강남 75억 빌딩 6개월 후 '120억'.. 김주환 대표 "위기 때 자산가 늘었다"

[머니톡콘서트] 김주환 원빌딩부동산중개 대표

김주환 원빌딩부동산중개 대표는 8월 2일 머니S가 주최한 제16회 머니톡콘서트에서 '금리인상기 중소형빌딩 사례로 보는 투자 전략'을 주제로 강연했다. /사진=장동규 기자

"금리가 상승한 시기엔 자산가가 증가했다."

한때 '꼬마빌딩'으로 불리며 부동산 투자 성공의 기회로 손꼽히던 중소형빌딩이 고금리시대로 접어들며 임대수익률 기대가 낮아지고 있다. 금리 인상에 따른 대출 비용 증가와 경기 침체로 인해 임대 수요가 감소해 앞으로 보다 철저한 투자 계획을 세워야 할 때다.

김주환 원빌딩부동산중개 대표는 8월 2일 머니S가 주최한 제16회 머니톡콘서트에서 '금리인상기 중소형빌딩 사례로 보는 투자 전략'을 주제로 강연하며 이 같이 밝혔다. 김 대표는 "리모델링이나 신축 비용을 감안하고 연간 이자를 감당할 수 있는 여유자금이 있을 때 투자해야 한다"면서 "외곽 지역 투자를 자제하고 서울에 똘똘한 한 채를 매입하는 전략을 세워야 한다"고 조언했다.

원빌딩 조사 결과 올 1~6월 서울 구별 상업용부동산 거래 비율은 강남구(13.60%) 중구(8.50%) 마포구(8.28%) 서초구(6.43%) 용산구(5.77%) 성동구(5.01%) 순으로 나타났다. 거래 건수가 가장 많은 강남구의 3.3㎡당 가격은 1억9000만원으로 서초구와 함께 가장 높았다. 강남구 거래금액은 2조7356억원을 기록했다. 매매 건수는 125건에 달했다.

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강남 신사 75억 빌딩 6개월 만에 120억

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김 대표는 실제 거래 사례를 소개해 투자자들의 이해를 도왔다. 2020년 12월 서울 강남구 신사동 빌딩을 75억원에 매입한 A씨는 지난해 6월 해당 건물을 120억원에 매각했다. 취득세와 중개보수는 각각 3억4500만원, 6750만원, 대출금은 57억원(76%)을 받았다. 양도차익은 40억8750만원으로 양도소득세가 50%에 달해 실제 수익은 20억4375만원이 됐다. 만약 법인일 경우 법인세 20%를 적용해 양도차익에서 법인세를 차감한 금액은 32억7000만원이 된다.

김 대표는 "개인의 경우 대출 제한을 더 받게 되고 양도세율이 40% 이상으로 높다"면서 "개인과 법인 둘 다 공통적으로 부담하는 것은 주택을 보유한 경우 취득세 중과와 보유세(재산세·종합부동산세)를 내야 한다"고 설명했다.

이 같은 이유로 개인과 법인의 연도별 매매 건수를 보면 2020년 개인 매매건수는 1009건(43.5%), 법인은 1311건(56.5%)으로 13.0%포인트 차이가 났으나 지난해에는 97건(36.9%), 166건(63.1%)으로 두 배 가까이 차이가 벌어졌다.

또 다른 사례를 보면 2018년 6월 서울 마포구 연남동 건물을 41억9500만원에 매입한 B씨는 취득세 1억9297만원, 중개보수 3775만원(0.9%)을 냈다. 대출은 28억원(67%) 받았다. 실제 인수금액은 16억2572만원이고 지난해 12월 이 건물을 64억원에 매각했다. 양도차익에서 양도세(40%)를 차감한 수익은 11억8456만원이 된다. 법인이 같은 건물을 매입했을 때 취득세와 중개보수는 같지만, 양도세 대신 법인세를 적용해 양도차익에서 법인세(20%)를 차감한 금액은 15억7942만원이 된다.

원빌딩 조사에 따르면 최근 3년 동안 매입주체별 대출 비율은 개인과 법인 각각 54%, 64%, 자본수익률은 각각 54%, 105%를 기록했다. 개인의 경우 보유기간에 따라 양도세율을 적용받으므로 단기 매각 시 세금부담이 클 뿐 아니라 법인 대비 대출 조건이 불리해 약 10% 차이가 발생한다.

김 대표는 "물가상승으로 인해 건축비가 인상되고 내년 5월 9일까지 잔금을 치를 경우 다주택자 양도세 완화 조치가 시행돼 투자 변수가 발생할 수 있다"고 설명했다. 이후에 양도 시 양도세 중과가 적용돼 기본세율(6~45%)에 2주택자 20%포인트, 3주택자 이상 30%포인트가 추가 적용된다.

이어 김 대표는 "매각 이유가 불분명한 건물일 경우 매도인이 매각을 철회하거나 가격을 인상하는 사례가 빈번했다"면서 "시세가 궁금해서 한 번 팔아볼까 하는 경우가 적지않다"고 주의를 당부했다.

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