전월세 5%내 인상땐 실거주 2년 인정..임차인은 월세 15% 세액공제

■ 10문10답 - 6·21 전월세 대책

상생임대인에 양도세 면제 혜택

1주택자 계획 다주택자도 적용

작년 12월 20일 계약분부터 해당

전세계약 만료되는 세입자에겐

버팀목 대출 수도권 1억8000만원

지방 1억2000만원까지 한도 확대

8월 계약갱신청구권 만기 도래에

세제·금융지원 조합 방식으로

임대차 3法 부작용 최소화 취지

윤석열 정부의 첫 부동산 정책인 ‘6·21 전·월세 대책’(6·21 대책)은 문재인 정부의 ‘임대차 3법’(전월세 상한제·계약갱신청구권제·전월세 신고제)의 부작용을 최소화하는 데 목적이 있다. 윤석열 대통령은 대표적인 가격 통제법이자 시장을 왜곡한 임대차 3법의 폐지를 약속했지만 시행 2년이 지난 현시점에서 이를 당장 폐지할 경우 또 다른 부작용이 나타날 것이란 지적을 받아들여 폐지보다는 대폭 보완 쪽으로 방향을 잡았다.

1. 6·21 대책이 나온 배경은

이번 대책은 임대차 3법의 부작용을 막기 위한 ‘긴급’ 조치의 성격이 짙다. 오는 8월이면 계약갱신청구권제 시행 2년이 도래하고, 그간 임대료를 올리지 못한 임대인들이 가격을 높일 경우 임차인들에게 피해가 고스란히 전가된다. 문재인 정부는 철저하게 수요·공급 원리로 돌아가는 임대차 시장에 전·월세 상한제와 계약갱신청구권제라는 가격 통제 정책을 ‘서민 주거 안정’이라는 명분으로 도입했다. 이에 대한 부작용이 지금 나타나는 셈이다. 윤석열 정부는 임대차 3법의 전면 폐지가 초래할 부작용을 우려해 각종 세제·금융 지원을 조합하는 방식으로 최대한 손질해 이번 6·21 대책을 마련했다.

2. 6·21 대책 주요 내용은

정부는 임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 임대인(상생임대인)에 대해서는 1가구 1주택 양도소득세 비과세 및 장기 보유특별공제에 필요한 2년 거주 요건을 완전 면제해 주기로 했다. 갱신계약이 만료되는 서민 임차인에 대해서는 지난 4년간의 전세가격 상승폭을 감안해 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도를 확대 지원한다. 전·월세 임차인의 주거부담을 완화하기 위해 월세 세액공제율을 최대 12%에서 최대 15%로 상향 조정하고, 전세 및 월세 보증금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제 한도를 연 300만 원에서 400만 원으로 확대했다.

임대매물 공급 확대를 유도하기 위해 규제지역 내 주택담보대출의 경우, 기존주택 처분기한을 6개월에서 2년으로 완화하고 신규주택 전입 의무를 폐지했다. 또 분양가상한제 실거주 의무요건을 기존 최초 입주 가능일부터가 아닌, 해당 주택의 양도·상속·증여 이전까지를 실거주 기간으로 변경해 신축 아파트의 전·월세 공급이 확대되도록 조치했다. 서울·수도권 민간건설임대주택 공급 촉진을 위해 그간 주택가격 상승요인을 반영해 임대주택 양도 시 법인세 추가 과세(20%) 면제를 위한 주택가액 요건을 완화(6억→9억 원)하고, 10년 이상 임대한 건설임대주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 특례시한을 올해 말에서 2024년 말까지 연장키로 했다.

3. 상생임대인은 무엇이며 혜택은

상생임대인은 이전 정부에서 ‘착한 임대인’이라 불린 용어에 경제학적인 의미가 가미돼 새로 붙여진 이름이다. 임대료 급등으로 인한 폐해를 막는 데 자발적으로 동참한 만큼 혜택을 부여하겠다는 취지에서다. 양도세 비과세 요건 완화가 주된 혜택이다. 현행 소득세법 시행령상 임대인이 비과세 요건을 충족시키기 위해선 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상 지역에 취득한 주택에 2년 이상 거주해야 하는데, 상생임대인에 대해서는 이를 면제해 준다. 최대 80%의 장기보유특별공제를 받기 위한 거주 요건(2년)도 함께 면제한다.

