[이슈분석] '전월세 안정' 방점..공급 확대 위한 규제 완화 신호

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 김인만 김인만부동산연구소장

윤석열 대통령 취임 40여 일 만에 첫 부동산 대책이 나왔습니다. 새 정부의 첫 목표는 임대차 시장 불안 해소입니다. 임대차3법 시행 2년을 맞이하면서 8월 전세 대란 우려가 커지고 있는데요. 일단 임대차법은 유지하돼 임차인 지원을 강화하고 임대 물량 공급 확보에 나섭니다. 더불어 분상제 등 일부 규제를 완화며 신규주택 공급에 박차를 가하는 모습인데요. 시장에서는 기대 반 우려 반 분위기입니다. 정부가 내놓은 부동산 대책의 세세한 내용을 짚어보고 과연 실현 가능성은 어느 정도인지 살펴보겠습니다.

Q. 정부가 어제(21일) 임대시장 안정화에 방점을 찍은 첫 부동산 대책을 발표했습니다. 임대차3법 시행 2년을 앞두고 임차인에 대한 지원과 임대인 혜택 등이 총 망라됐는데요. 주거의 안정화라는 목표는 정확해 보입니다. 최근 전반적인 시장 분위기를 봤을 때 어떻게 평가하시나요?

- 새 정부 부동산 대책 발표…임대차 대책 '총동원'
- 임차인들, 고강도 대출규제 이어 금리인상 '한숨'
- '전세의 월세화' 현상 확대…커지는 임대료 부담
- 임차인은 지원, 임대인은 혜택 부여로 공급 유도
- 하반기 임대료 인상 최대한 제한…공급 확대 박차
- 8월 계약갱신청구권 만료 기한 도래…일부 분산화
- 올해 입주물량, 작년보다 다소 증가…"불안 제한적"
- 민간 건설임대 세제 지원 등 전월세 대책 한계 지적

Q. 대책 하루 전날 윤 대통령이 임대차3법 제도 개선할 부분이 있는지 점검하라는 지시가 있기도 했는데요. 올해 8월이면 임대차 3법 중 계약갱신청구권을 이미 사용한 임차인들의 경우 4년 치 보증금과 월세가 한꺼번에 오르게 됩니다. 이 때문에 전월세 시장 대란이 올 수 있다는 우려의 목소리가 큰데요. 이에 대한 임차인의 부담을 완화하는 방안이 제시됐어요?

- 전·월세 대책, 임차인 주거비 부담↓…물량 확대 유도
- 윤 대통령, 전날 "상생임대인 확대…임차인 부담 지원"
- 무주택 세입자, 월세 세액공제율 현행 12→15% 상향
- 월세세액공제율, 5.5천 이하 15%·7천 이하 12% 상향
- 전·월세 대출 원리금 상환액 소득공제 400만 원 확대
- 국민주택기금 '버팀목 전세자금대출' 지원 확대 추가
- 버팀목 대출 소득 기준 상향…지원대상·대출한도 확대

Q.?임대 공급을 늘리기 위해 집주인 혜택을 확대하기로 했습니다. 물론 모든 집주인이 해당하는 건 아니겠죠. 전셋값을 5% 이내로 올린 상생 임대인에 대한 혜택인데요. 현재 다소 까다로운 상생 임대인 조건을 파격적으로 확대하고 임대 매물이 나올 수 있도록 거주요건 등을 면제하기로 했습니다. 그리고 앞으로는 다주택자도 상생임대인이 될 수 있다고요?

- 8월 후 임대차 시장 불안 해소…민간임대 공급 대책
- '계약갱신계약 만료 물량' 전셋값 급등 방지에 총력
- 신규계약- '5%' 갱신계약 간 가격 차이 수억 원씩 기록
- 임대료 '5%' 이내 인상 '상생 임대인' 범위·혜택 확대
- 1주택 양도세 비과세·장특공제 2년 거주요건 완전 면제
- 갱신계약 종료 후 임대료 5% 이내 자발적 제한 기대
- 착한 임대사업자, 임대주택 법인세·양도세 완화 계획
- 향후 1가구 1주택 계획 다주택자도 상생임대인 가능

Q. 전월세 매물을 늘리기 위해 대출이나 분양가 상한제 관련 각종 실거주 의무도 현실화합니다. 기존에 집주인들이 주담대를 통해 주택을 구입할 때 실거주 의무를 이행하기 위해 거주 중인 임차인에 퇴거를 요구하는 등 각종 부작용에 시달린다는 지적이 많았는데요. 이런 부분이 해결될 수 있을까요?

