[이슈분석] 매수 심리 얼어붙은 부동산 시장..'금리 쇼크' 영향은

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 진행 : 강산 / 출연 : 김인만 김인만부동산연구소장

오늘(26일) 이슈분석은 부동산 소식입니다. 집값 하락세도 '쇼크'입니다. 지난주 전국 아파트 가격이 통계 집계 이후 가장 많이 떨어졌습니다. 미 연준이 세 번째 자이언트 스텝을 밟으며 부동산 시장에 충격이 더해질 것으로 보입니다. 정부가 투기지역 등 규제 지역을 대대적으로 해제하긴 했지만 다시 거래가 살아날지, 효과에 대해서는 회의적인 반응입니다. 거래가 실종된 부동산 시장, 이대로 문제가 없는지 살펴보겠습니다. 

Q. 가파른 금리 인상만큼이나 부동산 시장이 위축되고 있습니다. 불패 행진을 보였던 강남조차 무너지고 있는데요. 부동산 시장 움직임, 어떻게 보고 계신가요?

- 전국 아파트, 전주 比 0.19%↓…통계 작성 후 최대 낙폭
- 전반적 내림세…추가 금리인상 우려 속 하락 지속 전망
- 하락 폭 커지는 아파트 가격…서울 -0.16%→-0.17%
- 매수 문의도 급감…주요 단지 매물 가격 위주 하향 조정
- 낙폭 키운 강남·서초…송파, 잠실 대단지 중심 하락세
- 속수무책 무너지는 집값…잠실 7억·고덕 5억 등 '뚝뚝'
- 인천, 송도신도시 위주 매물 쌓임 심화…하락 거래 발생
- 역대급 거래절벽 지속…"초급매 아니면 팔리지 않아"
- 중개소 "금리 인상 내년까지 지속 예상…찾는 이 없어"

Q. 매수 심리 위축도 이어지고 있습니다. 서울 아파트 매매수급지수가 80선이 붕괴 됐는데요. 하지만 최근 집값에도 거품이 과도한 수준이라는 연구 결과도 나왔습니다. 내집 마련을 대기하고 있는 분들 중에는 이 내용이 동의하시는 분들도 꽤 있을 것 같은데요. 그렇다면 앞으로 집값 하락세가 더 거세질까요?

- 금리 공포에 서울 아파트 '꽁꽁'…매매수급지수 80 붕괴
- 서울 아파트값 낙폭 확대 속 매수 심리 위축 본격화
- 지난해 11월 3주 기준선 하회…약 10개월간 매수 우위
- 금리 인상·집값 하락 우려…매수 심리 위축 거래 절벽
- 8월 서울 아파트 거래량 614건…9월 신고 건수 137건
- 서울 아파트 38% '거품' 분석…"극단적 규제 풍선효과"
- 서초 50% 넘어 서울 '최고'…경기 58%·세종 60% 기록
- 2019년부터 '거품 현상' 심화…핀셋규제 등 정책 실패
- 한경연 "원활한 주택공급·규제 완화…시장 정상화" 촉구

Q. 미 연준의 금리 공포가 글로벌 금융시장을 뒤덮고 있습니다, 파월 의장이 기자회견에서 미국 부동산이 너무 올랐다며 곧 조정을 거칠 거라고 경고음을 내기도 했는데요. 우리 시장도 금리 공포에 무겁기 짓눌리고 있습니다. 무엇보다 한은의 빅스텝 가능성이 높아지면서 연말 주담대 금리가 7%대를 넘어서 8%대 전망까지 나왔어요?

- '물가 파이터' 나선 파월…연준, 3연속 자이언트 스텝
- 美집값, 코로나 사태에 급등…"집값 조정 불가피할 것"
- 파월 "집값, 이젠 많은 미국인 감당할 수 없는 수준"
- 한미 금리 또 역전…'베이비 스텝' 공언 이창용 '고민'
- 한은, '빅스텝' 가능성 고조…부동산 한파 장기화 예고
- 이창용 "다음 금통위 때 새로운 포워드 가이던스 제시"
- 주담대 금리, 연말 8% '공포'…최근 시중은행 7% 근접
- 고정형 주담대 지표금리, 금융채 금리 11년 만에 최고
- 변동형 주담대 지표금리, 코픽스도 가파르게 급등

Q. 지금 이 상황이 가장 무서운 사람들은 아마도 영끌족이 아닐까 싶습니다. 집값이 20% 정도 떨어지면 대출자가 자산을 팔아도 빚을 갚을 수 있는 능력이 현저하게 떨어진다는 연구 결과가 나왔는데요. 버티고 싶어도 이자 부담이 커지고 팔고 싶어도 팔리지 않으니 이러지도 저러지도 못하는 상황이에요?

