[이슈분석] 다주택자 세 부담 '확' 낮춘 정부..시장에 미치는 영향은

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 진행 : 손석우 앵커 / 출연 : 김인만 김인만부동산연구소장

윤석열 정부가 첫 세제 개편안을 발표했죠. 지난 5년간 대폭 증가한 다주택자 중과세율을 단일화하고 기본공제금액도 시세에 맞게 상향하는 등 전반적으로 세부담을 줄이는 내용이 담겼습니다. 다주택자들은 반색하고 있지만 부자감세라는 비판도 제기됩니다. 여기에 거래절벽이 더욱 심해질 거라는 우려도 있습니다. 부동산 세제 개편안 자세히 살펴보겠습니다.

Q. 전국 아파트값이 하락세를 이어가고 있습니다. 서울은 서초구를 제외한 거의 모든 구가 하락했는데요. 특히 노도강은 매물이 대폭 늘면서 소수점 이하 두 자릿수 낙폭을 기록했습니다. 한국은행이 빅스텝을 밟으며 시장이 꽁꽁 언 모습인데요. 최근 부동산 시장 분위기 어떤가요?

- 서울 아파트값, 0.05%↓ 8주째 하락…서초구만 0.03%↑
- 한은 '빅스텝'에 서울 아파트 2년 2개월만 최대폭 하락
- 서울 25개구 중 23개 하락…노도강 낙폭 가파른 확대
- 양도세 중과 한시 배제…"절세 매물에도 매수세 없어"
- 매물 늘어나는데 금리 부담 확대…"거래 거의 끊겨"
- 서초구만 2주째 유일하게 상승세…잇단 신고가 거래
- 서초, 토지거래허가구역 전무…신축 아파트 중심 매수세
- 신도시 재건축 기대감에 오르던 분당, 15주만에 '멈춤'
- 전세, 최근 월세 선호 현상에 비수기까지 약세 현상

Q. 정부가 2022 세제개편안을 내놨습니다. 먼저 종부세 과세 기준을 바꿨는데요. 그동안 자가를 제외한 주택을 투기로 보고 다주택자에 대한 중과세율을 매겼었는데 이번에 그 기준이 주택 수가 아닌 주택 가액으로 바뀌었어요?

- 정부, 세제발전심의위원회서 '2022 세법개정안' 확정
- 정부 "조세원칙 맞게 개편…세 부담 정상화·주거 안정"
- 종부세 과세 기준, 주택 수→주택 가액으로 전환 예정
- 종부세, 과세 형평성 지적에 다주택자 중과세율 폐지
- 고가 '똘똘한 한 채'보다 더 높은 다주택자 중과세율
- 9·13 대책 이후 2019년부터 다주택자 중과세율 도입
- 세율 추가 인상에 다주택자 중과세율, 1주택자 두 배
- 세 부담 상한, 1주택 150%·다주택 300%→150% 통일

Q. 종부세 과세 표준을 산정할 때 공시가격에서 기본공제하는 금액도 상향됐습니다. 특히 다주택자 공제액은 6억 원으로 2006년 이후 조정이 한 번도 없었는데 이번에 상향 조정됐고요. 종부세 특례 범위도 확대했어요?

- 종부세 과세 표준 산정시 공시가격 기본공제액 상향
- 기본공제액, 다주택자 6억→9억…1주택자 11억→12억
- 2006년 공제액 결정 후 유지…공시가격 상승률 감안
- 과도한 세 부담으로 시장 관리 방침 탈피…세제 정상화
- 1주택자·다주택자, 주택 수에 따른 세 부담 격차 해소
- 일시적 2주택·상속주택 등 추가 보유시 1주택자 인정
- 일부, 세부담 완화로 부동산 투기 우려…"우려 낮아"

Q. 이렇게 되면 내 종부세는 얼마나 줄어들까 궁금하신 분들 많으실 텐데요. 사례를 몇 개 살펴보니 고가 주택일수록 특혜가 더 많은 것 같더라고요. 대규모 부자감세라는 지적도 나옵니다. 어떤가요?

- 실거래 20억 이상 주택·2주택 이상 다주택자 부담 '뚝'
- 고가 주택 종부세 부담 대폭 완화…약 80% 감소 추산
- 고가 주택 여러 채 보유할수록 세금 인하 폭↑ 구조
- 정부 "부동산 세제 정상화"…일각 '부자 감세' 비판도
- 총공시가 37억 규모 다주택, 1억 3,200만 원→2,100만 원
- 1주택자 특별공제 한시 시행…내년 종부세 상승 여지
- 공시가 15억 1주택자 종부세, 올해 0원→내년 171만 원
- 재산세 현행 기준대로 부과…'여소야대' 국회 통과 험난

Q. 한동안 다주택자 중과세율에 다주택자들이 가지고 있는 주택들을 처분해서 똘똘한 한 채에 집중하는 모습을 보였는데요. 이에 강남에 고가 주택 한 개를 갖고 있는 사람보다 지방에 상대적 저가주택 2~3개 갖고있는 사람이 보유세가 더 많이 나오는 역전현상이 나오기도 했습니다. 이런 현상이 사라지지 않을까 싶긴 한데 거래절벽이 더욱 심해질 거라는 전망이 나와요. 중과세율을 없애자 다주택자들이 좀 더 버텨보자며 집을 거둬들이고 있다고요?

