"다주택자도 상생임대인 혜택? 집 다 팔아야 준다" 애매한 당근책

(서울=뉴스1) 임세영 기자 = 21일 국토교통부와 기획재정부 등이 제1차 부동산관계장관회의를 열고 윤석열 정부의 첫 부동산 정책을 발표했다. 이날 발표한 임대차 3법의 개선안 Δ상생임대인주택에 대한 요건 완화 및 혜택 확대 Δ갱신만료 임차인 대상 전세대출지원 강화 Δ월세 및 임차보증금 원리금 상환액 지원 확대 등이 포함됐다. '분양가 상한제 개편안'도 함께 발표됐다. 정부는 분양가에 Δ주거이전비(이사비) Δ상가세입자 영업손실보상비 Δ이주비 금융비용 Δ명도소송비 Δ총회 운영비 등 의사결정 비용을 반영하기로 했다. 모두 정비사업 특성상 추진 과정에서 발생할 수밖에 없으나 반영되지 않았던 비용들이다. 사진은 이날 서울 시내의 한 공인중개사 사무소에 부동산 매물정보가 붙어 있는 모습. 2022.6.21/뉴스1

정부가 임대차 시장 안정을 위해 1주택자로 한정했던 상생임대인 인센티브를 다주택자에게도 부여하기로 했다. 그간 임대차3법이 세입자에만 유리해 집주인들의 불만이 많았다는 점에서 의미가 있다는 평가다. 그러나 정부가 인센티브로 제시한 양도세 비과세의 경우, 임대인이 결국 무주택자가 돼서야 받을 수 있는 혜택이어서 '유인책'으로 적합하지 않다는 지적이 나온다.

정부는 21일 관계부처 합동으로 발표한 '임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제'에서 임차인 부담을 경감시키기 위해 상생임대주택에 대한 양도세 특례를 확대개편한다고 밝혔다.

상생임대인 제도는 임대차3법 보완책으로 정부가 작년 12월 20일부터 시행하고 있는 제도다. 신규(갱신) 계약 체결시 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 임대인에게 혜택을 준다. 본래 1세대1주택 양도세 비과세를 받으려면 2년을 실거주 해야 하는데, 이 중 1년을 거주한 것으로 인정해주는 방식이다.

그러나 지금까지는 1주택자가 공시가 9억원 이하 주택을 임대한 경우에만 이 제도를 적용해 실효성 논란이 일었다. 1주택자는 자가에 거주하는 경우가 많고 임대인 대부분은 2주택 이상 다주택자이기 때문에 대상이 많지 않다는 지적이다. 다른 집에 세들어 살면서 본인집은 세놓은 '1주택 갭투자자' 좋은일만 시킨다는 비판도 제기됐다.

정부는 이번 대책에서 양도세 비과세 혜택의 대상이 되는 상생임대인 조건을 대폭 완화하고 공시가 9억원 이하 조건도 뺐다. 대상을 모든 다주택자로 넓히고 혜택도 '1년 실거주' 인정에서 '2년 실거주 인정'으로 확대했다. 상생임대인이라면 실거주를 하지 않은 집에 대해서도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 된 것이다.

정리하면 이렇다. 앞으로는 A주택, B주택, C주택을 가지고 있는 3주택자가 A주택에 실거주하면서 B주택은 상생주택 계획이 없고 C주택은 상생주택으로 임대하겠다고 했을 때, 이 C주택에 대해서 양도세 비과세 요건인 '2년 거주'를 인정 받을 수 있다.

(서울=뉴스1) 김명섭 기자 = 방기선 기획재정부 1차관이 21일 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 열린 부동산관련 합동 브리핑에서 모두발언을 하고 있다. 2022.6.21/뉴스1

다만 이 3주택자가 혜택을 받기 위해서는 A주택과 B주택을 모두 팔아 1주택자가 된 상태에서 C주택을 마지막에 처분해야 한다. 양도세 비과세 자체가 1세대1주택자에 한해 적용되는 혜택인 만큼, 혜택을 받으려면 결국 1주택자가 돼야 하는 것이다.

하지만 최종 1주택자에게만 적용되는 양도세 비과세 혜택만으로는 다주택자를 상생임대인으로 끌어들이기 역부족이라는 분석이 나온다. 다주택자가 아무리 많은 주택을 소유하고 있다고 해도, 다주택자 1명 당 상생주택 한 채 밖에 나오지 않는 구조라는 점도 한계다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "상생임대인 양도세 특례를 다주택자에게 확대하더라도 세제혜택이 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제 등으로 제한돼 다주택자가 실질적 혜택을 체감하기는 제한적"이라며 "다주택자를 임대인으로 변환시키기 위해 아파트 매입임대사업자 세제혜택 유인을 재고려해 볼 필요가 있다"고 강조했다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "상생임대인에 다주택을 제외하지 않고 포함한 부분은 앞으로 정책방향이 다주택에도 우호적일 수 있다는 점에서 의미가 있다"면서도 "다주택자한테는 실질적으로 양도세 보다는 보유세 정책에 초점을 맞춰야 한다"고 설명했다.

윤지해 부동산114 연구원은 "1주택자들에게 전면적인 혜택을 주는 측면에서 시장 안정화에 상당한 효과가 기대된다"면서도 "다주택자는 적용기간 내에서 집을 모두 파는 경우로 한정해 현실적으로 (혜택을 받기) 쉽지 않을 것"이라고 봤다.

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이소은 기자 luckysso@mt.co.kr, 이민하 기자 minhari@mt.co.kr

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