수도권 집값 2년전 수준 급락.. 깡통전세 막을 해법 '발등의 불'

윤정부 첫 공급대책 9일 발표
주담대 금리 부담에 실수요 줄어
경기도 평택·수원 등서 하락거래
재건축 규제 완화·규제지역 해제 등
부동산시장 급락세 진정 역할할듯

경기 침체와 금리 인상으로 수도권 곳곳에서 집값 하락이 이어지면서 2년 전 가격에 거래되는 단지들이 속출하고 있다. 일부 단지는 최대 3억원 이상 빠지면서 수년전 가격으로 회귀하는 등 하락폭을 키우고 있다. 거래절벽 심화로 하반기에도 하방압력이 커지고 있어 9일 발표를 앞둔 윤석열 정부 첫 주택공급대책이 부동산 연착륙의 기폭제가 될 지 관심이 집중되고 있다.

■수도권 아파트 '2년 전 가격' 회귀

8일 업계에 따르면 경기도 평택시 고덕동 고덕국제신도시파라곤 전용면적 84.99㎡의 경우 이달 2일 6억4000만원에 거래됐다. 지난해 9월 9억8000만원에 매매돼 10억원에 육박한 것에 비하면 11개월만에 3억4000만원이나 떨어졌다. 이는 2020년 11월에 매매된 6억5000만원과 비슷한 수준이다.

경기도 수원시 영통구 원천동 광교호반베르디움 전용 59㎡는 지난달 7억1000만원에 팔렸다. 이는 2020년 2월에 거래된 7억 1000만원과 같은 가격대다. 해당 면적의 신고가는 지난해 10월 거래된 9억2500만원으로, 9개월 만에 정점 대비 2억1500만원이나 하락했다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "시장이 변한 건 없는데, 딱 하나 변한 게 금리"라며 "금리가 1% 넘게 올라 주택담보대출 금리에 가산금리가 붙어 3~4% 이상 치솟았다. 실수요자들은 내집 마련을 연기할 수밖에 없어 집값 하락은 당분간 지속될 전망"이라고 내다봤다.

주요 지표에서도 집값 하락세는 두드러지고 있다. KB국민은행이 집계한 월간 주택가격동향에서 수도권 아파트 가격은 올해 5월까지 35개월간 상승세를 유지하다 지난 6월 0.04% 떨어져 3년 만에 하락 전환했다. 7월에는 0.12%로 하락율이 커져 2019년 6월 -0.11% 이후 3년 1개월 만에 가장 큰 폭으로 떨어졌다.

수도권 아파트값은 한국은행이 1년 3개월 만에 기준금리를 0.25%p 인상한 지난해 8월(2.50%)을 기점으로 상승폭이 줄어들기 시작했다. 경기 아파트값은 6월 -0.05%로 하락세로 돌아선 이후 지난달에도 -0.15%로 하락세를 이어갔다. 인천도 6월(-0.43%)과 7월(-0.38%)에 모두 하락세를 나타냈다.

■공급대책, 부동산시장 연착륙 기점되나

전문가들은 집값 하락 속도가 가파르면 가계부채 부실의 뇌관이 될 수 있다고 우려한다. 이미 최근 3년새 주택 구매 비중이 가장 높았던 2030세대의 '하우스 푸어' 전락과 서민들의 주거 안정을 위협하는 '깡통전세' 문제 등이 이어지고 있다.

이에 정부가 9일 발표 예정인 '250만가구+알파(α)' 주택공급대책에 관심이 집중되고 있다. 이번 대책에는 △재건축초과이익환수제 완화 △재건축 안전진단 규제 완화 △용적률 상한 상향 등 규제 완화책이 담길 예정이다. 앞서 원희룡 국토교통부 장관은 "1차 조치가 미흡했다"며 규제지역 추가 해제 가능성도 열어놨다. 시장에서는 투기과열지구·조정대상지역 해제 등이 확대될 것이란 전망이 나오고 있다.

전문가들은 부동산시장 연착륙 유도를 위해 재초환과 안전진단 완화 방안이 나와야 한다고 강조한다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "재초환과 안전진단이 완화되면 재건축 단지 위주로 가격 반등이 나타날 수 있다"면서도 "대선 때도 정비사업 규제 완화 이슈로 반짝 반등하다 다시 하락한 만큼, 이번 규제완화 대책도 대세를 바꾸기 보단 가격 급락세를 진정시키는 역할을 할 것"이라고 전망했다.

또 고 대표는 "이번 대책은 집값을 끌어올리는 규제완화와 집값을 낮추는 공급계획이 함께 발표돼 집값에 큰 영향을 주진 않을 것"이라며 "정부가 규제완화와 주택공급 발표마다 투기방지 대책으로 토지거래허가제를 병행한 만큼, 이번에도 서울 내 토지거래허가 지역을 추가 지정할 가능성이 높다"고 내다봤다.