재건축 대못 '초과이익 환수 완화' 국회 통과할까.. "도심 공급 기대"

정부가 재건축 초과이익 환수제 완화를 추진하는 가운데 도심 공급을 촉진할 것이란 기대가 높지만 국회 논의 과정에서 감면율 등이 조정될 수 있다. /사진=이미지투데이

정부가 재건축사업의 대못 규제로 인식되는 '재건축 초과이익 환수제'를 완화하는 법안을 추진한다. 조합원 입장에서 재건축 부담금을 최대 절반 이상 줄일 수 있을 전망이다.

29일 국토교통부는 이 같은 내용의 재건축 부담금 합리화 방안을 발표했다. 지난달 발표한 270만가구 주택공급대책의 후속 조치로 정부는 재건축·재개발 전국 50만가구(서울 24만가구)를 지을 예정이다. 이는 분당신도시의 2.5배 규모다.

재건축 초과이익 환수제는 재건축사업으로 조합이 얻을 수 있는 개발이익 가운데 일부를 세금으로 환수하는 제도다. 개발이익이 3000만원을 초과하면 10~50% 부담금을 매긴다. 재건축 부담금은 초과이익에 부과율을 곱해 정한다. 초과이익 산정은 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액·주택가격 상승분 총액·개발비용을 합한 금액을 제외한다.

정부는 ▲재건축 초과이익 면제기준 3000만원→1억원 상향조정 ▲면제금액 상향과 함께 부담금이 적게 산출되도록 부과 구간 손질 ▲초과이익 계산 시 추진위원회 구성에서 준공일 기준 시점을 조합설립 인가일로 조정 ▲1가구 1주택자에 대해 보유기간이 6년 이상이면 10%, 10년 이상이면 최대 50% 부담금을 깎아주는 혜택을 주기로 했다.

국토부는 시뮬레이션 결과 올 7월 기준 예정 부담금이 통보된 곳은 84곳으로, 개선안을 적용하면 38곳은 부담금이 면제된다고 밝혔다. 특히 지방은 부과 단지 수가 32곳에서 11곳으로 65% 이상 감소하는 것으로 나타났다. 경기·인천 24곳→12곳, 서울 28곳→23곳으로 각각 줄어들 것으로 추산됐다. 1억원 이상 부과 예정 단지 역시 19곳에서 5곳으로 줄어든다.

1가구 1주택자는 보유기간에 따라 추가 감면을 받는다. 기존에 1억원 부담금 통지서를 받은 경우 3000만원으로 줄어들고 보유기간(6~10년)에 따라 추가로 최대 50% 감면받을 수 있다. 만약 10년간 보유했다면 부담금은 3000만원의 절반인 1500만원(감면율 85%)을 내면 된다.

다만 이는 '재건축초과이익 환수에 관한 법률'을 개정해야 하는 사안으로 국회 통과에서 난항이 예상된다. 법이 시행될 경우 부담금을 부과하는 단지부터 적용될 예정이다. 현재 시점에서 실제 고지서가 발송된 단지는 없어 현재 재건축을 추진 중인 단지 모두 혜택을 받을 것으로 보인다.

부동산업계는 재건축 초과이익 환수제가 완화되면 도심 공급을 촉진할 수 있을 것으로 기대하는 한편 국회 논의 과정에서 감면율 등이 조정될 수 있다는 의견을 냈다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "실수요자를 배려하기 위해 1주택자의 재건축 부담금을 감면하는 취지"라면서 "그동안 부담금 부과 사례가 손에 꼽을 만큼 드물었고 일부 지자체는 법 개정을 고려해 부담금 고지를 미루고 있어 향후 시장 혼선을 줄일 수 있을 것"이라고 설명했다.

그는 "재건축사업이 위축되거나 지연되는 부작용을 줄일 수 있고 장기적으로 서울 등 도심 주택공급 확대에 긍정적인 효과가 예상된다"면서 "다만 국회 법 개정이 필요해 실제 감면 수준은 국회 논의 과정을 지켜봐야 한다"고 덧붙였다. 해당 법안은 다음달 의원입법을 통해 발의될 예정이다.

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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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