시세보다 싼 '임대사업자 전세'.. 웃돈 주고 줄서는 세입자들

임대등록매물 뜨면 중개업소 들썩
5% 증액 제한 탓, 시세보다 저렴
서울 평균 임대료 대비 43% 낮아
찾는 사람은 많은데 물건이 없어

#.얼마전 서울 염창동 부동산 중개업소가 한바탕 들썩였다. 거실에서 한강 조망을 할 수 있는 특A급 물건인 동아3차아파트 59㎡ 전세매물이 시세의 3분의 1가격으로 나오자 수십명이 먼저 계약하기 위해 경쟁이 붙었기 때문이다. 집도 안보고 가계약금을 서로 지불하겠다며 연락이 쇄도했고 한 신혼부부가 계약을 치렀다. 해당 물건의 전세값은 3억5000만원으로 지난달 전세 실거래가 4억9000만원보다 1억4000만원가량 낮았다. 이같은 전셋값에 물건이 나올 수 있었던 것은 집주인이 주택임대사업자로 2년 전보다 5% 이상 가격을 높일 수 없어서다.

■시세보다 저렴한 임대사업자 물건 인기

29일 부동산 업계에 따르면 인근 시세보다 현저히 저렴한 임대사업자의 전세 물건에 수요자들이 몰리고 있다.

국토교통부의 임대등록시스템인 '렌트홈'에 공시된 임대사업자의 주택 물건만 공략하는 수요자들이 있는가 하면, 부동산 중개업소에 중개수수료 웃돈을 약속하고 임대사업자 물건이 들어오면 미리 알려달라고 대기하는 경우도 있다.

기존 일반 전세 및 월세 물건은 계약갱신청구권 적용으로 1회만 5% 이내 증액이 가능하지만 등록임대주택은 1회가 아닌 10년 의무기간 내내 5% 이내 증액을 지켜야 한다. 또 임대주택에 임대사업자가 거주할 수 없고 거주하게 되면 과태료 3000만원을 물어야 한다. 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 아니면 임차인의 계약 갱신 요구도 거절할 수 없다. 이러한 증액 제한 요건들로 일반 물건과 비교해 임대료가 현저히 저렴해지는 게 특징이다.

지난달 국회 국토교통위원회 소속 유경준 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 서울 아파트 등록임대주택 전세보증금은 평균 3억8472만원이다. 일반 임대주택(6억 7792만원)보다 43% 낮은 수준이고, 월세보증금 역시 45%나 낮은 것으로 나타났다.

■임대사업자 물건 2년새 40% 감소

다만, 주택 경기가 내리막길을 걸으면서 주택임대사업자들이 의무기간인 10년을 채우지 못하고 자진말소하는 사례가 늘고 있는데다 정부 정책으로 자동말소 예정도 적지 않아 관련 물건이 줄고 있다.

또한 주택 임대사업자 등록 제도가 폐지에 가까운 연이은 규제 등도 등록임대사업자 및 등록임대주택 급감에 한몫하고 있다. 실제 서울의 경우 올해들어 8월까지 471명의 주택임대사업자가 말소됐다.

정부는 지난 2017년 12월 '임대주택 등록 활성화 방안'을 통해 보유한 주택을 임대주택으로 등록하는 집주인에 대해 각종 세제 부담을 완화했다. 다주택자들이 가진 매물을 양성화해 전월세 가격을 안정화시키겠다는 취지였다.

하지만 민간 임대사업자 등록제도가 다주택자의 부동산투기 조세 회피 수단으로 활용된다는 지적이 나오자 2020년 7월 10일 돌연 제도를 개편했다. 단기임대 및 아파트 장기일반 매입임대 제도를 폐지하고 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록말소되게 하는 내용이다.

이에 따라 대책 발표 후 등록주택임대사업자 수는 기하급수적으로 줄었다. 2020년 7월 약 52만명에서 2022년 9월 현재 31만5000명으로 약 19만5000명(37.5%)이나 감소했다. 같은 기간 등록임대주택 수 역시 160만호에서 96만7000호로 63만3000호(39.5%)가 줄어들었다.

성창엽 주택임대인협회장은 "임대사업자 등록 당시에 없던 임대보증금 보증 가입, 부기등기 등 의무는 소급해 늘어나고 혜택은 줄고 있다"며 "이 때문에 자진말소를 요청하는 임대사업자들이 많은 상황"이라고 전했다.