재건축 우선이라더니.. 금리인상에 뒤로 밀린 공급책

인수위 당시 집값 들썩이자 공급 첫 대책 전망 앞서
물가·금리 등 거시여건 급변.. 규제완화책 주로 담겨

새 정부의 부동산 정책 무게 중심이 주택 공급에서 소폭 규제 완화로 바뀌었다는 목소리가 나오고 있다. 지난 21일 발표된 새 정부의 첫 부동산 대책이 규제 완화를 담은 조정안에 가까웠기 때문이다. 이는 가파른 금리인상 등 경제환경 전반이 바뀐 데 따른 것이다. 들썩이던 집값은 하락세로 돌아섰고, 전월세 시장의 불안이 가중된 상황도 감안됐다. 마침 오는 8월은 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세 상한제) 시행 2년이 되는 시기다.

부동산 전문가들은 지난 4월 지명자 신분이었던 원희룡 국토교통부 장관의 의중이 반영된 결과라는 풀이도 내놨다. 당시 원 장관은 “잘못된 시그널이 갈 수 있는 규제완화는 윤석열 정부 청사진에 없다”고 했다. 윤석열 대통령 당선 직후 규제 완화에 대한 기대감에 집값이 들썩거리자 이를 의식해 한 말이었다. 정부 정책에 정통한 한 관계자는 “이를 감안하면 오는 7~8월에 나올 250만호 주택공급 로드맵도 중장기 전략으로서, 공급시기 배분을 좀 더 세분화한 정도로 나올 것으로 본다”고 했다. 공급책에 큰 힘이 실리지 않을 수도 있다는 뜻이다.

25일 건설업계에 따르면 정부는 오는 7~8월 250만호 이상 주택공급 로드맵을 마련해 발표하기로 했다. 입지·유형·시기별 공급계획과 구체적 실행계획을 담을 예정이라고 했다. 이는 새 정부의 두 번째 부동산 정책이다.

당초 정부의 첫 대책은 규제완화보다는 ‘250만호 공급’이 될 것이라는 전망이 많았다. 지난 4월부터 대통령직인수위원회의 ‘도심주택공급실행TF’에서 역세권 최초주택, 청년 원가주택 등의 사업 모델도 구체화한 것으로 알려지면서다. 하지만 첫 부동산 대책인 6·21에는 다분히 규제완화로 볼 만한 내용이 담겼다. 특히 임대차법 2년차가 8월에 도래한다는 점을 의식한 내용이 많았다.

다주택자에게도 ‘상생임대인’ 지위를 부여해 5%내에서 전세값을 올려받는다면 실거주 2년을 인정해주기로 했다. 또 지금은 규제지역 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받을 경우 기존 주택을 6개월 이내에 처분해야 하는데 이를 2년으로 늘리고, 신규 주택 전입기한을 폐지하기로 했다.

이처럼 규제완화 내용이 주로 담긴 건 거시경제적 여건이 지난 몇 달새 빠르게 변했기 때문이다. 소비자 물가상승률이 5%대로 치솟고, 이를 잡기 위한 금리인상이 단행되면서 부동산 시장의 흐름도 달라진 것이다. 지난 7월 연 0.50%였던 우리나라의 기준금리는 지난달 1.75%로 올랐다. 10개월새 1.25%포인트 오른 것이다. 특히 윤 대통령이 당선된 이후 4월과 5월 연거푸 두 차례 연속 금리가 올랐다. 미국의 정책금리는 이달 한 번에 0.75%포인트나 올랐다.

이처럼 급격하게 금리가 인상되면서 매매시장은 거래 절벽에 다다랐다. KB부동산 리브온에 따르면 지난 13일 기준 전국 아파트 매매가격은 전주대비 0.01% 하락했다. 2019년 7월 이후 34개월 만에 하락 전환한 것이다. 4월까지만 하더라도 주간 아파트 매매가격 상승률은 0.5~0.6%에 달했었다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부의 역할은 환경에 따라 필요한 정책카드를 써야 하는 것”이라면서 “8월에 임대차 갱신계약 종료가 임박한다는 걸 고려하면 정부 입장에서는 시장에 부담을 줄여줘야 한다. 금리인상에 대한 부담으로 한계차주가 발생하지 않도록 관리해야 할 필요성도 있다”고 했다.

한편 오는 7~8월에 발표될 250만호 이상 주택공급 로드맵은 기존에 나온 내용들을 종합하는 수준에 그칠 것이라는 예상이 많다. 정부에서는 3기 신도시가 입주하는 시점(2025~2027년)에 공급 과다로 미분양이 적지 않게 쏟아질 수 있다는 우려가 있는 것으로 알려졌다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “공급 주택 호수에 집착한 대규모 주택공급보다는 주택 공급도 실수요자가 원하는 요지에 제대로 공급하는 것이 중요하다”면서 “새 정부도 이를 잘 알고 있고 대규모 택지가 새로 등장한다기보단 기존 정책을 구체적으로 손질하는 데 집중하자는 분위기로 알고 있다”고 했다.