- 정부, 전·월세 시장 안정화…주택 공급 확대 방점
- 분양가 심사제도 개선…민간 사업자 주택 공급 유인
- 새 정부 국정과제 '주택공급 확대 통한 주거안정 실현'
- 규제지역 내 주담대, 기존주택 저분기한 2년으로 확대
- 신규주택 전입 의무 폐지 등 주택공급 관련 규제 완화
- 이사 등 목적 새집 마련 후 2년 내 매도 시 1주택 혜택
- 청년·신혼부부 매입임대주택, 3분기부터 전세형 공급
- 민간 임대 의무 10년·9억 이하 양도시 추가 과세 無
- 개인사업자 10년 이상 임대주택 등록시 장특공제 70%

Q. 정부가 시장 정상화 방안 중 하나로 분양가 규제 완화안을 내놨습니다. 최근 급등하는 건설자재 가격과 재개발·재건축 등 정비사업 추진과정에서 발생하는 비용을 분양가에 반영하는 등 개편 방안을 내놨어요?

- 분양가 규제 완화 방안, 분상제·고분양가 심사제 개선
- 분양가 산정시 주거 이전비·영업손실 보상비 등 반영
- 기본형 건축비 산정·고시 제도 개편…건설자재값 반영
- HUG 고분양가 심사 시 자재비 급등 요인 반영제 도입
- 부동산원, '택지비 검증위원회' 신설…객관적 검증 기대
- 고분양가 시세 비교 기준, 주변 500ｍ·준공 10년 이내
- 고분양가 심사과정 활용 세부 평가 기준·배점 모두 공개
- 분양가 개선, 현재 입주자 모집 공고 전 사업장부터 적용
- 국토부, 필수 비용 반영 시 분양가 1.5~4% 상승 추정

Q. 정부는 분상제 개편으로 8월 중 발표할 ‘250만 채+α’의 주택공급 계획에 속도를 높일 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 더불어 생애최초 주택구입자에 대한 취득세 감면제도도 확대하기로 했는데요. 하지만 아무래도 전반적으로 분양가격 상승은 불가피할 것으로 보이면서 시장 전반적으로 가격이 오르는 것 아니냐는 우려의 목소리가 나오는데요. 이번 생에 내 집 마련은 틀렸다는 한숨 소리도 들려오고 있어요?

- 8월 '250만호 공급 로드맵' 발표…민간 전문가와 소통
- 모든 생애최초 주택구입자, 취득세 200만 원까지 면제
- 주택 임대 수요자들, 주택 구매자 유도 위한 대책 분석
- 종부세 등 세율 개편방안 7월 확정…세법 개정안 반영
- 분상제 개편으로 분양가 상승 불가피…집값 자극 우려
- 무주택자 "내 집 마련, 이번 생에 물 건너간 듯" 불만
- 일부 조합원도 불만 "10% 인상 기대했는데 너무 적어"
- 금리인상에 이자 부담↑ 내 집 마련 '막막'…"일단 관망"

Q. 어제 내놓은 대책을 두고 평가가 분분합니다. 일부 미흡한 부분도 보이고요. 정부의 바람대로 임대차 시장이 안정될지 그리고 공급은 충분할지, 무엇보다 250만 채+α라는 공급 분량이 임기 내 가시될지도 궁금한데요. 하반기 부동산 시장 어떻게 전망하시나요?

- 원희룡 "분상제 개편·공사비 현실화 도시공급 숨통"
- 정부, 분상제 등 정책 정상화에 주택공급 촉진 기대
- 전문가들 평가 분분…정책 불확실성 해소 '긍정적'
- "임대차 시장 안정 도움" VS "8월 불안 여지 여전"
- 사실상 1주택자 위주 혜택…다주택자 혜택 필요 지적
- 의무기관 완화 등 단기 임대차 물량 확대 일조 기대

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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