금리 2% 시대, 투자해도 될까.. 경매·빌딩·주택 전문가 모였다 (종합)
머니투데이 미디어그룹 '머니S'가 주최한 제16회 머니톡콘서트가 8월 2일 오후 1시 30분 서울 중구 은행회관 국제회의실에서 성황리에 개최됐다. 머니S 독자 누구나 무료로 참석할 수 있는 이번 행사는 사전 신청자가 400명에 달했고 참석자도 200명을 넘어, 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 재유행으로 사회적 거리두기가 강화된 시기임에도 투자에 대한 열기를 느낄 수 있었다.
제16회 머니톡콘서트는 '고금리시대 부동산 투자 전략'이라는 대주제로 경매·빌딩·주택 투자시장 분야 최고 전문가들이 모여 세부 주제를 강연했다. 첫 번째 강연은 부동산 경매 분야 최고 전문가로 손꼽히는 강은현 EH경매연구소 대표가 맡았다. 부동산 거래시장이 침체기를 맞으면서 시세 대비 낮은 가격으로 주택을 구매할 수 있는 경매에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 강 대표는 '불황 속 기회 경매시장'을 주제로 최근 경매가격 동향과 투자 방법 등을 소개했다.
강 대표는 2020년 전국적으로 15만건 가까운 경매 물건이 나왔지만 불과 1년 만인 지난해 물건 수가 12만4000여건으로 2만6000건가량 감소했다고 밝혔다. 여기서 주목할 점은 물건은 급격히 감소한 반면에 경매 참여자 수는 같은 기간 19만명대에서 18만명대로 불과 8000명가량 감소했다.
2020~2021년 경매 매각가율은 71.4%에서 78.9%로 7.5%포인트 높아졌다. 경매 참여자 수가 감소한 상황에도 높은 경쟁률로 인해 경매 가격은 오히려 높아진 것이다. 서울 강남구 아파트 경매 매각가율을 보면 부동산가격이 폭등한 2018년 113.4%로 감정가를 초과했다가 2019년 98.1%, 2020년 108.6%, 2021년 99.8%로 하향 안정화되고 있다.
10년 전인 2012~2013년 서울 강남구 아파트 매각가율은 70%대 수준이었다. 실제 경매 사례를 보면 강남구 대치동 은마의 경우 2012년 11월 1차, 2012년 12월 2차 입찰에서 유찰돼 2013년 1월 3차 경매에서 최저 매각가격이 5억4400만원으로 떨어졌고 최종 낙찰가격은 6억6733만원(78.5%)으로 확정됐다.
경매 가격이 오르는 현상에 대해 강 대표는 "사람들의 경매 시장에 대한 높은 기대치가 남았다는 뜻"이라며 "실제 경매시장을 떠난 분은 별로 없었는데 경기가 좋아지고 부동산 가격이 우상향하다 보니 경매 물건이 급감했다"고 분석했다. 이어 강 대표는 "올해를 조심스럽게 예측해보면 모든 지표가 우하향할 것"이라며 "투자자가 체감할 수 있는 지표는 올해가 아닌 내년과 내후년에 나타난다"고 덧붙였다.
강 대표는 올 상반기 전국 기준으로 두 번째로 참여자가 많았고 지방에서 가장 경쟁률이 높았던 경매 물건도 소개했다. 강원 속초시에 소재한 아파트로 최초 감정가는 8900만원이었다. 당시 해당 물건은 전세가가 1억2000만원으로 경매 감정가보다 높은 상태였다. 강 대표는 "무자본 갭투자가 가능한 상황이었는데 1억원에 낙찰 받아도 전세를 내놓는 순간 수천만원 이득이 예상되는 물건이었다"고 설명했다.
이어 강 대표는 "당시 시세는 1억3000만원대였는데 해당 물건에 79명이 경매 참여를 했고, 결국 높은 경쟁률로 인해 시세보다 높은 1억3500만원에 최종 낙찰됐다"고 말했다. 수도권에서는 올해 경기 이천시가 가장 많은 사람들이 관심을 보인 지역이었다고 강 대표는 분석했다.
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김주환 원빌딩부동산중개 대표는 '금리인상기 중소형빌딩 사례로 보는 투자 전략'을 주제로 강연하며 "리모델링이나 신축 비용을 감안하고 연간 이자를 감당할 수 있는 여유자금이 있을 때 투자해야 한다"고 주의를 당부했다. 이어 "외곽 지역 투자를 자제하고 서울에 똘똘한 한 채를 매입하는 전략을 세워야 한다"고 조언했다.
원빌딩 조사 결과 올 1~6월 서울 구별 상업용부동산 거래 비율은 강남구(13.60%) 중구(8.50%) 마포구(8.28%) 서초구(6.43%) 용산구(5.77%) 성동구(5.01%) 순으로 나타났다. 거래 건수가 가장 많은 강남구의 3.3㎡당 가격은 1억9000만원으로 서초구와 함께 가장 높았다. 강남구 거래금액은 2조7356억원을 기록했다. 매매 건수는 125건에 달했다.
김 대표는 실제 거래 사례를 소개해 투자자들의 이해를 도왔다. 2020년 12월 서울 강남구 신사동 빌딩을 75억원에 매입한 A씨는 지난해 6월 해당 건물을 120억원에 매각했다. 취득세와 중개보수는 각각 3억4500만원, 6750만원, 대출금은 57억원(76%)을 받았다. 양도차익은 40억8750만원으로 양도소득세가 50%에 달해 실제 수익은 20억4375만원이 됐다. 만약 법인일 경우 법인세 20%를 적용해 양도차익에서 법인세를 차감한 금액은 32억7000만원이 된다.