상생임대인 인정 범위도 넓어진다. 현재는 임대를 개시하는 시점에 기준시가 9억 원 이하 주택을 보유한 1가구 1주택자에 한해 상생임대인 자격을 인정하는데, 앞으로는 1주택자 전환 계획이 있는 다주택자에게도 혜택을 준다. 이는 상생임대인 제도가 최초로 시행된 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 계약 체결분까지 적용된다. 집주인이 실거주 요건을 채우기 위해 세입자를 내보내는 상황을 막고 임대차 가격 인상을 자제하도록 유도하겠다는 취지다.

4. 민간사업자도 상생임대인 자격 있나

상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택에 대해 ‘양도세 비과세 거주 요건 2년+장기보유특별공제 거주 요건 2년’이 면제되는 것은 아니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주 요건만 면제된다. 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있다. 등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라, 장기간 의무임대(10년) 등 각종 공적 의무를 부담하는 점을 고려할 때 상생임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 형평성에 부합하다는 게 국토교통부의 입장이다.

5. 버팀목 대출지원 내용은

정부는 임차인을 위한 지원 대책도 내놨다. 전세 계약이 만료되는 세입자들을 위해 버팀목 전세대출의 보증금 및 대출 한도가 확대된다. 현재 만19∼34세, 연 소득 500만 원 무주택자, 부부합산 순자산 3억2500만 원 이하인 서민은 버팀목 전세대출을 저리로 융자받을 수 있다. 대출한도 확대로 인해 수도권은 보증금 한도를 3억 원에서 4억5000만 원으로, 지방은 2억 원에서 2억5000만 원으로 확대했다. 대출한도도 수도권은 1억2000만 원에서 1억8000만 원, 지방은 8000만 원에서 1억2000만 원으로 늘렸다. 갱신계약청구권 카드를 쓴 세입자 중 향후 1년 내에 만기가 돌아오는 가구가 대상이다. 이는 7월 주택도시기금 기금운용계획 변경 후 올해 8월부터 적용된다.

전·월세 보증금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제도 확대한다. 현재는 연 300만 원 한도로 40%의 소득공제를 해주고 있다. 앞으로 전·월세 보증금 대출 상환액의 공제 한도를 올해부터 400만 원으로 확대한다. 정부는 이를 위해 올 하반기 소득세법을 개정할 계획이다.

6. 실거주 의무 완화 관련 내용은

6·21 대책으로 주택 구매 목적의 주택담보대출을 받으면 기존 주택 처분 기한이 현재 6개월에서 2년으로 늘어난다. 신규주택 전입 의무도 폐지된다. 이에 따라 무주택자는 6개월 내 전입, 1주택자는 6개월 내 기존 주택을 처분하지 않아도 된다. 1가구 1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주 요건을 면제받는 셈이다. 분양가상한제(분상제) 적용 주택의 계약자에게 부여되는 2∼5년간의 실거주 요건도 완화된다. 주택법에 따르면 분상제 대상 중 공공택지는 주변 시세보다 80% 미만이면 5년, 80∼100% 미만이면 3년간 실거주해야 한다. 민간택지는 80% 미만이면 3년, 80∼100% 미만이면 2년이다. 실거주 의무 요건 완화가 무주택자의 내 집 마련에 도움을 줄 수 있지만, 갭투자에 긍정적인 영향을 줘 자칫 투기 현상이 나타날 수도 있다. 기존 2주택자 혹은 1주택자에게는 ‘똘똘한 한 채’로 갈아탈 기회가 될 수도 있다. 다만 실거주 의무 요건 완화는 주택법 개정이 필요해 올해까지는 적용되지 않을 수 있다.

7. 민간 임대사업자 혜택은

주택시장 안정을 위해서는 양질의 임대주택 공급이 필수다. 이에 따라 정부는 6·21 대책에서 ‘민간건설임대주택’ 확대를 위해 민간건설임대사업자에 대해 법인세·양도세·종합부동산세 할인 등 각종 세제 혜택을 주기로 했다. 우선 법인 사업자의 법인세 추가 과세 배제 요건을 완화해 기존 10년 이상 임대를 준 9억 원(기존 6억 원) 이하 주택을 매도하는 경우 법인세 추가 과세(20%)를 배제해 주기로 했다. 개인사업자에 대해서는 양도세 장기보유특별공제 특례를 연장해 현재 10년 이상 임대한 건설임대주택을 올해 말까지 등록한 경우 양도세 장기보유특별공제 70%를 적용해 주고 있는데 이를 2024년 말까지 연장하기로 했다. 올해 끝나는 장기보유특별공제 70% 적용을 2년 이상 연장하는 것이다.

