시장 왜곡한 분양가상한제 손질..둔촌주공 84㎡ 2500만원 상승

이주비 이자·자재값 인상분 반영
분양가 하반기 최대 4% 오를 듯
택지비 반영안 빠진 '반쪽개편'
"분양가의 70%인 택지비 놔두고
미세조정..사업 탄력 못받는다"
"건설사 부담 줄어 숨통" 의견도
'반값 아파트' 로또당첨 어려울듯

< ‘마포더클래시’ 분양가 얼마 오를까 > 정부가 21일 ‘분양가상한제 개편’을 발표함에 따라 하반기 공급하는 전국 재개발·재건축 현장에서 분양가 조정이 이뤄질 전망이다. 분양가상한제 개편안을 적용받아 오는 10월 분양할 예정인 서울 마포구 아현2구역의 ‘마포더클래시’ 공사 현장. 허문찬 기자

정부가 21일 내놓은 분양가상한제 개편 효과를 두고 시장의 반응이 엇갈리고 있다. 정비사업에서 발생하는 비용과 급등한 원자재 가격 반영폭을 확대한 것은 긍정적이나 분양가에서 가장 큰 비중을 차지하는 택지비 산정 개선안이 빠져서다. ‘건설사와 정비조합의 공사비에 숨통이 트였다’는 평가와 ‘택지비 반영안이 빠져 정비사업의 동력이 되기 어렵다’는 분석으로 나뉜다. 당초 분양가상한제 개편을 약속했던 정부가 집값 자극을 우려해 ‘반쪽 개선안’을 내놓은 것 아니냐는 지적이 나온다.

 ‘택지비 개편안 빠진 절반의 개편’

국토교통부는 이날 분양가상한제 적용 대상인 민간 정비사업의 분양가 산정 시 세입자 주거 이전비와 영업손실보상비, 명도소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비용, 총회 운영비도 일반 분양가에 반영한다고 밝혔다.

앞으로 주거 이전비는 세입자에게 4개월 가계지출비(4인 기준 통상 2100만원), 현금청산 대상자에겐 가구당 2개월치 가계지출비가 반영된다. 영업손실보상비는 휴업 4개월치, 폐업 2년치를 반영한다. 이주비 대출 이자는 실제 발생 이자를 반영하되 상한을 설정해 운영키로 했다.

또 분양가상한제 대상 아파트에 적용되는 기본형 건축비가 자재값 변동에 탄력적으로 조정될 수 있게 바뀐다. 현재 주요 자재로 선정된 4개 품목(레미콘·철근·PHC(고강도 콘크리트)파일·동관)을 공법 변화와 사용 빈도를 고려해 5개(레미콘·철근·창호유리·강화 합판 마루·알루미늄 거푸집)로 개편한다. 또 그동안 한국부동산원이 비공개로 검증해온 민간 택지비 산정 방식은 외부 전문가도 참여하는 택지비 검증위원회를 설치해 검증한다. 택지비 검증의 객관성과 공정성을 높이려는 취지다. 이번에 개편된 분양가상한제는 현재 시점에서 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 사업장부터 적용된다. 국토부 관계자는 “분양가상한제는 그간 신축 주택의 저렴한 공급에 기여해왔지만 정비사업의 필수 비용을 분양가에 반영하지 못해 개선 요구가 많았다”고 말했다.

 분양가 8억 84㎡, 2500만원 인상 효과

국토부가 한국부동산원에 의뢰한 시뮬레이션 결과를 보면 이번 제도 개선으로 분양가는 1.5~4.0% 상승할 전망이다. 서울의 A재개발 사업장은 이번 제도 개선으로 분양가가 약 2.3%(3.3㎡당 55만원) 오를 것으로 추계됐다. A사업장의 현행 분양가는 3.3㎡당 약 2580만원이다. 이번 제도 개선으로 명도소송비(9만원), 이주 금융비용(38만원), 총회 등 소요 경비(4만원) 등이 추가되고 기본형 건축비 상승액(9만원)까지 더해지면 분양가가 3.3㎡당 약 2640만원으로 오르는 것으로 분석됐다. 서울 강동구 둔촌 주공아파트는 현재 3.3㎡당 3700만원대인 일반 분양가가 제도 개선(정부 예상 평균치인 2% 상승 가정)으로 74만원가량 상승할 전망이다. 전용 84㎡ 기준으로 분양가가 2500만원가량 오르는 것이다.

전문가들은 공사비로 마찰을 빚는 일부 사업장은 숨통이 트이겠지만 지체된 정비사업의 촉매제가 되기엔 역부족이라고 지적한다. 최근 원자재 가격 상승세와 5%대로 올라선 소비자물가 상승률을 봤을 때 최대 4%인 분양가 상승률로는 공급 확대 효과가 크지 않을 것이란 얘기다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “분양가의 70%가량을 차지하는 택지비는 놔두고 비중이 작은 가산비 등만 미세 조정해선 주택 공급 주체들이 적극적으로 움직이기 어려울 것”이라며 “사업장마다 차이는 있겠지만 이번 제도 개선이 당장 정비사업 활성화에 큰 추진 동력이 될 정도는 아니다”고 말했다. 다만 제도 개선 이후 ‘반값 아파트’와 같은 로또 당첨은 점차 나오기 어려울 것이라는 게 대체적인 관측이다.

김은정/이혜인 기자 kej@hankyung.com

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