"올해 내 전세 만료 주택 갭투자 타깃될 것"

상생임대인제도 효과와 허점은
실거주 요건 사라져 기대감 '업'
늘어나는 다주택자 양도세 매물
무주택자, 전세낀 매물 선택폭 확대
"당장 전세안정 효과는 미미"

정부가 지난 21일 부동산 대책을 통해 상생임대인 지원 제도의 확대 방안을 발표하자 정책의 효과에 관심이 모아지고 있다. 전문가들은 올해말까지 전세 만기를 앞둔 주택을 대상으로 한 무주택자들의 갭투자 가능성이 높아질 것으로 전망했다. 그러면서 이같은 신규 수요 유입으로 다주택자들의 양도세 중과 매물을 소화하며 시장의 하락 방어 장치를 마련했다고 평가했다. 사진은 서울 시내 한 부동산 중개업소에 붙은 전월세 안내문. [연합]

“올해 12월 31일까지 전세를 끼고 집을 산 후, 2024년 12월 31일 이전에 임차인과 5% 이내 인상하는 내용의 임대차계약을 맺으면, 상생임대인 혜택을 받을 수 있나요?”

지난 23일 오후 186만명의 회원을 보유한 네이버 최대 부동산 카페 ‘부동산스터디’ 게시판에 올라온 상생임대인 제도에 관한 궁금증이다. 무주택자인데 연말까지 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’를 하면 상생임대인 혜택을 받을 수 있을지 궁금하다는 것이다. 이 카페엔 정부가 21일 발표한 ‘상생임대인 제도’에 대한 수백건의 게시물이 올라와 있다. 주로 상생임대인 혜택을 받기 위한 조건이 무엇인지, 자신의 상황에서 어떻게 하면 상생임대인 혜택을 누릴 수 있는지에 대한 질문으로 집중된다.

이처럼 정부가 지난 21일 발표한 ‘상생임대인 지원제도’에 대한 관심이 뜨겁다. 윤석열 정부가 8월 이후 우려되는 전월세 불안을 막기 위해 내놓은 첫 번째 부동산 대책의 핵심이다.

▶ ‘폐지’대신 ‘개선’ 택한 상생임대인 제도=윤 정부가 첫 부동산 대책으로 상생임대인 제도를 선택한 건 다소 예상 밖이라는 평가가 많다. 이 제도가 지난해 12월 문재인 정부에서 처음 도입한 제도이기 때문이다. 현재 여당인 국민의힘 측에선 이 제도 도입 초기 “정책효과가 미미한 편법”이라고 비판했다.

문 정부에서 처음 발표한 상생임대인 제도는 임대인이 전세 재계약 때 직전계약 대비 5% 이내에서 임대료를 올릴 경우 양도세 비과세를 위한 거주요건을 2년에서 1년으로 완화해 주는 게 골자였다. 하지만 도입 당시 시장에선 비판이 많았다. 1가구1주택자에만 해당하고, 임대 개시 시점의 공시가격이 9억원 이하 주택의 전세로만 대상을 한정했기 때문이다. 가장 많은 전세 물량을 공급하는 임대사업자나 다주택자에게는 해당 사항이 없어 실효성이 크지 않을 것이란 지적이 많았다.

윤 정부는 그동안 논란에도 상생임대인 제도를 폐지하는 대신 개선해 활용하는 쪽을 선택했다. 8월 이후 전세시장이 단기적으로 불안하다고 판단하는데, 임대차 시장 안정을 위한 뾰족한 대안이 없었던 것으로 보인다.

물론 상생임대인 제도의 세부 내용은 대폭 수정했다. 기존 상생임대인 조건을 완화하는 방향이다. ‘임대 시점 1가구1주택자’, ‘9억원 이하 주택’이라는 상생임대인 인정 요건은 폐지하고, 대신 ‘임대개시 시점에 다주택자여도 향후 1주택자 전환 계획’이 있으면 혜택을 주기로 했다. 제도 적용 기간도 2024년 12월 31일로 2년 연장했다.