종부세 합산배제 혜택도 늘렸다. 기존에는 2021년 2월 17일 이후 임대 등록된 주택에만 종부세 합산배제 요건이 공시가 6억 원 이하에서 9억 원 이하로 확대되는 혜택을 제공했지만, 그 이전에 등록한 민간건설임대주택에 대해서도 같은 혜택을 주기로 했다. 올해 말까지 예정된 공공매입임대 건설사업자에 토지를 양도하는 개인과 법인에 제공되는 법인세 배제 및 양도세 감면 혜택도 2024년 말까지로 확대된다.

8. 분상제 개편 내용은

정부가 ‘분상제’와 ‘주택도시보증공사’(HUG)의 ‘고분양가 심사제도’를 개선한 것은 최근 물가 급등 때문이다. 건설 자재 가격이 치솟는 상황에서 필요한 비용이 분양가에 제대로 반영되지 않았다. 시장 안정을 위해 주택 신규 공급이 시급히 이뤄지지 않을 경우 정비사업을 통한 주택 신규 공급 자체가 차질을 빚을 수 있다. 또 HUG 고분양가 심사제도에 대한 신뢰성 및 수용성을 확보해 정비사업을 보다 원활하게 추진한다는 목적도 있다. 정부는 앞으로 상한제 적용 대상인 정비사업장의 분양가 산정 시 세입자 주거 이전비와 영업 손실 보상비, 명도 소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회 운영비 등도 일반 분양가에 반영하기로 했다. 정부는 또 분상제 대상 아파트에 적용되는 기본형 건축비의 경우 자재값 변동에 탄력적으로 대응할 수 있도록 수시 고시가 가능하게 했다.

정부는 민간택지의 택지비 산정에 관한 공정성을 높이기 위해 한국부동산원에 외부 전문가가 참여하는 택지비 검증위원회를 신설하기로 했다. 그간 부동산원이 단독으로 심사를 진행하면서 ‘깜깜이 심사’ 논란이 제기돼 온 만큼 검증위원회를 통해 택지비 검증을 투명화하는 동시에 심사 결과에 대한 국민적 신뢰도를 높이겠다는 취지다. HUG의 고분양가 심사 시 ‘자재비 가산제도’를 신설해 자재값 급등 시 급등분 일부를 분양가에도 반영한다. 또 HUG의 고분양가 심사 과정에서 시세 비교를 위한 ‘인근 사업장’의 기준은 준공 20년 내 단지에서 10년 이내 단지로 변경된다.

9. 분상제 개편의 정비사업 영향은

분양가가 최대 4% 인상되더라도 건설주택업계는 이번 조정이 너무 미약해 원가 부담을 해소하기 어렵다는 반응이다. 현재 도시정비사업 과정에 들어가는 비용보다는 소비자와 건설사 양쪽을 고려해 최대 4% 인상에 그쳐 ‘언 발에 오줌 누기’라고 불만을 표시하고 있다. 건설업계는 2020년 7월 민간택지 상한제 확대 적용 이전 단계(분상제 폐지)로 돌아가야 한다고 주장하고 있다.

부동산 전문가들도 “최대 4% 수준이면 도시정비사업 활성화에 역부족”이라고 평가하면서 민간 주택공급 확대가 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 다만 이번 분상제 개편이 ‘규제 완화’ 시그널로 작용해 얼어붙은 도시정비사업 분위기가 일부 풀릴 것이라는 주장도 나오고 있다.

10. 3분기 이후 주요 부동산 대책은

정부는 전·월세 대책 중심의 6·21 대책 이외에 3분기에는 서민 주거안정을 위한 부동산시장 정상화 추진 계획도 예고했다. 먼저 과도한 부동산세 부담을 경감하기 위해 취득세의 경우, 생애 최초 주택 구입 시 소득·가격 제한 없이 누구나 200만 원 한도 내에 면제 혜택을 받도록 할 계획이다. 또 징벌적이란 지적을 받아 온 종부세는 세율 조정 등 근본적인 개편 방안을 7월까지 확정키로 했다. 청년에 대한 생애주기별 맞춤형 주거지원 패키지와 주택 250만 가구 공급에 대한 입지·유형·시기별 공급계획도 발표한다는 계획이다.

박정민·정선형·김순환 기자

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