이웃보다 많은 부담금을 내는 것이 불합리하다고 생각할 수 있다”고 했다.