▶늘어난 혜택…갭투자 증가 가능성=개정된 조건에 따르면 상생임대인은 혜택도 늘었다. 이전 제도에선 양도세 비과세를 받기 위해 실거주 요건을 2년에서 1년으로 줄여주는 정도였지만, 이번엔 아예 2년 거주요건을 없애기로 했다. 최대 80% 장기보유특별공제를 받기 위한 조건에도 2년 거주요건을 면제했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “양도세 면제를 위한 실거주 요건이 없어지면, 무주택자들이 전세를 끼고 집을 살 때 선택할 수 있는 범위가 대폭 넓어진다”며 “가을 이사철 전셋값이 들썩이면 상생임대인 제도를 활용해 갭투자를 하려는 사람들이 늘어날 수밖에 없다”고 말했다.

윤 정부가 출범한 이후 2023년 5월9일까지 시행하는 한시적 다주택자 양도세 중과 유예 매물을 받아줄 수요자가 확대됐다는 의미도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “경기침체 우려가 커지고 금리인상이 예고된 상황에서, 다주택자 양도세 중과 유예 매물이 늘어나면 집값 하락세가 본격화할 가능성도 있는데, 갭투자 수요가 늘어나는 건 매매시장을 활성화하는 절묘한 대책이 될 수도 있다”고 판단했다.

▶“올해 내 전세 만료 주택 주요 타깃될 것”=전문가들은 무주택자들이 상생임대인 제도를 활용해 갭투자를 할 수 있는 주택은 올 12월 이내 전세계약이 만료되는 주택으로 한정될 것으로 판단한다.

정부 발표에 따르면 상생임대인 제도가 적용되는 가장 기본적인 조건은 임대차 ‘직전계약’과 ‘5% 이내로 올린 재계약’의 임대인이 같아야 한다는 것이다. 쉽게 말해 집주인인 내가 처음 계약한 임차인과 2년 후 재계약(5% 임대로 인상)을 하면 된다. 이는 사실 현재 시행 중인 임대차2법을 따르면 된다는 소리다. 다만 가장 큰 변수는 이 제도가 2024년 12월 31일까지만 시행된다는 것이다. 이 조건을 맞추려면 최소 올해 내에 전세 계약이 만료되는 매물을 찾아야, 새 집주인이 기존 세입자건 새 세입자건 계약을 새로 맺고, 제도 만료 전에 갱신계약을 체결할 수 있다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “상생임대인 혜택을 이용해 갭투자를 하려는 무주택자들은 올해 말까지 전세 계약이 끝나는 주택 가운데 대상을 찾게 될 것”이라며 “주택수요가 늘어나는 효과가 있을 것”이라고 예상했다.

▶임대시장 안정 효과는 ‘글쎄’= 전문가들은 다만 이번 대책이 당초 목적처럼 단기간 임대차시장 안정화에 기여할 지에 대해선 부정적인 의견이 많다. 결과적으로 1가구1주택자에 한해서만 상생임대인 혜택을 주는 점에서 특히 그렇다. 정부는 현재 다주택자라고 해도 임대한 주택 1채만 남기고 모두 팔면 상생임대인 혜택을 주기로 했다. 2주택자라면 자신이 살고 있는 집을 팔아야 한다. 여전히 1가구1주택자에 대해서만 상생임대인 혜택이 있는 것이다. 이재국 책사컨설팅 부동산연구소장은 “다주택자 중에 자신이 살던 집까지 팔고 스스로 불안한 임대차 시장의 세입자가 되면서까지, 상생임대인이 되려는 사람들이 얼마나 있을지 의문”이라고 말했다.

임대시장은 오히려 더 불안해질 가능성이 크다는 지적도 나온다. 추가 임대물량이 나올 가능성은 작은데, 정부가 이번에 저리의 버팀목 전세대출 등 전세대출을 확대하고, 월세 세액공제를 늘리는 등 월세 및 임차보증금 지원을 확대했기 때문이다. 곽창석 대표는 “문재인 정부에서 확인했듯이 전월세 대출을 확대하면 임대가격 인상으로 이어질 가능성이 커진다”며 “하반기엔 서울 등 인기지역의 입주물량 감소 등의 효과로 국지적으로 전세시장 불안이 커질 수 있다”고 내다봤다. 박일한 기자

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