투기과열·조정대상 지역규제 풀리면 뭐가 달라지나

[서울=뉴시스] 김진아 기자 = 빌라와 오피스텔의 거래량은 줄고 가격도 내리며 비(非)아파트 시장의 인기가 줄어들고 있다. 19일 한국부동산원에 따르면 지난 8월 서울 빌라(연립·다세대) 매매가격지수 변동률은 -0.02%로 집계됐다. 지난 6월(-0.01%)과 7월(-0.01%)에 이어 3개월 연속 하락세가 이어졌다. 사진은 이날서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 빌라 밀집지역 모습. 2022.09.19.

세종시를 제외한 지방의 모든 규제지역이 해제됐다. 수도권에서는 인천이 투기과열지구에서 조정대상지역으로, 안성 평택 동두천 양주 파주가 조정대상지역에서 풀렸다. 이번 규제지역 조정은 26일 0시부터 적용된다.

정부는 21일 '주거정책심의위원회'와 '부동산가격안정심의위원회'를 열어 이같은 규제지역 조정안을 의결했다. 이번 규제지역 해제 결정으로 현재 전국의 규제지역은 투기과열지구가 43곳에서 39곳으로, 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄었다. 비(非)수도권 지역 중 유일하게 투기과열지구와 조정대상지역으로 동시 지정돼 있는 세종시도 투기과열지구가 해제됐다.

규제 단계 중 가장 높은 투기과열지구 지정에서 벗어나면 우선 가계대출 규제가 완화된다. 지금까지는 15억원 초과 아파트를 구입할 때 주택담보대출을 받을 수 없었지만 앞으로는 가능해진다. 담보인정비율(LTV)도 풀린다. 투기과열지구는 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20%, 15억원 초과 0%의 규제를 받는다. 총부채상환비율(DTI) 40% 적용도 사라진다. 다만 조정대상지역 규제가 남아있으면 해당 규제를 적용받는다.

정비사업의 조합원 지위 양도 제한이 풀린다. 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후부터, 재개발은 관리처분계획인가 후부터 양도가 금지된다. 또 분양가가 9억원을 넘어도 특별공급이 가능해진다. 조정대상지역은 정비사업이나 특별공급 제한이 없다.

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지방 전 지역 조정대상지역 해제…대출·세제·청약 규제 완화 효과 커

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조정대상지역 규제 해제는 완화 효과가 더 크다. 조정대상지역은 투기과열지구보다 규제 단계는 낮지만 사실상 대출, 세제, 청약 등에서 가장 강력한 규제를 받는다. 규제지역이 해제되면 LTV, DTI 등 가계대출 추가 규제를 적용받지 않는다. LTV는 비규제 지역과 동일하게 70% 수준까지 적용받는다. 조정대상지역에 까다롭게 적용됐던 세제 규제도 해제된다. 2주택 이상 다주택자에 대한 취득세 중과, 다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제가 없어진다. 1주택 이상 소유자의 신규 취·등록 임대주택 세제혜택도 정상화된다.

주택 분양권 거래는 쉬워진다. 투기과열지구에서는 소유권이전등기일까지 최대 5년간 전매가 금지, 조정대상지역에서는 3년간 금지된다. 청약 재당첨제한도 각각 10년 제한, 7년 제한이 없어진다. 주택 취득 시에도 자금조달계획 신고 의무, 증빙자료 제출 의무도 없다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번 규제지역 해제로 공급과잉 우려가 있거나 향후 차익기대가 제한적인 곳, 대출 이자부담이 커 매각을 원하는 이들이 집을 팔 출구와 퇴로가 마련될 것"이라고 분석했다. 과거처럼 규제 틈새를 찾아 투기수요가 몰릴 가능성도 낮다는 설명이다. 함 빅데이터랩장은 "과거처럼 비규제지역의 풍선효과를 노리는 투기적 수요, 갭투자 움직임이 많지 않을 것으로 판단된다"며 "규제지역 해제로 집값이 다시 불안해질 확률은 한동안 낮을 것"이라고 설명했다.

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이민하 기자 minhari@mt.co.kr

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