상생임대인, 실거주 2년 인정..버팀목 대출 확대

윤석열 정부 첫 부동산대책 발표
시장 안정 위해 임차·임대인 부담↓
다주택자에게도 상생임대 혜택 확대
임대주택 물량 확대 위해 규제 완화
주담대 기존주택 처리기한 2년으로
청년·신혼 매입임대, 전세형 공급

정부가 상생임대인에게 실거주를 2년 인정해주고 주택담보대출 기존주택 처분기한을 6개월에서 2년으로 연장하는 등 전월세 시장 안정을 위해 다양한 대책을 내놨다. 사진 | 뉴시스

윤석열 정부가 첫 부동산 대책을 내놨다. 임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제) 시행 2년을 맞는 올 8월 4년치 보증금과 월세가 한꺼번에 오르는 ‘전월세 시장 대란’이 올 수 있다는 우려가 커지고 있는 상황에서 임차인은 물론 임대인의 부담을 줄여주기 위한 방안이 주를 이뤘다. 시장이 어떻게 반응할지 주목된다.

정부는 21일 서울 종로구 정부서울청사에서 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 새 정부 첫 부동산관계장관회의를 열고 ‘임대차 시장 안정 방안’을 확정, 발표했다. ●상생임대인 혜택 확대

전월세 시장 안정을 위해 전셋값을 5% 이내로만 올린 ‘상생임대인’에 대한 혜택을 늘린다. 계약갱신청구권(갱신권)을 이미 쓴 임차인의 버팀목 대출한도도 확대키로 했다. 전세 매물을 늘리기 위해 규제지역 주택담보대출(주담대)을 받는 사람의 기존주택 처분 기한을 늘려주고 분양가상한제 거주 의무도 완화한다.

현재는 상생임대인이 2년 이상 임대한 주택에 대해 ‘조정대상지역 1세대 1주택 양도소득세 비과세 2년 거주요건’ 중 1년을 인정하고 있는데, 오는 2024년 말까지는 2년 거주요건을 아예 면제해주기로 했다. 같은 기간 동안 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건도 면제해준다. 실거주를 2년 인정해준다는 의미다.

특히 다주택자에게까지 상생임대주택 인정 요건을 확대했다는 점은 파격에 가깝다. 지금까지는 임대 개시 시점에 기준시가 9억 원 이하 1세대 1주택자만 상생임대인에 해당됐다. 하지만 임대개시 시점에 다주택자라고 하더라도 향후 기존 주택을 처분해 1주택자 전환 계획이 있을 경우 상생임대주택으로 인정하고 더욱이 비과세 요건도 1년에서 2년까지 면제해주기로 했다.

●주택담보대출·분양가 상한제 규제 완화 투기과열지구이나 조정대상지역 등 규제지역에서 주택구입 목적으로 주담대를 받을 경우 기존주택 처분 기한을 현재 6개월에서 2년으로 늘린다. 기존주택을 처분하고 신규주택으로 전입해야 하는 의무도 없애 신규주택이 임대 매물로 공급될 수 있도록 유도키로 했다.

분양가 상한제 적용 주택의 수분양자는 시세 대비 분양가에 따라 최초 입주 가능일로부터 최대 5년간 실거주를 해야 했던 것도 완화한다. 이로 인해 시장에 전월세 물량이 한정될 수밖에 없다는 지적이 있었다. 상한제 대상 아파트의 의무거주 시점을 최초 입주일이 아닌 양도·상속·증여 이전까지 실거주 기간을 준수토록 개선한다. 분양가 상한제가 일부 변경되면서 이르면 다음 달부터 입주자모집공고를 하는 아파트 단지는 조합원 이주비 금융이자, 총회 개최 비용 등을 분양가에 포함할 수 있게 돼 분양가는 1.5∼4% 가량 더 오를 전망이다.

보증부 월세로만 공급하는 청년·신혼부부 매입임대주택은 입주자가 원하면 임대료의 최대 80%를 보증금으로 납부하는 전세형으로 공급한다. 생활안정자금 목적 주담대 한도를 현행 1억 원 한도에서 2억 원으로 확대하고, 앞으로 가계부채·부동산시장 상황 등을 고려해 추가 완화도 검토키로 했다.

전세대출을 받은 후 시세 상승으로 9억 원이 넘는 고가주택을 보유할 경우 다른 주택에 거주하기 위한 전세대출보증을 금지했던 것도 퇴거할 때까지 보증 연장을 허용한다.

올해부터 종합부동산세를 매길 때 상속주택을 5년 동안 보유하더라도 다주택자가 아니라 1주택자로 간주해 세 부담을 낮춰주기로 했다. 수도권 기준 공시가격 6억 원 이하, 수도권 이외 지역 기준 공시가격 3억 원 이하 상속 주택은 기간 제한을 두지 않고 1주택자 혜택을 준다.

21일 대책을 발표한 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관. 사진 | 뉴시스

●공급 확대 위해 규제 풀고 세제 혜택

정부는 임대주택 공급을 확대하기 위해 규제를 풀고 세제혜택을 강화했다. 민간 건설임대 법인사업자에 대해 법인세 추가 과세 배제요건을 완화한다. 현행 주택가액 6억 원 이하 주택을 10년 이상 임대 후 양도시 법인세 추가과세(20%)를 배제해왔다.

하지만 주택가액요건을 6억 원에서 9억 원 이하로 완화해 더 많은 민간건설임대 사업자가 혜택을 받아 임대물량 출하가 가능하도록 했다. 개인사업자에게는 양도세 장기보유특별공제 특례연장에 나선다. 10년 이상 임대한 건설임대주택을 올해 말까지 등록하는 개인사업자에게 적용할 예정인 양도세 장기보유특별공제 70% 혜택도 2024년 연말까지로 2년 더 연장한다.

●임대차 3법 손 본다 시행 2년을 앞둔 ‘임대차 3법’에 대한 손질 작업에도 착수한다. 정부는 임대차 3법 시행 2년에 따른 시장 혼선을 최소화하고, 임차인 주거안정과 임대인의 합리적 재산권 행사 등을 폭넓게 감안해 종합적인 개선방안을 도출한다는 방침이다. 향후 법무부 등 관계부처 협의, 전문기관 연구용역·실태조사 등을 통해 보완방안을 마련하고, 국회 논의기구를 구성해 국민적 공감대를 얻어 입법 추진을 검토하기로 했다.

추경호 부총리는 “올 8월부터 임대차 3법에 따라 임대료를 5% 이하로 인상한 전세계약들이 순차적으로 만료되고, 가을철 계절 수요도 중첩되면서 이사를 앞둔 임차인 부담이 가중될 우려가 있다”며 “정부는 세제, 금융 지원과 공급 확대 등을 통해 하반기 임대차시장 불안 요인에 선제 대응할 것”이라고 밝혔다.

김도헌 기자 dohoney@donga.com