"8월 전세대란 가능성 낮다"..원희룡 진단 이유는[부동산백서]

매물 늘고 전셋값도 하향세..정부 안정화 대책도 나와
"낙관은 일러"..국지적 불안 가능성·월세화에 주거비 부담 계속

원희룡 국토교통부 장관이 29일 서울 중구 한국프레스센터에서 열린 국토교통부 장관 관훈클럽 초청토론회에서 발언을 하고 있다. 2022.6.29/뉴스1 © News1 박세연 기자

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = "8월 폭발적인 대란이 일어날 가능성은 낮다."

얼마 전 원희룡 국토교통부 장관이 이렇게 말했습니다. 이른바 '8월 전세대란'이라고 불리는 임대차 시장 혼란은 부동산 전문가들이 예전부터 계속 우려해왔던 내용인데요. 대체 8월에 무슨 일이 있길래 그러는지, 그렇게 걱정했던 대란 가능성은 왜 잦아든 건지 오늘 함께 알아보려고 합니다.

8월이면 임대차2법(계약갱신청구권, 전·월세상한제)이 도입된 지 2년이 됩니다. 이 법이 시행되면서 세입자는 2년 계약에 2년 갱신까지 총 4년 거주가 보장되고, 임대료 상승률은 최고 5%로 제한됐습니다. 집주인들은 불만이 많았죠. 요 몇 년간 전세 시세가 억대로 올랐는데, 임대차법에 묶여서 시세에 훨씬 못 미치는 값에 임대차 계약이 이어지고 있었으니까요.

그래서 임대차2법이 끝나는 8월에 맞춰 임대차 시장에 혼란이 찾아올 것이란 우려가 제기됐던 겁니다. 계약갱신청구권이 끝난 매물이 쏟아져 나오면서 이 물건들의 임대료가 급등할 것이란 예상이었습니다. 신규 계약은 임대차2법 적용을 받지 않는데요. 집주인들이 그동안 올리지 못한 값에 앞으로 묶일 4년 치 임대료까지 한꺼번에 올릴 것이란 관측이 우세했습니다.

그런데 왜 갑자기 대란 우려가 잦아든 걸까요?

우선 매물이 늘었습니다. 지난해 이맘때와 비교하면 매물은 1만 건 가량 많아졌습니다. 금리 인상이 본격화되고 금융 부담이 커지면서 공급만큼 수요가 뒤따르지 않고 있습니다. 전세수급지수를 보면 지난해 12월부터 전세를 찾는 세입자들보다 임차인을 찾는 집주인들이 더 많은 상황입니다.

매물만 쌓이는 것이 아니라, 가격도 하락 조짐입니다. 6월 넷째주 기준 서울 전셋값은 7주 연속 내림세입니다. 지난 2월 중순부터 주간 기준으로 하향 내지 보합 추세가 계속되고 있지요.

정부도 임대차 시장 안정화를 위한 대책을 내놨습니다. 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도소득세 비과세를 적용하고, 종전 양도세 비과세 적용 요건인 실거주 2년 조항도 면제해주기로 하면서 물량은 더욱 늘어날 가능성이 큽니다. 가격 급등이 줄고, 신축 전·월세 물건도 시장에 풀릴 수 있다는 겁니다.

추가 조치를 나올 전망입니다. 원희룡 장관은 소형 아파트에 대해 등록임대제를 확대하는 방안을 긍정적으로 검토하고 있다고 했는데요. 여기에 임대주택을 공급하는 다주택자에게도 임대료를 덜 올리면 등록임대에 준하는 세제 혜택을 주는 방안도 고려하고 있다고 했죠.

사진은 서울 시내 아파트 단지의 모습. 2022.6.29/뉴스1 © News1 조태형 기자

이런 이유로 대란 가능성이 줄었다는 건데요. 그렇다고 해서 올해 하반기 임대차 시장이 안정될 것이라고 낙관하기는 어렵다는 것이 시장 중론입니다.

임대차2법 시행 직전인 2020년 7월 전월세 거래량은 전년 동월 대비 140%가량 늘었다고 하는데요. 만료 일자가 도래하면 거래가 더 늘 수밖에 없고, 이들이 도심 인기 지역으로 몰리면 가격 상승 압박이 셀 것이란 예상입니다. 아파트 입주량이 많지 않아 수급이 불안한 지역, 교통망 확충 예정지는 국지적 불안 요인이 발생할 가능성이 비교적 더 큽니다. 매수심리가 위축되면서 전세 수요가 더 늘어날 가능성도 있고요.

전셋값이 생각보다 오르지 않은 것은 시장 안정이 아닌 월세로 수요가 빠지는 '전세의 월세화' 때문이라는 지적도 있는데요. 지난 5월 전국 월세 비중은 60%에 육박했습니다. 오른 전셋값을 감당하기 어려워 상승분을 월세로 전환하거나, 금리가 너무 오르니 전세보다는 아예 월세를 찾는 경우가 늘었다는 분석입니다.

당장 숫자는 안정됐을지 모르겠지만, 주거비 부담은 여전하다는 지적이 나오는데요. 내 집 없는 것도 서러운데, 전월세 부담도 나날이 커지는 현실. 세심한 대책 마련이 필요해 보입니다.

seunghee@news1.kr