윤석열 정부 250만호 이상 주택 공급 집값에 영향 줄까 [핫이슈]

윤석열 정부의 첫 주택 공급 대책이 오늘(16일) 발표된다. 집값 안정을 위해 수도권 150만호 등 총 250만호 이상을 현 정부 5년 동안 공급한다는 내용이다. 하지만 이목이 집중되는 대목은 재건축 규제 완화 수준과 주택이 공급되는 입지, 공급 방식과 유형 등이다. 무엇보다 재건축 사업의 발목을 잡고 있는 재건축 초과이익환수제와 안전진단 관련 규제가 어느 정도로 완화될지, 용적률 상한 상향과 통합심의제도 도입 등에 대한 관심이 높다.

주택 수요가 몰리는 서울과 수도권 주택 공급 확대를 위해서는 재건축·재개발 규제를 풀 수밖에 없는 상황이다. 재건축 초과이익환수제는 현행 3000만원 이하인 초과이익부담금 면제 기준을 상향하고 초과이익 구간별로 10%부터 최대 50%인 부과율을 낮추는 방안이 거론되고 있다. 재건축 정밀안전진단 기준은 구조안정성 비중이 얼마나 완화할지가 관심사다. 박근혜 정부 때 20%였던 구조안정성 비중은 문재인 정부 때 50%까지 올랐다. 이처럼 구조안정성 비중이 높아진 것이 사업 추진을 가로막고 있다는 지적이 많다. 그동안 공급을 막고 있던 재개발 규제에 대해서도 전향적인 대책이 나올 것으로 예상된다. 문재인 정부에서 재개발 활성화를 위해 많은 대책을 내놓았지만 효과가 별로 없었다. 재개발은 시장 친화적이고 현실적인 대책이 아니면 공급 효과를 거둘 수 없다.

수도권 신도시 물량을 얼마나 늘릴 것인지도 관전 포인트다. 기존에 발표된 것보다 공급 물량을 더 늘릴 가능성이 높다. 국토교통부는 역세권의 용적률과 건축 규제를 완화해 고밀개발을 유도하는 방안을 검토해왔다. 5년 간 30만가구를 공급하는 청년 원가주택 등 윤석열 정부만의 정책도 포함될 것으로 보인다. 노후 주택이 많은 1기 신도시에 대한 정책이 나올지도 봐야 한다. 새 정부 국정과제에는 '1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법'을 제정해 10만가구 이상을 공급한다는 내용이 포함돼 있다. 다만 특정 지역의 주택 공급을 위해 특별법까지 제정할 필요가 있느냐는 논란이 있다.

최근 폭우로 집중 조명을 받았던 반지하 주택에 대한 해법도 제시될 것으로 보인다. 원희룡 국토부 장관은 "정확한 실태조사를 거쳐 근본적인 종합대책을 마련하겠다"고 밝힌 바 있다. 앞서 서울시는 지하·반지하의 '주거 목적의 용도'를 전면 불허하도록 건축법을 개정하기 위해 정부와 협의하겠다고 발표했다. 기존 지하 또는 반지하 건축물에 대해 일정 유예 기간을 거쳐 순차적으로 없애 나가는 반지하 주택 일몰제를 추진하겠다고 것이다. 이에 대한 국토부의 입장이 나올 것으로 예상된다. 서울시와 달리 반지하를 대체할 공공주택을 충분히 짓겠다는 것이 주요 내용이 될 것으로 보인다. 성급하게 반지하 주택을 없애기 보다는 취약층을 위한 주거환경 개선에 방점을 찍겠다는 취지다.

주택 공급 대책이 당장 집값에는 영향을 주지 않을 가능성이 높다. 물가상승을 막기 위한 금리인상과 이로 인한 부동산 경기 침체, 대내외 경제 환경 악화 등으로 이미 집값이 안정화 추세에 접어들었기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 지난주 서울 아파트값은 전주 대비 0.08% 하락했다. 2019년 4월 1일 이후 3년4개월 만에 가장 하락폭이 가장 컸다. 재건축·재개발 규제 완화로 반짝 상승이 있을 수 있지만 추세적 하락을 되돌리기에는 역부족이다. 원자재 가격은 치솟고 있는데 주택 가격이 하락하며 건설사들이 공급을 꺼리는 것도 변수다. 올해 상반기 아파트 인허가 대비 착공 물량 비율은 65% 정도로 12년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 인허가를 받고도 착공이 늦어지면 공급 효과는 떨어질 수밖에 없다.

[장박원 논설위원]