- '영끌 대출' 내 집 마련 서민들, 이자상환 부담 압박
- 한은, 집값 20%↓시 자산 팔아도 빚 상환 능력 저하
- 국내 대출 금리 급등…'영끌' 청년 대출 연체율 증가
- 부채 누증 상황…부채 比 순자산 비율 3.5배→2.7배
- 집값 20% 조정 시 고위험 가구 비율 3.2%p→4.3%p
- 한은 "고위험 가구, 자산 모두 팔아도 빚 다 못 갚아"
- 자영업자 대출, 올해 2분기 말 기준 994조 2,000억 원
- 가계 부채 축소 유도…안정 수익 보장 금융상품 필요

Q. 원희룡 장관은 이런 분위기가 내년까지 갈 것이라고 내다보고 있습니다. 동의하시나요?

- 원희룡, 美 긴축에 "내년까지 부동산 시장 위축 전망"
- 내년 미 기준금리 전문가 전망치 4.5~4.75%대 예상
- 원희룡 "금리 비용 증가 동시 시중 유동성까지 흡수"
- 부동산 매매·공급 시장, 고금리 하방·긴축 요인 작동
- 일각 거래 활성화 부양책 거론…"거시 흐름과 동떨어져"
- 원희룡 "인위적 경기부양책, 매우 부자연스러운 일"
- 민간 공급 위축에 공공 대응…"차질 줄일 방안 고민"
- 부동산 거래 절벽 심화…"수요 위축되면서 거래 끊겨"
- 일각 재초환 폐지론엔 선 긋기…"일정한 환수 불가피"

Q. 대체로 집값이 하향 안정세를 향하고 있다는 것이 정부의 판단이지만 지금과 같은 거래 절벽에는 근심이 되지 않을 순 없습니다. 부동산 시장 냉각에 투기과열지구 지역 등 규제 지역 주민들의 해제 요구가 빗발쳤는데요. 오늘(26일)부터 투기과열지구뿐 아니라 조정지역까지 규제지역이 조정됩니다. 어떻게 평가하시나요?

- 국토부, 조정대상지역 해제 등 완화…오늘부터 발효
- 세종 제외 지방 전 지역 조정대상지역 지정 모두 해제
- '또 오를라' 서울·수도권 대부분 투기과열지구 유지
- 세종, 투기과열지구 해제…조정대상지역은 유지 결정
- 투기과열지구 43곳→39곳…조정대상지역 101곳→60곳
- 일부 거래 '숨통'…금리 급등에 집값 하락 막기 역부족
- 전문가 "규제 정상화·매도자 출구전략 마련 차원 의미"
- 지방규제 풀린 곳도 분위기 '잠잠'…웃지 못하는 시장

Q. 조정대상지역은 세종을 제외한 모든 지방이 해제됐습니다. 원희룡 장관은 "예상외라는 시장 반응을 예상하지 못했다"고 말하기도 했는데요. 당연히 세종시 주민들의 불만이 터져 나오고 있습니다. 최근 하락세 1위를 달리는 세종을 홀로 남긴 이유가 뭘까요?

- 지방 중 유일 '조정지역' 된 세종시, 분위기 '뒤숭숭'
- '하락률 1위' 세종시 주민들 "조정지역 남은 이유 뭔가"
- 세종시 집값 작년 상승률 1위…올 들어 7.11% 하락
- 세종, 부동산 경기 침체 심각…해제 기대감에 '찬물'
- 전국구 청약지역…높은 청약경쟁률·낮은 미분양 지목
- 세종시, 지역 우선 공급 비율 확대 등 추가 방안 계획
- 조정대상지역, 사실상 대출·세제·청약 등 강력 규제
- 세종시장 "국토부에 조정대상지역 해제 지속적 건의"

Q. 조정대상지역이 대대적으로 해제되면서 이번에 비규제지역으로 전환된 지역에서 내달까지 아파트 청약 물량이 대거 풀립니다. 해당 지역에서 내 집 마련을 준비 중인 분들께는 희소식이 아닐 수 없는데요. 대출 등 규제가 대거 완화될 예정이에요?

- 조정지역 해제 지방 내 한 달간 청약물량 1만 8천 가구
- 청약규제 대폭 완화…"분양가 경쟁력, 흥행 갈릴 것"
- 비규제지역 전환 지역들 LTV 70%·DTI 60%로 상향
- 가구당 주담대 2건 가능…대출 시 전입 조건 등 미적용
- 1순위 세대원으로 완화…다주택자도 1순위 청약 가능
- 1순위 자격 청약통장 가입 기간 '6개월 이상'으로 단축
- 전문가 "규제지역 해제, 분양 시장 냉기 다소 풀릴 것"

Q. 경제는 심리인데 여론조사 결과 집값 하락 전망이 66%까지 올랐습니다. 그동안 많이 올랐으니 충분히 더 떨어져야 한다는 의견도 있지만 앞서 얘기한 영끌 차주들이 경제 뇌관이 될 수 있는 만큼 정부가 대책을 마련해야 한다는 말도 나오는데요. 지금 정부가 할 수 있는 대책은 무엇인지 향후 전망과 함께 조언 부탁드립니다.

- 집값 하락 전망 66%, 10년래 최대…7월 첫 60% 돌파
- 처음으로 '내릴 것' 전망, '오를 것'보다 50%p 상회
- 집값 상승 전망은 3개월째 최저…7월 첫 20%선 깨져
- 집값 하락 전망, 유주택자·주식 투자자·5060대 높아
- 위기의 '영끌' 차주들, 정부 차원 대책 필요 목소리도
- 꽉 막힌 유동성에 부동산 시장 '냉랭'…향후 전망은

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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