'하락집값'에 전세가율 '쑥'..세입자 울리는 '깡통전세' 서울 북상[기로에 선 부동산]②

강서·금천, 전세가율 高高..화곡동 전세 거래 82%, 전세가율 90% ↑
"갭투자 부작용 깡통전세 위험 커져..세입자 보호 대책 강화 필요"

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 빌라 밀집지역의 모습. 2022.8.1/뉴스1 ⓒ News1 구윤성 기자

(서울=뉴스1) 이동희 기자 = 깡통전세가 현실화하면서 임대차 시장에 빨간불이 켜졌다. 지방은 물론 서울에서도 빌라와 소형 아파트를 중심으로 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 80%를 넘어서는 사례가 늘고 있다. 집값 하락세가 계속될 것으로 보여 전세가율 상승에 따른 임차인 피해도 우려된다.

7일 한국도시연구소가 올해 1월1일부터 5월10일까지 이뤄진 서울 공동주택 5146곳의 전세가율을 조사한 결과, 평균 62.3%로 나타났다.

같은 기간 전국 평균 90.0%보다는 낮았지만, 지역별 차이는 컸다. 강남구와 서초구 전세가율은 40%대에 머물렀지만, 강서구(86.9%), 금천구(80.8%) 등은 80%를 웃돌았다. 이 밖에 관악구(78.7%), 은평구(73.6%) 등도 비교적 높게 나타났다.

강서구 등 전세가율이 높게 나타난 곳은 빌라와 전용 40㎡ 이하 도시형생활주택 등이 밀집해 있다. 이들 지역 신축 빌라는 전세가율이 90%를 넘어서는 경우도 상당했다.

다방에 따르면 강서구 화곡동 일대 신축 빌라 전세 거래 82%는 전세가율이 90% 이상이다. 강서구는 화곡동을 중심으로 전세가율 90% 이상 거래 비중이 53.3%에 달했다.

부동산업계는 집값 하락이 계속하면서 전세가율은 더 오를 것으로 전망했다. 이 같은 전망에 깡통전세 우려도 커지고 있다.

깡통전세는 세입자가 임차한 주택이 경매로 넘어가 전세보증금을 온전히 돌려받기 어려운 경우를 말한다. 전세를 끼고 주택을 사는 '갭투자'의 사회 부작용으로 꼽힌다.

다방 관계자는 "부동산 시장의 전반적인 분위기가 좋지 않은 가운데 하반기에도 금리 인상이 예고되며 이에 따른 거래량의 실종과 매매가의 하락으로 깡통전세 위험에 노출될 가능성이 더욱 높아질 수 있다"고 경고했다.

서울 노원구 중계동에 위치한 한 공인중개업소의 모습. 2022.6.13/뉴스1 ⓒ News1 김진환 기자

이미 부동산 시장 곳곳에서는 깡통전세가 현실화하고 있다. 올해 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 울며 겨자 먹기로 강제경매를 신청한 임차인이 50% 급증한 것으로 나타났다.

일례로 지난달 강서구 화곡동의 전용면적 28㎡ 다세대 생활주택은 임차인 A씨가 1억6000만원에 낙찰받았다. A씨가 집주인에게 냈던 전세 보증금은 1억8000만원으로, 사실상 보증금 중 2000만원을 손해 본 셈이다. 인천의 한 아파트는 집주인이 임대한 집을 담보로 빌린 돈을 갚지 못해 이 아파트 72가구가 통째로 경매로 넘어가는 사례가 나왔다.

이주현 지지옥션 연구원은 "전세를 끼고 집을 산 투자자들은 보통 다른 전세를 구해 기존 세입자에게 보증금을 내주는데, 매맷값과 전셋값이 하락하는 경우 새 세입자를 구하지 못해 깡통주택으로 전락하게 된다"며 "깡통주택이 늘며 진행 건수도 많아졌다"고 말했다.

전문가들은 집값 하락으로 전세가율 상승에 따른 깡통전세 피해가 증가할 수 있다며, 세입자 보호 대책을 강화해야 한다고 입을 모았다. 임대사업자가 등록한 임대주택뿐 아니라 일반 임대주택도 전세금반환보증 가입을 의무화할 필요가 있다는 목소리도 나온다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "깡통전세 위험이 최근 수도권까지 소형·저가 아파트 위주로 위험 단지가 확산하고 있다"라며 "주거 여건이 열악한 계층이 피해를 볼 우려가 커 안전장치를 마련할 필요가 있다"고 말했다.

yagoojoa@news1.kr