[이슈분석] 집값 하락 속 거래절벽..'꽁꽁' 묶인 주담대 완화할까

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 진행 : 손석우 / 출연 : 김인만 김인만부동산연구소장

급매도 안 팔린다고 합니다. 초초급매만 겨우 거래가 된다고 하는군요. 집값이 더 떨어질 거라는 전망에 거래절벽이 심화되고 있는 상황입니다. 불과 1~2년 전과는 180도 달라진 상황이 됐군요. 주택시장에 찬바람이 불면서 정부가 시가 15억 원 이상 주택에 막아놨던 주택담보대출을 완화하는 방안을 검토중이라는 소식도 들려오는데요. 전문가와 함께 살펴보겠습니다. 

Q. 전국 부동산 시장이 매물이 넘치면서 가격이 빠르게 하락하고 있는데도 거래는 실종되고 있습니다. 8월 아파트 거래량이 역대 최저인데요. 그런데도 아직은 집 살 때가 아니라는 심리가 강합니다. 최근 부동산 시장, 하락세가 어느 정도인가요?

- 서울 아파트 매매수급지수 81.8…3년2개월 만에 최소
- 역대급 거래 불황…서울 매매수급지수 17주째 하락
- 작년 11월 15일 99.6 기록…42주 연속 매수자 우위
- '노도강' 동북권 매매수급지수 74.9…서울 최저 지역
- 매수심리 급격히 위축…서울 아파트 거래량 역대 최저
- '갈아타기 수요' 등 불가피한 경우 제외 매입 관망세
- 매매수급지수, 경기도 84.8·인천 83.3 각각 기록
- 전세수급지수, 서울 87.6·수도권 86.9·전국 90.2
- "살 사람 없다" 8월 서울·경기 아파트거래 역대 최저

Q. 정부에서는 최근 집값 하락세가 계속돼야 한다고 강조하고 있습니다. 원희룡 장관은 하향 안정화 기조를 계속 이어나가겠다는 의지를 보였는데요. 말이 아 다르고 어 다르다고 정부에서는 하향 안정화로 보고 있지만 시장 참여자들은 단순히 가격이 떨어진다고 안정화라고 보지만은 않을 듯합니다. 영끌족들은 이자 부담에 패닉이고 폐업하는 공인중개사들도 점점 늘고 있는데요. 자칫 침체기로 빠질 수 있다는 우려도 나와요?

- 원희룡, '집값 하락' 부동산 시장에 "하향 안정화 지속"
- '급급매'에 '반값 아파트' 등장…역대급 한파에 '비명'
- 전국 아파트값, 17주 연속 하락…서울, 14주째 하락
- 강남 아파트 예외 없이 '뚝'…서울 아파트 거래취소↑
- "더는 못 버텨"…분당·일산 아파트 '실망 매물' 급증
- 역대급 '거래 한파' 닥친 부동산…중개소들 줄폐업
- 10년만에 대출금리 '4%' 대세…집 팔려는 '영끌족'
- "높은 금리에 결국 포기"…빚 부담에 쏟아지는 매물

Q. 정부도 주택 거래가 급격하게 얼어붙자 수요를 떠받치기 위해 주담대 LTV 금지 조치를 완화하는 방안을 검토하고 있습니다. 2019년 12·16 부동산대책에서 15억 원을 초과하는 아파트에 대해서는 대출을 금지한 바 있는데 이걸 풀겠다는 거예요. 이미 재산권 침해 등의 이유로 헌재 위헌확인 소송이 제기된 상태기도 해요?

- 시가 15억 초과 주택 주담대 금지 조치 해제 검토
- 2019년 12·16대책, 시가 15억 초과 금융권 대출 금지
- 당시 '재산권 침해' 반발…헌재에 위헌확인 소송 제기
- 윤 대통령, 지역·집값 관계없이 LTV 70% 완화 공약
- 8월 생애 최초 주택 LTV 80% 완화…대출 금지는 유지
- 최근 금리 인상·거래 절벽 지속…집값 하락세 본격화
- 부동산 시장 심리 빠르게 '냉각'…연착륙 방안 고민
- 정부 "시장 상황·주택 수급 여건 등 고려 정상화 추진"

Q. 정부에서는 조심하는 모습입니다. 아직 논의된 적이 없다는 입장인데요. 김주현 금융위원장은 언젠가 논의돼야 할 사안이라는 입장입니다. 부동산 시장에서도 거래 정상화를 위해서라도 필요한 조치라고 긍정적으로 보고 있는 듯해요. 문제는 단순히 LTV만 완화해서는 될 일은 아닌데요. DSR이라는 커다란 산을 넘어야지 않겠습니까?

- 15억 초과 주담대 금지 완화…거래절벽 타개책 될까?
- '15억 초과 주담대' DSR 규제 완화 없이는 효과 한계
- DSR 규제에 시장 변동폭 축소…가격상승 효과 제한적
- 초고가 주택 주담대 완화 시 고소득·자산가 위주 혜택
- 경제부처, 이달 하순경 부동산 시장 정상화 논의 예정
- 15억 초과 주택 대출 금지 해제·규제지역 해제 등 논의
- 김주현, 15억이상 주담대 금지에 "언젠간 논의할 사안"
- 김주현 "주택담보대출비율 등 여러 가지 종합 논의"
- 아파트 대출 규제 완화 시 가계부채·투심 자극 우려
- 정부 "신중히 접근할 것"…일각, 부자 위한 혜택 비판

Q. 한국은행이 올해 남은 금통위에서 금리를 더 올릴 예정이라는 점도 매수 심리를 악화시키고 있습니다. 이달에 있을 FOMC에서는 자이언트 스텝 가능성이 여전한 가운데 한은에서도 마냥 0.25%p만 인상하기도 어려운 상황인데요. 자칫 더 큰 폭으로 금리를 인상하게 되면 내 집 마련을 더 미뤄야 할 수도 있어요?

