15억 초과 주택 대출 금지 언제쯤 풀릴까 [핫이슈]

시가 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출 금지가 풀릴 거라는 예측이 계속되고 있다. 추경호 경제부총리가 지난 7일 "대출 규제를 푸는 건 현재 검토하고 있지 않다"고 했는데도 그렇다. 주택 가격 하락세가 심상치 않다는 게 근거다.

지난 8일 한국부동산원에 따르면 5일 기준 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.17% 하락했다. 2012년 5월 14일 부동산원이 통계를 집계한 이후 최대 폭 하락이다. 서울은 -0.15%를 기록했는데, 2013년 8월 5일(-0.15%) 이후 9년 1개월 만에 최대 폭으로 떨어졌다.

이런 상황에서 집값 급등기에 나온 비정상적인 조치인 '대출 금지'를 굳이 유지할 필요가 있느냐는 주장이 나오는 것도 이상한 게 아니다. 대출을 갚을 여력이 되는 사람조차도 돈을 빌릴 수 없도록 한 조치는 금융의 기본 상식에 어긋난다.

이미 정부는 소득을 기준으로 대출을 제한하는 DSR(총부채 원리금 상환 비율) 규제를 시행하고 있다. 연간 원리금 상환액이 연 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 한 규제다. 소득 대비 과도한 대출을 받지 못하게 하는 조치다.

DSR은 가계빚이 1800조원에 이르는 지금 가계 대출 관리를 위해 꼭 필요한 안전장치다. 원리금 상환액은 소득의 일정 비율, 대출금 총액은 집값의 일정 비율(LTV)을 넘지 않게 하는 규제는 금융 안정성을 지키기 위한 최후의 보루다. 최근 몇 년 새 급증한 가계 빚은 우리 경제의 안정을 위협하는 뇌관임에 틀림이 없다.

다만 '대출 금지'는 너무 과하지 않느냐는 것이다. 안정적인 고소득을 누리는 사람에게는 주택을 담보로 잡고 돈을 빌려주더라도 문제가 발생할 확률은 낮다. 그러므로 15억 원 초과 아파트는 DSR이나 LTV를 강화하는 조건을 붙여서라도 대출을 허용하는 게 맞지 않느냐는 것이다.

더욱이 금리 인상으로 부동산 시장이 경착륙할 가능성이 높아지고 있다는 점도 '대출 금지 완화'의 근거다. 8월 미국 소비자 물가 상승률이 당초 예상치를 웃돌면서 미국이 기준금리를 크게 올릴 게 확실해지고 있다. 금리를 0.75% 포인트 올리는 자이언트 스텝은 기본이고 1% 포인트 올리는 울트라 스텝 예상까지 나온다. 미국 기준금리가 연말이면 4%에 이를 거라고 하니, 한국도 현행 2.5%인 기준금리를 올리지 않을 수 없을 것이다. 이렇게 되면 주택담보대출 금리는 6%는 물론이고 7%를 돌파할 수 있다. 집값이 급락하는 경착륙이 발생할 경우 빚 갚기를 포기하는 가계가 늘어나고 은행의 안정성이 위협받을 수 있다. 집값 급등기에 나온 과도한 규제는 완화하는 게 오히려 경제 안정을 위해 필요할 수 있다.

일단 추 부총리는 "조정대상지역으로 묶인 지역을 우선 필요하면 더 해제하고, 재건축 초과이익 환수제 대책을 먼저 낸 뒤, 금융 규제는 시간을 많이 두고 시장 상황을 봐가며 결정할 예정"이라고 말했다. 15억원 초과 아파트 대출 규제 완화는 시간을 두고 생각해 보겠다는 뜻이다. 집값 하락폭이 크면 클수록 그 시간은 단축될 것이다. 다만 규제를 푼다고 하더라도 DSR과 LTV를 풀면 안 될 것이다. 이는 금융 안정성을 위한 필수 조치다.

[김인수 논설위원]