분양가상한제 개편..정비사업 필수비용 등 분양가에 반영

정부가 신규 주택공급 촉진을 위해 상한제 공동주택의 분양가 산정 시 세입자 주거이전비, 영업손실 보상비, 명도 소송비, 이주비에 대한 금융비, 총회 운영비 등을 필수 경비로 인정해 분양가에 반영하기로 했다.

또 분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비는 자재값 급등에 신속하게 반영할수 있도록 수시로 조정한다.

아울러 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사제도를 개선, 심사 기준과 배점 등은 모두 공개해 투명성을 높인다.

국토교통부는 21일 열린 제1차 부동산 관계 장관회의에서 이 같은 내용을 포함한 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’을 논의·확정했다고 밝혔다.

분양가상한제 및 고분양가 심사제도는 그동안 신축 주택의 저렴한 공급 등에 기여해 왔으나 정비사업 필수 비용을 분양가에 반영하지 못하는 등  경직적 운영에 대한 현장의 개선 요구도 많았다.

또 최근 공급망 차질, 자재값 상승 등으로 현장애로가 가중되는 가운데 규제완화 기대 등으로 분양 일정 등이 지연되고 있어 조속한 제도 개선이 필요한 상황이다.

이에 따라 정부는 민간 전문가, 주택건설업계, 감정평가 협회, 정비사업 조합 및 HUG·부동산원 등 유관기관과 분양가 제도 개선을 위한 다각적인 의견을 수렴해 관계 부처와 함께 최근 대내외 경제여건에 따른 물가상승 우려 및 국민부담 등 여러 측면을 심층 검토, 개선방안을 마련했다. 

◆ 분양가상한제 개선 방안

우선 국토부는 정비사업 추진 시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영하기로 했다.

현재 도심 등에서 추진되는 정비 사업은 공공택지와 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주·명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 소요되나 그동안은 분양가 산정시 택지 사업과 동일한 방식이 적용돼 사업에 필요한 필수 비용이 반영되지 못하는 불합리한 측면이 있었다.

개선안에 따라 정비사업장 분양가 산정 시 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회개최 등 필수소요 경비 등을 적정 수준으로 반영할 계획이다.

주거이전비, 영업손실 보상비는 토지보상법상 법정 금액을, 명도소송비는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영한다.

조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 비용을 반영하고, 총회 등 필수소요 경비도 반영하되 분양가의 급격한 상승을 차단하기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고 총회 등 필수소요 경비는 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영할 계획이다.

다만, 이 같은 비용이 발생하지 않는 공공택지의 경우에는 제도개선에 따른 분양가 영향은 발생하지 않을 것으로 예상된다.

또 국토부는 자재값 상승으로 인한 공급애로를 해소하기 위해 자재비 급등이 분양가에 보다 적기에 반영되도록 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가하기로 했다.

현행 기본형 건축비는 3·9월의 정기고시 외에도 주요 자재가격 급등시 비정기 조정 제도가 있으나 지난 2008년 제도 도입 이래 조정항목 자재가 그대로 유지돼 사용 빈도가 낮은 자재 등은 변경이 필요하다는 지적이 있었다.  
 
아울러 엄격한 요건으로 최근처럼 여러 자재값이 동시 상승하는 상황에서는 조정이 어려운 측면도 있었다. 

개선안은 건축비 반영 자재 품목을 교체·추가하기로 했다. 현재 반영 품목은 레미콘, 철근, PHC 파일, 동관 등 4개인데 이 가운데 사용 빈도가 낮은 PHC 파일과 동관을 빼고 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집을 추가해 5개로 늘렸다.

또 단일품목 15% 상승 시 외에도 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우 또는 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월 내라도 비정기 조정을 추진하기로 했다.

예를 들어 철근값이 10% 오르고 레미콘값이 14% 오른 경우 현재는 기본형 건축비 인상이 불가능하지만 앞으로는 가능해진다.

국토부는 분양가 심사절차를 합리화하고 투명성도 높일 방침이다.

이를 위해 앞으로는 택지비 검증의 객관·공정성을 제고하고 평가가 조기 완료될 수 있도록 택지비 검증위원회를 신설, 부동산원 외에도 해당평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 하고 감정평가 가이드라인, 부동산원 검증기준도 보다 구체화할 예정이다.

◆ HUG 고분양가심사제도 개선 방안

국토부는 분양가 상한제와는 별도로 주택도시보증공사(HUG)도 자재비 급등 탄력 반영, 심사기준 합리화 및 절차 개선 등 고분양가 심사제도에 대한 개선을 추진하기로 했다.

분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이 최근 3년 기본형 건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 자재비 가산제도를 신규 도입한다.

또 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정되도록 하고 비교사업장 선정 시 HUG의 세부 평가기준, 배점 공개 등도 추진한다.

국토부는 이번 분양가상한제 개선과 관련해 공동주택 분양가 시행규칙 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수하기로 했다.

이번 제도개선 사항은 개정 규칙 시행 전까지 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 적용된다.

이와 함께 민간택지 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 개선을 위한 부동산원 내규 개정을 이달 안으로 완료, 제도 개선 이후 신규로 적정성 검토를 신청하는 건부터 적용할 방침이다.

원희룡 국토부 장관은 “이번 제도개선을 통해 주택 공급에 투입되는 필수 비용이 분양가에 보다 적정하게 반영되고 분양과 관련한 절차도 신속·투명하게 진행될 수 있을 것으로 기대한다”며 “향후 250만호+α 공급계획 등 추진과정에서도 다양한 의견을 경청해 주택공급 촉진, 품질개선 등을 위한 다각적 개선과제를 발굴하고 현장의 애로사항을 해소하겠다”고 밝혔다.

문의: 국토교통부 주택정책관 주택정책과 044-201-3333