김 대표는 "개인의 경우 대출 제한을 더 받게 되고 양도세율이 40% 이상으로 높다"면서 "개인과 법인 둘 다 공통적으로 부담하는 것은 주택을 보유한 경우 취득세 중과와 보유세(재산세·종합부동산세)를 내야 한다"고 설명했다.
이 같은 이유로 개인과 법인의 연도별 매매 건수를 보면 2020년 개인 매매건수는 1009건(43.5%), 법인은 1311건(56.5%)으로 13.0%포인트 차이가 났으나 지난해에는 97건(36.9%), 166건(63.1%)으로 두 배 가까이 차이가 벌어졌다.
원빌딩 조사에 따르면 최근 3년 동안 매입주체별 대출 비율은 개인과 법인 각각 54%, 64%, 자본수익률은 각각 54%, 105%를 기록했다. 개인의 경우 보유기간에 따라 양도세율을 적용받으므로 단기 매각 시 세금부담이 클 뿐 아니라 법인 대비 대출 조건이 불리해 약 10% 차이가 발생한다.
김 대표는 "물가상승으로 인해 건축비가 인상되고 내년 5월 9일까지 잔금을 치를 경우 다주택자 양도세 완화 조치가 시행돼 투자 변수가 발생할 수 있다"고 설명했다. 이후에 양도 시 양도세 중과가 적용돼 기본세율(6~45%)에 2주택자 20%포인트, 3주택자 이상 30%포인트가 추가 적용된다.
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내집마련을 계획한 무주택자나 갈아타기를 희망하는 실수요자의 주택 매수 조건이 나빠진 가운데 국내 최대 부동산플랫폼 직방의 함영진 빅데이터랩장은 '양극화와 경기불황, 현명한 부동산 자산관리'를 주제로 강연을 맡아 향후 부동산 거래시장을 전망했다.
직방 조사 결과 주택 매매거래 총액은 ▲2018년 236조7900억원 ▲2019년 253조7400억원 ▲2020년 382조3400억원 ▲2021년 296조3200억원 ▲2022년 6월 77조4100억원 등으로 나타나 2020년 이후 거래 활력이 떨어지고 있다. 함 랩장은 "오피스텔, 연립·다세대주택, 단독·다가구주택의 거래 총액은 큰 변화가 없었던 반면에 거래 비중이 가장 많은 아파트 거래가 급격히 증가했다가 다시 급감했다"고 분석했다.
아파트 가격의 지역별 양극화는 더욱 심화됐다. 올해 아파트 평균 매매가격 상위 지역을 보면 서울 10억1080만원, 세종 4억7290만원, 경기 4억4923만원을 기록했고 하위 지역 3곳은 충북 1억6393만원, 전남 1억5939만원, 경북 1억5751만원 등으로 나타났다.
올해 전국 아파트 입주 물량은 12%대 증가할 것으로 전망됐다. 아파트 입주 물량은 2020년 27만9816가구에서 지난해 23만1938가구로 감소했다가 올해 다시 26만1429가구로 증가할 예정이다. 내년 입주 물량은 29만5545가구로 더욱 증가할 전망이다. 2021~2022년 수도권 입주 물량을 보면 서울과 경기는 각각 2만8167가구→1만8631가구, 8만9391가구→8만3882가구로 감소하나, 인천은 1만5975가구→4만624가구로 2.5배 증가한다.
2~4년 후 입주가 예상되는 분양 예정 아파트는 지난해 28만8131가구, 올해 35만3377가구로 집계됐다. 올해 분양 물량 가운데 30% 수준인 10만2740가구는 지난 6월 26일 기준 분양이 완료된 상태다. 올해 서울에서 분양이 완료된 물량은 3173가구다.
원자재가격 급등에 따른 기본형건축비 인상 영향으로 아파트 분양가가 상승해 수도권 아파트의 3.3㎡당 분양가는 서울 3301만원, 인천 1838만원, 경기 1498만원을 나타냈다. 세종도 1270만원으로 조사됐다. 서울의 경우 아파트 3.3㎡당 분양가가 지난해 2829만원에서 472만원(16.7%) 상승했다.
분양가 상승과 함께 대출 금리도 오르면서 수도권 아파트 청약경쟁률이 약화되고 있다. 직방 조사에 따르면 2021~2022년 수도권 아파트 청약경쟁률은 ▲서울 163.8대1→29.7대1 ▲인천 21.4대1→20.0대1 ▲경기 25.4대1→10.8대1 등으로 하락했다. 가계대출 가운데 금리 5.0% 이상을 부담하는 차주는 올 1월 8.2%에서 한국은행 기준금리 인상이 본격화된 4월 11.0%로 급증했다.
함 랩장은 "대구, 부산, 인천 등은 공급확대로 인해 공급과잉 현상이 나타날 수 있다"고 전망하며 "생애최초 주택담보대출비율(LTV)이 80%로 규제 완화되고 1주택자 보유세(재산세·종합부동산세) 감소로 1주택자의 주택 교체 부담은 줄어들 것"이라고 진단했다.
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김노향, 신유진 기자 merry@mt.co.kr
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