주택규제 풀었지만.."전월세 대책, 시장 안정에 미흡"

부동산 시장·업계 반응
분양가, 물가상승 반영못해
임대차법 자체를 개정해야

◆ 尹정부 첫 부동산대책 ◆

부동산 전문가들이 6·21 대책에 대해 "시장에 미치는 효과가 제한적"이라는 관측을 내놨다. 인위적인 분양가 규제를 정상화하겠다는 신호를 시장에 분명히 전달했지만 주택 공급자들이 단기적인 공급 확대에 크게 유인을 느낄 정도는 아니라는 평가다. 전월세 대책도 임대차 3법 개정이 이뤄지지 않고 있는 가운데 7월 말 계약 갱신 종료를 앞두고 전월세 대란이 예고돼 있어 임대차 시장 안정을 위해 충분하지 않다는 지적이 나왔다.

21일 정부는 분양가 제도 개편 방안을 발표하면서 새 아파트 분양가가 최대 4.0% 올라갈 것으로 분석했다. 이는 지난달 한국은행이 전망한 연간 물가상승률 4.5%에도 미치지 못하는 수치다. 전문가들은 최근 원자재 가격이 10% 이상 오르고, 월간 소비자 물가상승률이 5%대로 올라서는 등 전반적으로 물가 오름세가 커 최대 4%인 상승률로는 사업 추진이나 분양 유도 효과가 크지 않을 것이라는 지적이다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "최근 가파르게 오른 건자재와 인건비, 땅값 등이 4% 분양가 상승 정도로는 충분히 반영되지 않을 가능성이 크고, 정부가 기대하는 것만큼 공급 물량을 단기간에 늘리는 데는 한계가 있다"고 말했다. 박합수 건국대 부동산학과 겸임교수도 "예를 들어 3.3㎡당 분양가 3000만원에 나온 사업장이 2% 올라 분양가가 3060만원이 된다고 해서 큰 차이가 있는 건 아니다"면서 "정부가 원하는 단기 공급 증대에는 효과가 없을 가능성이 크다"고 지적했다.

분양 물량이 확 늘어나기 어려운 시장 환경도 제도 개선 효과를 제한하는 요인이다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 "공급자 입장에서는 분양 물량이 완판될 수 있느냐가 중요한데, 주택시장 불확실성이 크면 주택 수요자들은 매입 결정에 주춤거릴 수밖에 없고, 미분양 우려에 더해 분양 가격까지 높아지면 건설사들도 공급에 대한 고민이 깊어질 것"이라고 평가했다.

특히 택지비 현실화 방안이 빠지면서 분양가 상한제 개편 취지가 퇴색됐다는 지적이 많다. 정부는 분양가를 산정할 때 핵심적인 역할을 하는 택지비에 대해 획기적인 개선 대책을 내놓지는 못했다. 한 부동산 전문가는 "택지비 산정 업무를 담당하는 감정평가사는 정부와 지방자치단체 뜻에 맞는 택지비를 도출해야 다음번에 다시 일감을 받을 수 있다"며 "국토부 산하 기관인 한국부동산원도 정부가 원하는 택지비 수준을 의식할 수밖에 없다"고 지적했다. 택지비 산정에 더 큰 자율성을 주지 않으면 분상제 개편 효과가 반감된다는 것이다.

김승배 한국부동산개발협회장은 "비정상적인 부동산 규제를 정상적으로 되돌린다는 점에서 의미는 있다"며 "택지비를 임의로 심사하는 게 아니라 민간 사업자도 참여할 수 있는 길을 연 만큼 제도 운영에서 변화를 지켜봐야 할 것"이라고 말했다. 정부가 자재 값 변동에 탄력적으로 대응할 수 있도록 하는 방안을 밝혔지만 추가적인 개선책을 요구하는 목소리도 제기된다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "원자재 가격과 인건비 상승이 연동돼 즉각 건축비에 반영될 수 있도록 추가적인 조치가 필요하다"고 말했다.

전문가들은 주택 임대차 시장 안정화 방안 역시 추가적인 대책이 필요하다는 의견을 내놨다. 정부가 전월세 시장 안정화를 위해 대책을 꺼내들었지만 임대차 3법의 수정 없이는 미봉책에 그칠 것이란 평가다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "상생 임대인, 갱신 만료 서민 임차인 전세대출 지원 강화 등 임대차3법 부작용 완화 방안은 당장의 현실에 필요한 내용"이라면서도 "향후에는 임대차3법 유지 자체에 대한 논의도 필요하다. 이는 전면 재검토까지 포함한 것을 의미한다"고 말했다. 아울러 다주택자들을 임대인으로 변환시키기 위한 적극적인 유인책도 필요하다는 주장이 나온다. 지난 정부에서 폐지됐던 아파트 임대사업자 부활 등이 대표적인 방안으로 거론된다.

[유준호 기자 / 김동은 기자]