"아파트 매매 침체기 본격 진입했나"..올해 서울 하락거래, 상승거래 역전

올해 1~2분기 하락거래 비율 3년 만에 최고
"거래 감소·가격하락 위주 거래 당분간 지속"

잠실 한 부동산중개업소 매물안내장에 급급매 문구가 적혀 있다. [사진 = 이승환 기자]

잇단 금리 인상과 지속된 대출 규제로 최근 아파트 가격 하락과 거래량 감소 등 침체 국면에 접어든 모습인 가운데 올해 들어 기존에 형성된 가격보다 더 낮은 가격에 매매하는 '하락거래' 비율 증가한 것으로 나타났다.

22일 직방이 단지별 동일면적 직전 거래가격 대비 상승거래와 하락거래의 최근 10년 동안의 추이를 분석한 결과에 따르면, 아파트 매매거래량은 2019년~2020년 정점에 도달한 후 꾸준히 하락하고 있다. 올해 1분기(1~3월) 기준 전국 7만4902건, 서울 3333건으로 2013년 이후 분기별 최저치를 기록했다. 2분기에는 다소 상승했으나, 여전히 최근 10년 간 최저치 수준을 보이고 있다.

특히 서울은 2018년 4분기~2019년 1분기 거래량 대폭 감소 시기를 넘어서는 '거래 절벽' 상태로 치닫고 있다.

직전 동일면적 매매가격 대비 5% 이상 상승한 거래량과 하락한 거래량을 나눈 집계치를 보면, 전국과 서울 모두 2019년 3~4분기부터 2021년 3분기까지 약 2년 동안 직전 대비 5% 이상 상승거래량이 하락거래량보다 크게 웃돌았다. 2021년 3분기 기준 하락 대비 상승거래량은 전국 기준 1.8배, 서울 기준 3.98배로 최근 10년 동안 최고치를 기록했다.

하지만 지난해 4분기부터 상승거래가 빠르게 줄기 시작해 올해 3분기(7~9월) 현재 하락 대비 상승거래가 전국 0.81배, 서울 0.42배를 보이고 있다. 하락거래가 상승거래보다 더 많은 셈이다.

변동률 구간별 비율도 2021년 4분기부터 하락거래가 늘어나고 상승거래가 줄어드는 경향을 보였다. 올해 1~2분기에는 전국과 서울 모두 ±1% 오차범위(보합)를 넘어서는 하락거래의 비율이 40%를 초과해 2019년 1분기 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 거래·신고 집계가 진행 중인 올해 3분기 현재는 오차범위를 넘어서는 하락거래의 비율이 전국과 서울에서 각각 48.6%, 54.7%를 보이고 있는데, 이는 최근 10년 중 가장 높은 수준이다. 즉, 상승거래 비율이 줄어들고 있다는 의미다. 서울은 감소폭이 더욱 커 2019년 3분기 이후 처음으로 50%를 밑돌고 있다.

전국 아파트 직전 대비 5% 이상 상승 및 하락 거래량과 배율[자료 = 직방]

올해 전국 아파트에서 오차범위를 넘어서는 상승거래와 하락거래는 각각 7만4842건, 7만4230건으로 비슷한 수준을 보였다. 그러나 서울은 상승거래 2604건, 하락거래 2722건으로 하락거래가 상승거래를 역전하는 모습을 보이고 있다.

업계에서는 거래량 감소와 함께 하락거래 비율이 증가하는 최근 동향에 대해 아파트 시장 침체기로 전환이 진행되고 있다는 분석이 나온다. 몇 년 동안 정점을 기록한 매수세는 2021년 4분기를 기점으로 줄어들기 시작해 현재 '거래 절벽' 현상이 나타날 정도로 매수 심리가 크게 위축된 상황이라는 것이다. 다만, 하락거래량도 소폭이지만, 줄어들고 있어 이를 통해 주택 보유자들이 급하게 아파트를 처분하는 대신 시장 상황을 관망하는 경향도 짙어지는 모습을 보이고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "단기간에 현재의 침체 분위기 전환이 되지 않더라도, 매도자들의 '패닉 셀(공포 매도)'과 아파트 시장 경착륙으로까지 이어지기는 어려울 것"이라면서도 "고금리와 불경기 등 아파트 시장을 둘러싼 대외 여건은 여전히 우호적이지 않아 거래 감소 및 가격하락 위주 거래는 당분간 지속될 것으로 전망된다'고 말했다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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