- 기준금리 1% 상승 시 15개월 후 아파트값 최대 5.2%↓
- 글로벌 금융위기 후 금리- 유동성 '음의 상관관계' 확대
- 기준금리, 집값 비싼 서울·수도권 중심 가계대출 영향
- 기준금리, 서울>수도권>지방광역시 순 '음의 영향'
- 서울 아파트값, 기준금리 1% 인상 시 2.1%p 하락
- 지방, 금리보다 미분양·전세 등 시장 상황에 더 영향
- 국토연구원, 통화량 10% 늘면 집값 최대 1.4% 상승
- '매의 발톱' 드러낸 파월…9월 0.75%p 인상 가능성
- 잭슨홀 미팅 참석한 이창용…금리 인상 기조 재확인
- 인플레이션 꺾일 때까지 금리 인상…환율 영향 점검

Q. 종부세법 개정안도 부동산 뇌관입니다. 지난 1일 종부세 개정안에 합의했지만 특별공제 내용이 담긴 조항과 관련해 여야가 여전히 이견을 보이고 있는데요. 먼저 여야가 합의한 종부세 완화안은 어떤 내용을 담았나요?

- 국회 논의 바라보는 34만명, 종합부동산세 '갈림길'
- 여야, 7일 본회의 특별공제 제외 종부세 개편안 처리
- 1가구 1주택자 중 고령자·장기보유 종부세 납부 유예
- 이사·상속 등 일시 2주택자 주택 수 제외 특례 도입
- 여야, 1세대 1주택자 특별공제 도입 추가 논의 지속
- 여야, 7일까지 특별공제 합의 '최상의 시나리오' 기대
- 野, 한시 특별공제에 "부자 감세"…도입 무산 가능성도

Q. 여야가 이견을 보이는 부분이 1가구 1주택자 종부세 기준을 올해 한시적으로 공시가 11억 원에서 14억 원으로 3억 원 상향하는 내용입니다. 지금 분위기로는 사실상 무산된 상황인데요. 내일(7일) 국회 본회의에서 종부세법 개정안을 처리할 때 일단 배제될 것으로 보여요. 야당에서 이후에 합의할 가능성이 있다고는 하는데 이렇게 되면 납세자들의 혼란이 더해질 수밖에 없어요?

- 공시가 11억 이상 주택 보유자 34만명 상당수 '혼란'
- 1주택자 중 공시가 11억~14억 종부세 여부 갈림길
- 공시가 14억 이상 1주택 소유자 12.1만은 세금 증가
- 부부 공동명의 1주택자 과세특례 대상자도 영향권
- 종부세 특례, 이달 16~30일 신청…"혼란 최소화해야"
- 종부세 법안 처리 이달 넘길 경우 과세 후 환급 필요
- 납세자들, 별도 경정 청구…실제 환급 내년에나 가능
- 종부세 납부 전 법안 처리 시 납세자들 직접 세금 계산
- '재산세 연동' 종부세 구조상 개인 세액 산출 어려워

Q. 집값이 급락하면서 깡통 전세과 전세 사기가 극성을 부리고 있습니다. 세입자들 불안을 해소하기 위해 정부가 전세사기 피해 방지 방안을 발표했는데 시민단체에서는 이걸로는 부족하다는 입장입니다. 빈틈이 많아서 작정하고 세입자에게 피해를 입히려면 얼마든지 가능하다는 건데요?

- 전세사기 대책 실효성?…허 찌르는 '집주인 바꿔치기'
- 서민 전세금 떼이는 '사고' 급증…정부 전세사기 경고
- 정부, 전세사기 피해 방지 종합대책 발표…처벌 강화
- 임차인에 체납 세금 등 전셋집·집주인 관련 정보 제공
- 임차인의 변제우선권 발생 전 매매·담보대출 금지도
- 내년 1월 '안심전세 애플리케션' 적정 가격 공개 예정
- 지능화 된 전세사기 대응 역부족 비판…"보여주기식"
- 집값 급락에 '깡통주택' 급증…'울며 겨자 먹기' 계약
- 시민단체 "주택 매매가 일정 비율로 보증금 통제해야"

Q. 금리 인상에 집값 급락, 그리고 깡통 전세 등 피해까지 전세 매력이 떨어지면서 월세 수요가 급격히 늘고 있습니다. 지난달에도 임대차 거래 중 월세 거래량이 전세를 앞지른 것으로 나타났는데요. 부동산 시장에서 그동안 볼 수 없었던 상황이 연출되면서 앞으로 어떻게 변할지 추측하기도 어려워졌습니다. 누구보다 내 집 마련을 준비하는 분들의 고민이 깊어지고 있을 텐데요. 아파트 매매 시기, 언제가 적절할까요?

- 월세 거래량, 다섯 달째 전세 추월…KB월세지수 '최고'
- 서울 월세비중 53.9%…인천 45.5%·경기 48.4% 기록
- 기준금리 인상에 월세 수요 상승…아파트 월세값 '쑥'
- 가을 이사철 앞두고도 수도권 전세시장 '약세' 지속
- 관망세 길어지며 '내 집 마련' 지연…적정 시기는

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