시세대로 올릴까, 양도세 감면받을까.. 상생임대인 셈법 분주

尹 첫 부동산 대책에 전세시장 술렁
세 부담완화 혜택 뜨거운 감자로
중개업소·세무당국 등 문의 쇄도
부동산 커뮤니티에도 질문 쏟아져
"1주택자·강남권 긍정 효과 있을것"

#. A씨는 지난 2020년 수도권에 아파트를 매수한 뒤 바로 전세 계약을 체결했다. 오는 11월 전세 계약 만료를 앞두고, 세입자는 계약갱신청구권을 사용한다고 했다. 하지만, A씨는 세입자가 재계약한 2년을 다 채우지 못하고 이사를 갈 경우 '상생임대인'에서 제외돼 양도시 비과세 혜택을 받지 못할 까봐 걱정이다. A씨는 "계약갱신청구권을 사용한 뒤 5% 임대료를 인상하면 비과세 혜택을 준다고 하지만 계약 기간 중 임차인이 다른 곳으로 이사갈 경우 세입자를 구해야 한다"며 "이 경우에도 당초대로 비과세 혜택을 받을 수 있을 지 의문"이라고 말했다.

윤석열 정부의 첫 부동산 대책인 6·21대책에서 전셋값을 5% 이내로 인상하는 '상생임대인'에 대한 비과세 방안이 발표된 되자 임대차(전·월세) 시장이 술렁이고 있다.

상생임대인 대상 여부와 비과세 혜택 방안을 묻는 문의가 중개업소는 물론 세무당국, 부동산 커뮤니티 등에 쇄도하는 등 임대인들의 셈법이 분주해지고 있다. 이번 대책이 시장에 파급력을 미치면서 오는 8월 임대차3법상 계약갱신청구권 첫 만료에 따른 전셋값 급등 우려도 해소되는 분위기다.

23일 부동산 중개업소와 업계에 따르면 정부가 6·21 대책을 발표한 직후 전세값을 5% 이내로 인상하는 상생임대인과 관련한 집주인들의 문의가 쇄도하고 있다. 대부분 상생임대인 대상 여부와 세제 혜택 방안을 묻는 것으로 전해졌다.

정부는 지난 21일 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 상생임대인을 대상으로 양도세 비과세 요건을 완화하는 등 '임대차 시장 안정화 방안'을 발표했다. 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 거주 요건을 채워야 한다. 하지만 상생임대인에 대해 이를 면제해 주기로 했다. 최대 80%의 장기보유특별공제를 받기 위한 2년 거주 요건도 함께 면제된다. 상생임대인 제도가 처음 시행된 지난해 12월20일 이후 임대계약에 대해 다음 달부터 혜택이 적용된다.

서울 강남권의 한 공인 중개사는 "부동산 양도시 세제 혜택을 받기 위해 임대료를 시세 대로 높여야 할지, 아니면 상생임대인을 통해 세제 혜택을 받아야 좋을지 판단을 내리지 못한 임대인들의 문의 전화가 이어지고 있다"고 말했다.

국내 최대 규모의 인터넷 부동산 커뮤니티에도 상생임대인과 둘러싼 세 부담 완화 여부가 뜨거운 감자다. 특히 커뮤니티 게시판에는 관련 글이 정부 대책 발표 후 수 천건이 올라오고 있다.

게시판에는 '상생임대인 신규아파트 첫 입주시 적용 여부', '상생임대인 혜택받음 영구 실거주 면제되는지 여부', '보증금 인상 없이 재계약 예정인데 비과세 여부', '2023년 5월 5% 미만 갱신 시 상생임대인 여부'등의 질문이 쏟아지고 있다.

이처럼 임대인들이 자발적으로 임대료 인상을 최소화하려는 셈법이 분주해지면서 '임대차 시장 대란' 우려도 식고 있다. 그동안 임대차 3법 시행 2년을 맞는 오는 8월 이후 계약갱신청구권 사용으로 4년치(2+2) 보증금 등이 한꺼번에 인상될 가능성이 높았다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "아직까지 통계적으로 실효성 여부를 판단하기는 어렵지만, 1주택자의 경우 긍정적인 효과가 있을 것"이라며 "특히 임대료 수익보다 비과세 혜택이 큰 서울 강남권 등 일부 지역에서는 새 상생임대인 제도를 통한 긍정적 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대된다"고 말했다.