- 다주택자들 "징벌세 없어진다"…내놨던 급매물 거둬
- 5월 다주택자 양도세 중과 유예 조치에 일부 정리
- 다주택자 중과세율 피하려 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상
- 최근 다주택자 '절세용 매물'에 수도권 집값 하락세
- 매물 감소에도 기준금리 인상 여파…매수 심리 '꽁꽁'
- 시장 "세금 부담 줄어드는 만큼 상황 좀 더 지켜봐"
- 매수 대기자, 추가 하락 기대…거래 절벽 심화 전망
- 전문가 "이미 거래 위축…주택시장 관망세 짙어질 것"
- '똘똘한 한 채' 지속 전망…"갈아타기 수요 커질 듯"

Q. 임대시장도 살펴보겠습니다. 세모녀 사건 등 이른바 깡통 전세 사건이\ 사회적 논란이 일고 있는데요. 최근 집값이 다소 빠르게 하락하면서 전세가율이 점점 높아지고 있습니다. 통상 수도권이나 지방에서 깡통전세가 많은데 서울에서도 생기고 있다고요. 사실 깡통전세가 생기는 건 집값과 전셋값의 역전현상도 있겠지만 전세 자체가 귀해진 이유도 있고요. 기준금리가 오르면서 이자보다 월세가 저렴해지기도 했어요?

- "전세가 매매보다 더 비싸"…서울도 '깡통 전세' 등장
- 거래 절벽에 소형주택 등 '매매·전세 가격 역전' 현상
- 전세 비수기 속 가격 상승세 '주춤'…매수심리 '꽁꽁'
- 아파트, 지난 몇 년 급등했다 빠른 하락…전세가율↑
- 지방 이미 '아파트 깡통전세' 우려…세입자 보호 시급
- 상반기 서울 아파트 월세거래 4만 건 돌파 '최다' 기록
- 금리인상·전세 매물 축소 등에 '전세의 월세화' 가속
- 금리인상에 이자 부담↑…세입자 "차라리 월세 선택"

Q. 지난주 윤 대통령이 제3차 비상경제민생회의를 주재하면서 최근 임대차 시장 상황을 점검하고 서민들의 주거 안정을 위한 방안을 논의했습니다. 정부는 '깡통전세'로부터 임차인 보호를 강화하고 공공주택 공급을 확대하기로 했는데요. 어떻게 보시나요?

- 정부 '전세불안'에 떠는 서민층 지원 확대 대책 보강
- 높은 전세가격·금리상승·월세 확산 등 주거비 부담↑
- 지난달 '임대차 시장안정 방안' 발표…과제 조기 시행
- 공공주택 공급 확대…임차인 보증금 보호 지원 강화
- 정부 "최선의 전월세 시장안정 대책은 주택공급 확대"
- 임대주택 내년 초 계획 물량 중 2천 가구 하반기 공급
- 민간 건설임대 지원 확대…수도권 등에 충분한 공급
- 청년·신혼부부 '버팀목 전세자금 대출' 금리 동결
- 지원 한도, 청년 7천만 원→2억…신혼부부 2억→3억
- '나쁜 주인' 명단 공개…9월 전세피해 지원센터 설치

Q. 윤 대통령이 임대차3법과 관련해서 개정에 가까운 사회적 논의가 필요한 시점이라고 발언하면서 종부 차원 논의가 본격적으로 시작될 예정입니다. 사실상 폐지에 가까운 손질이 아니겠냐는 말까지 나오는데요?

- 정부, '임대차3법' 개정 위한 논의 본격적1으로 진행
- 윤 대통령 "개정에 대한 사회적 논의 필요한 시점"
- 윤 대통령, 임대차3법 개정 '힘'…사실상 폐지 전망도
- '주거분야 민생안정 방안'에 '임대차3법 개선' 포함
- 세입자 주거권 보장…전세 매물↓·가격↑ 등 부작용
- 정부, 시장 혼선 최소화·임차인 주거 안정 등 고려
- 원희룡, 지난달 "개념 자체 바꾸는 폐지 가까운 개정"
- 집주인 인센티브, 자발적 계약 '연장 틀' 마련 제시
- 이미 시행 중인 정책…전문가 "또 흔들면 혼란 우려"

Q. 윤 대통령이 전세사기 등을 일벌백계하겠다고 약속했는데요. 사후 일벌백계는 이미 서민들의 피해뿐 아니라 주거마저 위협을 받고 있기 때문에 애초에 발생하지 않도록 하는 것이 더 중요한데요. 공인중개사 측에서는 선순위권리를 확인할 수 있도록 권한 부여가 필요하다는 말도 나옵니다. 서민 주거 안정을 위해 정부가 해야 할 일은 무엇인지 조언 부탁드립니다.

- 윤 대통령 "전세사기와 같은 민생 위협 범죄 일벌백계"
- 보증금 반환 보증 활성화…피해자 이주자금 대출 신설
- 전세가율 90% 초과 지역 '주의 지역' 통보…특별 관리
- 공인중개사들, 주택 선순위 권리 확인 권한 부여 주장
- 원룸·상가주택 등 다가구주택, 선순위 임차인들 거주
- 후순위 계약 체결 후 경매시 전세보증금 미반환 피해
- 체납액·근저당 설정액·신탁 부동산 여부 등 정보 부족
- 서민들, 흔들리는 '주거 안정' 불안…정부 향후 역할은

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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