직방 함영진 "1주택자 갈아타는 부담 감소, 다주택자 추가 투자 주의"

[머니톡콘서트] 함영진 직방 빅데이터랩장

함영진 직방 빅데이터랩장은 8월 2일 머니S가 주최한 제16회 머니톡콘서트 '고금리시대 부동산 투자 전략'에서 '양극화와 경기불황, 현명한 부동산 자산관리'를 주제로 강연을 맡아 향후 부동산 거래시장을 전망했다. /사진=장동규 기자

원자재가격 상승에 따른 기본형건축비 상향 조정으로 서울을 비롯해 수도권 아파트 분양가가 본격적인 인상에 돌입했다. 반면에 금리 인상과 집값 고점이라는 인식으로 재고주택은 가격 조정 요인이 강화되고 있다.

내집마련을 계획한 무주택자나 갈아타기를 희망하는 실수요자의 주택 매수 조건이 나빠진 가운데 국내 최대 부동산플랫폼 직방의 함영진 빅데이터랩장은 8월 2일 머니S가 주최한 제16회 머니톡콘서트 '고금리시대 부동산 투자 전략'에서 '양극화와 경기불황, 현명한 부동산 자산관리'를 주제로 강연을 맡아 향후 부동산 거래시장을 전망했다.

직방 조사 결과 주택 매매거래 총액은 ▲2018년 236조7900억원 ▲2019년 253조7400억원 ▲2020년 382조3400억원 ▲2021년 296조3200억원 ▲2022년 6월 77조4100억원 등으로 나타나 2020년 이후 거래 활력이 떨어지고 있다. 함 랩장은 "오피스텔, 연립·다세대주택, 단독·다가구주택의 거래 총액은 큰 변화가 없었던 반면에 거래 비중이 가장 많은 아파트 거래가 급격히 증가했다가 다시 급감했다"고 분석했다.

아파트 가격의 지역별 양극화는 더욱 심화됐다. 올해 아파트 평균 매매가격 상위 지역을 보면 서울 10억1080만원, 세종 4억7290만원, 경기 4억4923만원을 기록했고 하위 지역 3곳은 충북 1억6393만원, 전남 1억5939만원, 경북 1억5751만원 등으로 나타났다.

올해 전국 아파트 입주 물량은 12%대 증가할 것으로 전망됐다. 아파트 입주 물량은 2020년 27만9816가구에서 지난해 23만1938가구로 감소했다가 올해 다시 26만1429가구로 증가할 예정이다. 내년 입주 물량은 29만5545가구로 더욱 증가할 전망이다. 2021~2022년 수도권 입주 물량을 보면 서울과 경기는 각각 2만8167가구→1만8631가구, 8만9391가구→8만3882가구로 감소하나, 인천은 1만5975가구→4만624가구로 2.5배 증가한다.

2~4년 후 입주가 예상되는 분양 예정 아파트는 지난해 28만8131가구, 올해 35만3377가구로 집계됐다. 올해 분양 물량 가운데 30% 수준인 10만2740가구는 지난 6월 26일 기준 분양이 완료된 상태다. 올해 서울에서 분양이 완료된 물량은 3173가구다.

사진=장동규 기자

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분양가 오르고 재고주택 내린다

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원자재가격 급등에 따른 기본형건축비 인상 영향으로 아파트 분양가가 상승해 수도권 아파트의 3.3㎡당 분양가는 서울 3301만원, 인천 1838만원, 경기 1498만원을 나타냈다. 세종도 1270만원으로 조사됐다. 서울의 경우 아파트 3.3㎡당 분양가가 지난해 2829만원에서 472만원(16.7%) 상승했다.

분양가 상승과 함께 대출 금리도 오르면서 수도권 아파트 청약경쟁률이 약화되고 있다. 직방 조사에 따르면 2021~2022년 수도권 아파트 청약경쟁률은 ▲서울 163.8대1→29.7대1 ▲인천 21.4대1→20.0대1 ▲경기 25.4대1→10.8대1 등으로 하락했다. 가계대출 가운데 금리 5.0% 이상을 부담하는 차주는 올 1월 8.2%에서 한국은행 기준금리 인상이 본격화된 4월 11.0%로 급증했다.

함 랩장은 "똘똘한 한 채 선호 현상이 심화되면서 지역별 양극화와 차별화가 나타나고 대구, 부산, 인천 등은 공급확대로 인해 공급과잉 현상이 나타날 수 있다"고 전망했다.

그는 이어 "생애최초 주택담보대출비율(LTV)이 80%로 규제 완화되고 1주택자 보유세(재산세·종합부동산세) 감소로 1주택자의 주택 교체 부담은 줄어들겠지만, 가격 약세가 지속됨에 따라 자본이득에 대한 기대가 약화되고 다주택자의 추가 투자는 실익이 저조할 것"이라고 진단했다.

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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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