DSR 규제 완화없이 '15억초과 주담대' 푼다?..시장 변동폭·영향 "제한적"

다시 '뜨거운 감자'된 초고가 주택 주담대 금지 조치..국토부 "결정된 바 없다"

[아이뉴스24 김서온 기자] 정부가 15억원 초과 주택의 주택담보대출 금지 조치를 해제하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다. 15억원 초과 주택은 초고가로 분류되며 부동산 중개보수 최고요율 기준이자, 주택담보대출 불가 기준선이다.

5일 관계 부처에 따르면 기획재정부, 금융위원회, 국토교통부 등은 이달 말 부동산관계장관회의를 열고 '부동산 시장 정상화 방안'을 논의할 예정이다. 15억원 초과 주택 주담대 금지 해제와 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정지역)에 대한 추가 해제 방안 등이 논의 대상에 오를 것으로 전해졌다.

최근 금리 인상과 거래 절벽 현상이 이어지는 가운데 집값 내림세가 본 궤도에 오르자, 정부가 15억원 초과 주택에 대한 담보대출을 허용, 꽁꽁 얼어붙은 시장에 온기를 불어넣을 방안을 고민하는 것으로 풀이된다. 한국부동산원에 따르면 지난달 26일 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.13% 하락, 3년 7개월 만에 가장 큰 하락 폭을 기록했다.

다만, 정부는 지난 4일 설명자료를 통해 "정부는 시장 상황과 주택 수급 여건 등을 종합적으로 고려해 부동산 제도의 질서 있는 정상화를 추진하고 있다"며 "그러나 15억원 초과 주택 대출 규제 폐지와 관련해 관계 부처 간 협의가 이뤄지거나 결정된 바가 없다"고 밝혔다.

서울 잠실 롯데월드타워 전망대에서 바라본 아파트 전경. [사진=김성진 기자]

이번 15억초과 주택의 주담대 완화가 시행된다면 초고가 주택이 밀집된 서울 강남 3구(강남·서초·송파) 등을 중심으로 거래절벽 현상이 일부 해소되면서 숨통이 트일 것으로 예상된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "최근 3년(2020~2022년 9월) 계약일 집계기준으로 아파트 거래가격대별 거래 비중을 살펴보면 15억 초과 거래 비중이 서울은 12.4%, 수도권 2.9%, 전국 1.3%를 기록했다"며 "15억 초과 여신을 허용하면 주로 수혜는 서울 등 고가 아파트 밀집지가 될 확률이 높아 보인다"고 설명했다.

다만, 금리 인상 부담과 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 남아 있으므로 시장의 변동폭을 축소하거나 거래절벽 해소와 가격상승 효과를 보기에는 한계가 있다는 지적이다. 또한, 초고가 주택에 대한 주담대가 풀리더라도 DSR 영향으로 소득이 높거나 기존 자금력이 뛰어난 경우에만 이점을 누릴 가능성도 높다.

함 랩장은 "주담대 여신은 소득대비 상환능력을 판단하는 DSR이 적용되고 있고, 최근 대출금리 인상과 집값 고점인식, 매수 위축으로 주택거래가 크게 경직된 상태라 단기적으로 이로 인한 거래 증가, 가격 상승 효과는 제한적이라고 판단된다"고 전망했다.

15억원 초과 주택 대출 금지는 지난 2019년 12·16부동산대책을 통해 도입됐다. 투기지역과 투기과열지구에 있는 시가 15억원 초과 주택에 대한 금융권 대출을 전면 금지, 현재 재산권 침해 논란으로 헌법재판소에 위헌 소송도 제기된 상태다.

지난 정부에서 국토부는 12·16부동산대책 시행 1개월 만인 지난 2020년 1월 이후 15억원 초과 고가주택의 집값이 하락세로 전환되는 등 정책의 성과가 나오고 있다고 밝힌 바 있다. 당시 국토부는 "그동안 집값 상승을 견인해 온 15억원 초과 주택이 하락세로 전환하는 등 서울 집값은 대책 발표 이후 상승세가 둔화하는 모습을 보인다"고 설명했다.

새 정부는 이 같은 대출 규제가 주택 실수요자의 편의를 과도하게 제약한다는 인식과 함께 이를 해소하는 것을 부동산 시장 정상화 과제 중 하나로 삼고 있다. 그러나 대출 한도를 풀었다 가계부채를 다시 자극할 수 있고, 초고가 아파트를 가진 사람들이나 소득이 높고 자금력이 뛰어난 일부에게만 혜택이 돌아갈 수 있다는 논란의 소지도 있어 구체적 시행 시기를 저울질하는 것으로 전해졌다.

송승현 도시와경제 대표는 "15억 초과 주택 주담대 금지 해제 조치는 현 상황을 고려하면 속도조절이 필요한 부분"이라며 "부동산 시장이 진정세 국면인 상황에서 하향 안정화에 돌입했다고 볼 수 있는데, 거래 활성화를 위해서는 언젠가 (주담대) 해제가 필요하다"고 말했다.

이어 "그러나 DSR 규제가 남아 있기 때문에 시장 변동 폭이 크지 않을 것으로 보고 있다. DSR의 경우 국내 상황만을 고려해 (규제를) 풀기에는 어려워 국내외 시장 상황을 다각도로 반영, 단계적 비율 조절이 필요하다"며 "선제적으로 LTV와 취득세의 손질, 조정대상지역 해제 등을 통해 시장 분위기를 살피고, 이후 완전 폐지가 어려운 DSR의 비율을 '최후의 보루'로 조절하는 식의 '점진적 속도 조절'이 이행돼야 한다"고 덧붙였다.

/김서온 기자(summer@inews24.com)

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